[오뉴스] “고2 자녀 둔 월수입 500만원 40대, 아파트 얻고 싶다면?“

YTN라디오(FM 94.5) [최형진의 오~! 뉴스]

□ 방송일시 : 2019년 5월 20일 월요일
□ 진행 : 최형진 아나운서
□ 출연 : 엄진성 재무과학연구소 소장



◇ 최형진 아나운서(이하 최형진): 2부는 우리들의 삶을 윤택하게 만드는 시간, '오! 상담' 코너 준비되어 있습니다. 재테크와 관련한 궁금증이라면 뭐든지 질문 보내주세요. 그럼 월요일의 상담사 모셔볼까요. 재무과학연구소의 엄진성 소장과 함께합니다. 안녕하세요.

◆ 엄진성 재무과학연구소 소장(이하 엄진성): 안녕하세요.

◇ 최형진: 뭐하고 지내셨어요?

◆ 엄진성: 잘 지냈고요. 최근에 5월 초에 책을 한 권 출간했습니다. 이번에 또 제 고객하고 같이 책을 공저했는데요. 책 제목은 경매에 관한 책인데, <나는 30살에 경매를 시작해 40살에 은퇴를 꿈꾼다>라는 제목의 책입니다. 이제 나이가 30살밖에 되지 않았어요. 그런데 경매를 시작하고 벌써 1년밖에 안 됐는데 아무것도 일하지 않아도 한 달에 100만 원 넘게 월소득이 발생하는 구조를 만들어놨습니다. 이 친구의 꿈이 40살에 은퇴인데요. 은퇴를 할 수 있도록 제가 옆에서 돕고 있습니다.

◇ 최형진: 요즘 깡통주택이다 뭐다 해서 집주인들이 전세금 못 돌려줘서 경매로 많이 나오고 있다고 하죠.

◆ 엄진성: 그렇죠. 사실 굉장히 심각한 문제이고 안타까운 문제일 수 있는데요. 사실 갭투자라고 해서 내 돈 조금만 투자하고 나머지는 다 전세금으로 주택을 구입한 케이스가 굉장히 많습니다. 그런데 집값이 올라가는 시기에는 가능한 투자 방법일 수 있겠지만, 집값이 하락하는 시기, 그리고 대출이 묶여있는 시기에는 굉장히 위험한 투자라고 볼 수 있겠죠. 반대로 생각해보면 전세 세입자분들은 굉장히 리스크가 큰 상황이라고 볼 수 있고요. 깡통주택을 소유하고 있는 집주인들 같은 경우에는 집이 경매로 넘어갈 가능성이 굉장히 크기 때문에 제가 이번에 5월 초에 출간한 책을 보시면 경매 투자할 수 있는 방법, 그리고 이런 리스크가 있는 주택은 투자하지 않을 수 있는 노하우들도 담아놨기 때문에 참고하시면 좋을 것 같습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 제가 먼저 제 개인적인 질문을 드리고 시작해보겠습니다. 보험료가 저희 한 달 수입에 비해서 좀 많이 나가는 것 같은데, 보험료가 평균 몇 퍼센트 정도 나가야 정상적으로 판단이 되는 겁니까? 

◆ 엄진성: 재테크 서적과 많은 전문가분들께서 말씀해주시고 계십니다. 보험료는 내 월소득의 7~12% 정도 해당하면 적정하다라고 말씀을 많이들 하시는데요. 저는 여기에 동감하지 않습니다. 왜냐면요. 소득이 크다고 무조건 보험료 지출이 크실 필요는 전혀 없고요. 보험료 금액이 중요한 게 아니라 그 보험료 안에서 얼마나 좋은 보장들을 준비했는지가 굉장히 중요하거든요. 그래서 가입 내용을 정확하게 확인해보시는 것이 중요하고요. 그다음에 보험료가 부담된다는 이야기는 사실은 보험 가입을 잘못했을 가능성이 매우 크다는 이야깁니다. 왜냐면 보험은 보장이고 지출이기 때문에 이런 부분을 괜히 크게 가져가실 필요는 전혀 없습니다. 지금은 돈을 모아야 할 때지, 보험료 지출로 가정에 부담을 느낄 시기가 아니거든요. 그래서 지금 결혼하셨고 이제 조만간 아이를 가질 예정이시기 때문에 아이가 생기면 태아보험이라는 금액이 또 불어나게 됩니다. 따라서 현재 보험을 정확하게 진단을 먼저 해보시고 보험료를 줄이실 방법들을 같이 논의해보시는 게 좋겠습니다.

◇ 최형진: 그럼 한마디로 지금 부담을 느끼는 시기는 아니라는 말씀이신가요?

◆ 엄진성: 지금 부담을 느끼고 계시면 안 된다는 얘기죠. 그래서 제가 상담을 했을 때 사회초년생들 같은 경우에는요. 보험이 없을 순 없기 때문에 최소한의 실손보험과 암보험을 준비하면 5만 원 수준에서 준비해드리고 있고요. 대부분의 분들이 인터넷이나 지인분들 통해서 13만 원, 15만 원씩 보험에 가입하시는데요. 최대한 저는 보험료는 줄여라. 그리고 나머지는 빨리 돈을 모으자. 이렇게 조언해드리고 있습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 감사합니다. 9676번님, ‘나이가 40살입니다. 자녀는 고등학교 2학년 한 명이고요. 월수입은 500 정도 됩니다. 적금은 120만 원이 들어가고요. 제 명의의 주택도 하나 있습니다. 현재 현금은 1000만 원 정도 가지고 있는데요. 대출도 없고요. 아파트로 이사 가고 싶은데 주택 처분해서 갈 수 있을지, 부동산에 대해서 전혀 모르는 사람입니다’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 지금 월소득이 500만 원 정도이시고, 저축이 120만 원 정도 있으시고, 대출이 전혀 없다고 하셨는데요. 주택을 이사를 가시고 주택을 구매하실 수 있는 방법은 충분히 있습니다. 왜냐면 대출도 가능하고요. 현금흐름이 좋기 때문에 이사를 가시는 건 전혀 문제는 되지 않습니다. 하지만 지금 조금 아쉬운 부분은, 대출이 전혀 없다고 하셨는데 대출이 없는 게 마냥 좋은 것은 아닙니다. 투자적인 측면에서는요. 어느 때는 대출을 이용해서 자산을 극대화시키는 방법도 필요하거든요. 그래서 부동산 같은 경우에는 일부분 대출을 이용하시고 레버리지를 이용하셔서 돈이 돌 수 있도록, 현금 흐름이 발생할 수 있도록 구조를 바꿀 필요가 있겠습니다.

◇ 최형진: 지금 상담 사연 중에서는 이분이 보유가액을 말씀해주시지 않았기 때문에, 주택가액을 말씀해주시지 않았기 때문에 조금 어려운데, 아무튼 답변은 된 것 같습니다.

◆ 엄진성: 부동산 같은 경우에는 지역도 굉장히 중요한 부분이죠. 서울이라고 다 같은 서울이 아니기 때문에, 금액도 천차만별이기 때문에 해당 어느 지역에 거주하고 계신지, 어느 지역으로 이사를 가실지, 그 지역의 아파트 금액이 어느 정도 되는지를 미리미리 확인해보시고 자신에게 맞는 선택을 하시는 게 중요하겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 답변 감사드리고요. 5754번님, ‘등촌주공단지 8단지 임대사업자 등록을 했고요. 분당구 정자동에 아파트 20평대 보유 중입니다. 정자동 집을 세 주고 넓은 곳으로 가려 합니다. 두 곳 보유를 지속적으로 해도 괜찮을까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 사실 이런 질문이 제일 애매하고 제일 답변 드리기 난감한데요. 사실 지금 부동산 두 개를 보유하고 계신 상황이고, 나름대로 부동산 재테크를 굉장히 잘하신 분 같습니다. 가능하면 부동산 자산을 매도하시기보다는, 제 개인적으로는 꾸준히 보유하셨으면 좋겠고요. 건물의 가격은 하락할 수 있지만 지가라는 부분은 항상 상승하고 있기 때문에 지가 상승분을 노리시고 그런 자산을 불리신 다음에 결국에는 다 자녀분들한테 그대로 상속해주실 가능성이 크기 때문에 자산을 보유했다면 절대 팔지 마라, 라고 저는 말씀드리고 싶고요. 가치가 떨어지는 자산을 구입했다면 당장 매도해라, 이렇게 말씀드리겠습니다. 가치가 떨어지는 자산의 대표적인 게 바로 자동차죠. 자동차를 할부로 구입했다거나 사회초년생분들이 3000만 원, 5000만 원 정도 되는 차량을 대출로 구입한 경우 사는 순간, 시동을 거는 순간 가치가 떨어지기 때문에 이런 자산은 최대한 늦게 나중에, 보유를 안 하시는 게 중요합니다. 돈이 되는 자산은 끝까지 가지고 계셔라. 돈이 되지 않는 불필요한 자산은 빨리 처분해라. 이렇게 말씀드리겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 일단 주택은 갖고 있어라, 이런 말씀이신데. 정답지는 아니니까 참고사항으로 해주시면 좋을 것 같고요. 9330번님께서는 ‘안녕하세요. 저는 내년이면 50이 되는 주부입니다. 그동안 변액보험과 연금에 돈을 꾸준히 넣고 있는데 수익률은 떨어져 있고, 관리를 해주시던 분이 일을 그만두시는 바람에 거의 방치된 상태로 납입만 하고 있습니다. 매월 40만 원씩 납입하고 있고요, 7~8년 정도 납입했습니다. 지금이라도 해지하는 것이 좋을까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 변액보험을 가입하셨는데 7~8년 정도 납입하셨다는 사연이네요. 그러면 40만 원씩 납입하셨으니까 거의 3500~4000만 원 정도 가까이 돈을 지금까지 모으신 건데요. 문제는 변액보험을 관리해주시던 분들이, 담당 설계사분들이 그만두시거나 교체되는 순간부터 펀드 관리가 되지 않는 경우가 굉장히 많아요. 변액보험 같은 경우는 일정한 사업비를 보험사에서 떼어가고 나머지 금액이 그대로 펀드로 투자되는 투자 상품이거든요. 그래서 펀드에 수익이 났으면 내 자산이 커지는 거고요. 펀드에 손실이 발생하면 내 자산이, 열심히 모은 자산이 줄어드는 게 바로 변액보험입니다. 그래서 지금까지 거의 7년 가까이 납입하셨다는 점에는 칭찬드리고 싶지만, 관리가 되지 않고 있다는 점, 그 부분은 너무 아쉽기 때문에 이 부분은 빨리 조정이 필요할 것 같습니다. 조정할 수 있는 방법을 제안을 드린다면요. 지금 3500~4000만 원 정도 모여있다면 상품을 해약하지 마시고 중간에 찾을 수 있는 돈, 중도인출이라고 하거든요.

◇ 최형진: 돈을 중간에 찾으란 말씀이세요?

◆ 엄진성: 그렇습니다. 내가 납입한 돈이기 때문에 다른 제한 없이 내가 그대로 찾을 수 있습니다. 그래서 중도인출 할 수 있는 금액을 최대한 찾으셔서 이 돈을 투자상품이나 부동산이나, 앞에서 말씀드렸던 경매나, 이런 데에 투자하시는 겁니다. 그러면 지금까지 꾸준히 쌓아놨던 돈에서 수익이 발생하지 않았던 돈을, 놀고 있는 돈을 그대로 꺼내서 투자가 되는 상품에 투입하게 되는 거죠.

◇ 최형진: 그냥 묵혀두지 말고 찾아서 어디 투자를 해라, 이런 말씀이시군요.

◆ 엄진성: 그렇습니다. 변액보험을 가입하신 이유는 나중에 주택마련이나 노후자금을 위해서 꾸준히 돈을 모아놓은 거거든요. 그런데 이 돈이 적극적인 기능을 하지 못하는 경우, 수익이 나지 않는다고 한다면 그 돈을 그대로 묵혀두실 필요가 전혀 없습니다. 빨리 꺼내서 투자 수익률을 가져다주는, 5~10% 정도 수익을 가져다주는 상품에 투입해놓으셔야 매월 현금 흐름을 만들게 됩니다.

◇ 최형진: 그렇군요. 그러면 방금 말씀하신 거 정리하면 부동산이든 금융상품이든 수익률이 높은 상품에 투자해서 매월 현금 흐름을 만드는 게 중요하군요.

◆ 엄진성: 그렇습니다. 목돈을 가지고 있다는 사실, 그리고 그 돈을 깔고 앉아있다는 사실이 중요한 게 아니라요. 그 돈을 적극적으로 활용해서 내가 자고 있는 사이에도 돈을 만들어줄 수 있는, 이자를 만들어줄 수 있는, 수입을 만들어줄 수 있는 구조로 바꾸시는 게 굉장히 중요합니다. 재무구조를 바꾸는 게 매우 중요하고요. 이렇게 구조를 바꿔놓으시면 매월 현금 흐름이 발생합니다. 이 현금 흐름은 월급을 제외한 기타소득이 되는 거잖아요. 그래서 월급은 월급대로 모으고, 또 이렇게 발생한 기타소득은 내가 저축도 하실 수 있고 이 돈을 소비하는 데 쓰실 수 있기 때문에 이렇게 돈이 일하도록 만들어주는 게 굉장히 중요합니다. 내가 일할 수 있는 시간과 한계는 반드시 존재하기 때문에 돈이 일할 수 있도록 돈을 모아놓고 목돈이 움직일 수 있도록 구조를 바꾸는 게 중요합니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 7761번님 ‘대학로 극단에서 활동 중인 프리랜서입니다. 아르바이트 포함 한 달 수입은 200-300만 원 정도 되고요. 부모님과 같이 살고 있어서 집세로 나가는 돈은 부모님께 드리는 생활비 10만 원 정도고요. 개인적으로 쓰는 돈은 통신비 교통비 다 해서 50만 원선입니다. 나머지는 적금 등으로 저축 중이고요. 현재 저축한 돈이 5000만 원 정도 되는데요. 은행대출 받아서 전셋집을 마련하고 싶은데 1금융권 대출은 어려울까요? 2금융권 대출도 신용도 하락 같은 문제는 없을지요? 얼마나 대출받을 수 있을지는 은행에 가서 직접 여쭤봐야만 할까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 7761님 같은 경우에는 진짜 박수를 쳐드리고 싶습니다. 왜냐면 사연 보내주신 분이 전형적인 우리나라의 사회초년생 느낌이거든요. 그래서 정말 사회초년생들이 살아가기 힘든 상황에서, 극단에서 활동하면서 또 아르바이트까지 해서 지금 5000만 원 모아놨다는 것은요. 굉장히 착실하게 생활 잘하고 계신다. 이렇게 말씀드리겠습니다. 일단 프리랜서란 직업 자체는 어떤 대출을 받기 굉장히 어려운 상황인데요. 가장 중요한 부분이 주거 문제이기 때문에 월세로 생활했다가 바로 전세로 갈아타는 전략이 필요합니다. 그래서 전세를 알아보고 계신데요. 프리랜서도 전세는 가능합니다. 그래서 주택도시기금 사이트에 들어가보시면요. 버팀목 전세, 청년우대 전세부터 다양한 전세자금 대출 제도가 나와 있습니다. 그래서 주택도시기금 사이트에 들어가셔서 본인의 상황에 맞는 금리와 금액을 확인해보셨으면 좋겠고요. 신용도에 큰 문제가 없으시다고 하면 대출받는 데는 문제가 없으실 것 같고요. 혹시나 신용에 문제가 있다면 1금융권이 어렵고 2금융권으로 가야 하는 경우가 있을 수 있습니다. 그래서 사회초년생분들 같은 경우에는 이렇게 비상금 충분히 확보해놓으신 상태에서 월세에서 전세로 갈아타는 전략이 두 번째고요. 세 번째론 전세로 갈아타면서 비용을 줄였으면 빨리 저축을 해서 목돈을 만드는 전략. 이렇게 세 가지 전략으로 진행하시는 게 좋겠습니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 이번 질문은 간단하게 답변만 부탁드립니다. 9278번님, ‘저도 유니버설 변핵보험 가입했어요. 그런데 중도인출이 가능할까요?’ 하셨네요.

◆ 엄진성: 네, 중도인출 가능하고요. 내가 납입한 금액의 총 50~60% 정도 한도 내에서 인출이 가능합니다.

◇ 최형진: 알겠습니다. 오늘 말씀은 여기까지 듣죠. 감사합니다.

◆ 엄진성: 감사합니다.

◇ 최형진: 재무과학연구소의 엄진성 소장이었습니다.