[생생경제] 분양원가 공개 확대 함께 건축비내역, 토지 조성원가 내역 함께 공개해야

[생생경제] 분양원가 공개 확대 함께 건축비내역, 토지 조성원가 내역 함께 공개해야

2019.03.21. 오후 5:25
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[생생경제] 분양원가 공개 확대 함께 건축비내역, 토지 조성원가 내역 함께 공개해야
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■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장


[생생경제] 분양원가 공개확대와 함께 건축비내역, 토지 조성원가 내역 함께 공개해야






◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 앞으로 공공택지에 공급되는 아파트의 분양원가 공개 항목이 대폭 확대됩니다. 입주자들의 알 권리를 보장하고, 집값 안정에도 도움이 될 것이라는 게 정부의 설명인데요. 자세하게 알아보죠. 최승섭 경제정의실천시민연합 부동산감시팀 부장님 나오셨어요. 안녕하세요, 부장님?

◆ 최승섭 중소기업중앙회 소상공인벤처산업부 부장(이하 최승섭)> 네, 안녕하십니까.

◇ 김혜민> 부동산 감시팀은 어떤 것을 감시합니까?

◆ 최승섭> 저희는 우선 집값 문제를 가장 관심 있게 보고 있고요. 그중에서도 정부의 고분양가라든가, 아니면 후분양제 문제라든가, 집값이 워낙 서민들의 삶에 밀접한 영향을 미치다 보니까 이러한 것들이 서민들이 내 집 걱정 없이 살 수 있는 세상을 만들기 위해서 활동하고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러면 이번에 아파트 분양원가 공개 항목이 대폭 확대되는 것을 환영하시겠네요?

◆ 최승섭> 저희가 지속적으로 주장했던 부분이었고요. 과거에 정책적으로 도입됐었지만, 없어지면서 저희가 굉장히 큰 문제제기를 했었는데요. 이번에 그나마 문재인 정부에서 김현미 장관님이 약속하신 이후에 2년 만에 도입이 되는 겁니다. 굉장히 어렵게 도입이 되는 것이긴 한데요. 그렇기 때문에 저희는 당장은 의미를 부여하고는 있지만, 아쉬운 부분도 있어서 아쉬운 부분은 차차 말씀드리겠습니다.

◇ 김혜민> 어떤 점이 아쉬우신지 말씀을 들어보도록 하겠습니다. 이번에 아파트의 분양원가 공개항목이 확대되는데, 모두 다는 아니에요. 공공택지 아파트만 하는 건데, 일단 공공택지 아파트가 어떤 것들을 말하는 거예요?

◆ 최승섭> 우선 흔히 아시는 재건축 아파트라든가, 서울의 일반 아파트와는 조금 다른 개념이고요. 동탄 2 신도시, 아니면 하남 미사 신도시, 다산 신도시, 최근에는 위례 신도시처럼 정부가 택지를 수용하거나 매입해서 택지를 조성한 다음에 신도시로, 아니면 택지 지구로 분양하는 아파트들이 대상이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이번에 첫 사례가 위례 신도시 아파트가 되는 겁니까?

◆ 최승섭> 네, 지금 위례 같은 경우에는 분양이 끊긴지가 오래됐었는데, 다시 토지가 조성되고, 북위례부터 분양이 시작될 예정이라서 북위례부터 3월, 4월 정도에 시작되는 것으로 알고 있습니다.

◇ 김혜민> 왜 공공 택지 공동 주택에만 분양원가 공개를 하고, 확대할까. 아마 정부에서 먼저 하고 민간 공급 아파트로 확대하겠죠?

◆ 최승섭> 저희는 당연히 확대해야 한다는 입장이고요. 처음부터 모든 민간 아파트까지 다 되면 좋겠지만, 민간 아파트 같은 경우에는 법이 개정되어야 하는 부분이 있습니다. 그렇기 때문에 정부에서 우선 법이라는 게, 저희가 느끼기에도 너무 어렵게 개정이 안 되고 있는데요. 그러다 보니까 정부가 할 수 있는 시행령이라든가, 시행규칙을 고쳐서 공공 택지 같은 경우에는 법상 용어로 공공 아파트이기 때문에 시행령이나 시행규칙으로 컨트롤할 수 있는 부분이 많습니다. 우선은 이 부분에 대해서 먼저 하고, 저희는 민간 아파트까지 가야 하기 때문에 법을 개정해야 한다는 입장이지만, 지금 정부 같은 경우에는 민간 아파트까지는 크게 고려하고 있는 않는 사항 같고요. 특히나 이게 국회에서 여당뿐만 아니라 야당이 너무 큰 반대를 하고 있기 때문에 일반 민간 택지까지 확대될 수 있을지 저희는 걱정스러운 상황입니다.

◇ 김혜민> 공공택지 아파트는 지금의 법을 개정하지 않아도 시행령만으로도 할 수 있는 거군요?

◆ 최승섭> 충분히 가능합니다.

◇ 김혜민> 그런데 이게 민간까지 확대되려면 법을 고쳐야 하니까요?

◆ 최승섭> 법을 고치고나 또 하나 방법이 있기는 합니다. 지금 분양가 상한제가 탄력 적용이라고 사실상 폐지됐는데, 분양가 상한제가 적용되게 되면, 분양 원가를 공개해야 합니다. 분양가 상한제가 2014년 말에 폐지되면서 집값이 급등하는 지역에 탄력적으로 적용하겠다고 했는데, 아시겠지만 2017년, 2018년, 집값이 그렇게 올랐는데도 단 한 곳도 적용되지 않았어요. 정부가 의지만 있다면 분양가 상한제 적용 요건을 더 완화해서 적용하면 되겠지만, 정부가 그 정도까지 의지는 없는 것으로 저희는 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 정부가 아직 그 정도까지의 의지는 없다고 말씀해주셨어요. 공개 항목이 지금 대폭 늘어난다고 했는데, 총 62개 항목으로 세분화해서 공개한다고 하더라고요. 다 말할 수는 없겠지만, 굵직 굵직한 것들을 소개해주시죠.

◆ 최승섭> 우선 기존에는 택지비 해서 3개, 공사비 해서 5개로 토목, 건축, 기계설비, 그 밖의 공종, 그 밖의 공사비, 그 밖의 비용, ‘그 밖의’라는 말이 참 많죠. 알려주고 싶지 않은 금액은 거의 그 밖에라고 보시면 될 것 같은데요. 어쨌든 토목, 건축이 거의 뭉그러졌던 게 토목에서 13개 해서 토 공사, 흙막이 공사, 급수 공사, 포장 공사. 건축 같은 경우에는 가구 공사, 타일 공사, 도배 공사, 주방 공사, 이런 식으로 굉장히 세세하게 공개가 된다고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 이렇게 공개 항목이 대폭 늘어나면 소비자들은 당연히 투명한 가격 정보를 통해서 합리적인 선택을 하는 데 도움이 될 것이라고 저도 생각해요. 또 그게 국토부의 설명이고요. 그러면 이게 집값 안정에도 이어질까 하는 게 의문이거든요?

◆ 최승섭> 저희는 과거에 분양가 원가가 공개가 되지 않으면서 건설사들이 분양가 공개를 안 해도 되다 보니까 그냥 주변 시세에 맞춰서 책정했었는데요. 분양 원가가 세세하게 공개되게 된다면, 적어도 소비자들도 검증할 수 있고요. 저희와 같은 시민단체라든가, 언론, 학계에서 이 분양가가 과연 적정한지를 검증할 수 있는 수단이 생기는 것이기 때문에 분양가를 검증하고, 안 하고를 떠나서 검증할 수 있는 수단이 하나라도 더 생기게 된다면, 건설사들도 분양가를 부풀리는 것에 대해서 부담을 느낄 수밖에 없고요. 그러한 것들이 분양가 인하로 이어질 수 있을 것이라고 보고 있고요. 저희는 또 하나 강조하고 싶은 것이 단순히 분양가 공개뿐만 아니라 정책 결정권자, 예를 들어 지사장이라든가, 문재인 대통령님이라든가, 국토부 장관님이라든가, 이러한 분들이 저렴한 주택을 지속적으로 투명하게 공급하겠다는 의지를 밝히는 게 굉장히 중요하기 때문에 분양가 공개와 이러한 정부의 정책적 의지가 같이 가면 좋지 않을까, 그렇게 생각이 됩니다.

◇ 김혜민> 말씀하신 대로 투명하게 가격 정보가 밝혀지면, 아무래도 분양값이 인하될 것이고, 그러면 많은 사람들이 낮은 가격에 좋은 집을 받을 수 있게 되는 거죠. 좋은 건데요. 한편으로는 누구나 낮은 가격에 좋은 아파트를 들어가고 싶어하니까요. ‘로또 아파트’의 광풍이 불어서 본래 취지와는 다르게 가지 않을까, 이런 우려가 생기기도 하거든요?

◆ 최승섭> 로또 아파트의 우려는 그것 같습니다. 이 집을 싸게 분양했는데, 결국은 올라갈 것이다, 하는 확신 때문에 로또 아파트가 생기는 건데요. 그 신념을 정부가 깨줘야 합니다. 우리가 저렴한 주택을 지속적으로 공급하겠다, 그러면 당장 저 같아도 저렴한 새 아파트가 나오게 된다면, 지금의 비싼 아파트를 살 필요가 없거든요. 정부가 언젠가 공급한다는 의지를 계속 밝힌다면, 당연히 기존 아파트에서 전세로 머물던가, 매매를 할 수도 있겠지만, 이런 매수 대기가 될 것이고요. 그렇게 되면 결국 기존 주택 시장에 영향을 미치게 되면서 다주택자분들이 집을 내놓을 수밖에 없겠죠. 기존 새 아파트에 대한 수요가 늘고, 기존 아파트에 대한 수요가 줄어들게 되면 기존 아파트 시장에 충격을 줄 수밖에 없고, 그 충격은 분양 시장으로 갈 수밖에 없고요. 저희는 정부가 저렴한 주택을 공급하겠다는 의지를 밝히는 것이 중요하다고 생각합니다. 사례가 뭐냐면, 물론 실패했지만, 이명박 정부에서 보금자리 주택을 주변 시세의 절반에 150만 원에 공급하겠다고 했습니다. 그때 2010년에 공급했는데, 충격이 어마어마했죠. 강남에서 2,000세대밖에 공급 안 했지만 강남에서 진짜 1,000만 원에 공급하니까 이거 진짜로 하겠구나, 그러다 보니까 집값이 한 번 쭉 내려앉았다가, 물론 정치권의 반대와 여러 가지 반대로 보금자리 아파트가 사라지면서 2,000가구는 말씀하신 정말 로또가 됐죠. 3~4배가 뛰면서요. 그렇기 때문에 저렴한 아파트를 찔끔 찔끔 공급하는 것은 로또 아파트가 되지만, 저렴한 아파트가 시장에 충격을 주도록 지속적으로 공급해서 주변 가격을 끌어내리게 된다면, 로또 논란이 없어질 것이라고 봅니다.

◇ 김혜민> 낮은 가격의 좋은 아파트를 정부가 계속 공급하면, 소비자 입장에서 이번 기회 아니어도 다음에 살 수 있는데 뭐, 이런 인식을 가지게 되고요. 그러면 로또 아파트가 아닌 거죠.

◆ 최승섭> 그리고 또 하나 말씀드리고 싶은 게 뭐냐면, 언론이나 이런 곳에서 소비자들의 로또는 얘기하면서 건설사들의 로또는 말하지 않습니다. 소비자들이 2억에 로또를 안 가지고 간다면 건설사들은 2억을 비싸게 분양해서 1,000세대에서 2,000억 원의 로또를 가져가는 것이거든요. 소비자가 가지고 갈 것이냐, 건설사가 가지고 갈 것이냐의 문제가 전혀 공론화되고 있지 않고, 저희는 그 문제보다는 로또가 아예 없도록 집값을 아예 낮추는 게 필요하다, 그런 입장으로 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 제가 다음으로 준비한 질문을 지금 문자로 1865님께서 해주셨어요. “그러면 건설사의 이익범위까지 정부에서 컨트롤하겠다는 의지 같은데요? 너무 정부 개입이 심합니다. 기존 주택을 가지고 있는 사람들의 집값 하락은 어떻게 보상받나요? 이래서 정부가 가격으로 개입하면 안 됩니다. 시장에서 형성되는 수요, 공급에 의해 가격이 결정되어야지요.” 이렇게 의견을 보내주셨어요. 제가 다음에 드리려는 질문도 건설업계 입장에서는 민간 기업의 경영 자율성을 침해하는 것이다, 이렇게 정부가 현미경처럼 들여다보고 공개하라고 하면 누가 정부 입찰 받아서 집 지으려고 하겠나, 그러면 우리 집 안 짓는다, 그러면 주택의 공급이 줄어들고, 그러면 결국 소비자들이 힘들다. 이런 지적은 어떻게 보십니까?

◆ 최승섭> 이게 라디오라서 조금 아쉬운데요. 제가 보여드리고 싶은 게 있습니다. 굉장히 상세하게 공개하고 있죠. 이번에 정부가 하겠다는 것처럼 공개하고 있는데, 이게 뭐냐면, 작년에 강남에서 4,500만 원에 분양했던 재건축 아파트의 공사비 내역입니다. 저희는 이것을 어떻게 알 수 있었을까요?

◇ 김혜민> 지금 이게 실제 증거입니까? 아니면 공개한 겁니까? 어떻게 아셨어요?

◆ 최승섭> 입주자 모집 공고문에 분양 원가를 공개하고 있지 않다고 하더라도 이미 감리자라는 공공을 대신해서 공사를 감시하는 사람을 모집할 때 분양 원가를 계속 공개해왔었습니다. 지난 10년 동안 지금 정부가 하려고 하는 공공택지 뿐만 아니라 말씀드린 재건축 아파트 등 모든 아파트를 포함해서 지난 10년 동안 했기 때문에 감리자 모집 공고문은 업계에 계시는 전문가들이 보는 자료고요. 입주자 모집 공고문에 공개되는 금액은 소비자들이 보는 자료이기 때문에 잘 모르는 소비자들이 보는 입주자 모집 공고문에 이것을 공개하는 게 영업상 비밀에 침해되고, 전문가들이 보는 감리자 모집 공고문을 공개하면 영업상 비밀에 침해가 안 되는 걸까요? 그것에는 전혀 동의할 수가 없죠.

◇ 김혜민> 그러면 지금 전문가들이 보는 그 자료를 소비자들에게도 공개하라는 건가요?

◆ 최승섭> 아닙니다. 이 자료는 이미 각 구청 홈페이지에 올라가 있기 때문에 이 자료를 입주자 모집 공고문에 넣자는 겁니다. 이것은 감리자 모집 공고를 할 때 구청에 있는 어느 카테고리에 들어가야 볼 수 있는 자료입니다. 어떻게 보면 소비자들이 이것을 보기에는 어렵습니다. 그렇지만 이것이 입주자 모집 공고문에 들어가게 된다면, 이 아파트를 구매하시려는 분들, 관심이 있는 분들은 입주자 모집 공고문을 꼭 보기 때문에 거기에 넣는 부분인 것이지, 결국은 기존까지 해왔던 것을 그냥 입주자 모집 공고문에 넣는 개념이라고 보시면 되는데, 건설사들이 이것에 대해서 왜 이렇게 영업 기밀이라고 반발하는지 모르겠습니다.

◇ 김혜민> 집을 짓는 것은 건설사지만, 사서 거기에 거주하는 것은 입주자잖아요. 그러면 입주자가 주인이잖아요. 주인이 당연히 알아야 하는 정보인 것 같은데요?

◆ 최승섭> 저희가 분양 원가 공개가 가격 하락 때문에 가장 중요하다기보다는 지금 말씀하신 것처럼 내가 5억 원, 6억 원, 몇 억을 주고 사는 집이 어느 정도에 지어지고 있고, 여기서 너희가 어느 정도 가져가는 지는 우리한테 알려줘야 하는 것이 아니냐. 왜냐하면, 이게 휴대폰이나 자동차처럼 무한한 것이 아니라 유한한 거잖아요? 그렇기 때문에 특수성이 있는 부분이기 때문에 이것에 대해서는 공개를 하는 게 필요하다고 저희는 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 아까 특수성 말씀을 하셨는데, 또 하나의 특수성은 이 집값이 어마어마하고, 모두가 이 집 하나를 사려고 모든 재산을 관리하는 것이기 때문에요, 일반 서민들은. 그렇기 때문에 더 신중해야 하고, 그래서 알 권리를 충분히 주장할 수 있는 문제라고 저도 생각을 합니다. 제가 알기로는 이 아파트 분양 원가 공개 제도가 노무현 정부 시절인 지난 2007년도에 처음 도입된 것으로 알고 있어요. 그런데 중간에 한 번 축소된 적이 있다고요?

◆ 최승섭> 우선 노무현 정부 때 제도적으로 도입되기는 했지만, 참여정부에서는 계속 도입을 반대해왔습니다. 노무현 전 대통령뿐만 아니라 다른 여당 주요 인사들도 분양원가 공개는 시장 원리에 맞지 않는다, 이것은 하면 안 된다고 했었는데, 2006년 9월에 당시 서울시장이었던 오세훈 시장이 공개하면서 여론에 굉장히 큰 호응을 받았어요. 그러고 3, 4일 후에 참여정부가 그러면 우리도 하겠다고 하면서 2007년에 법이 개정되고 도입된 것으로 보시면 될 것 같고요. 이게 2007년에 도입은 됐지만 2012년에 이명박 정부 때 기존의 민간 아파트 7개, 공공 아파트는 61개가 공개됐는데요. 민간 아파트들은 현재 비공개가 됐고, 공공 아파트는 12개로 대폭 축소됐죠.

◇ 김혜민> 축소된 것이 언제라고요?

◆ 최승섭> 2012년입니다. 워낙 그때 주택 경기 침체이기 때문에 정부에서 여러 가지 활성화 방안을 하면서 그렇게 된 거죠.

◇ 김혜민> 분양 원가를 공개하라고 했으니까 공공택지 주택은 안 할 방도가 없죠. 할 텐데, 건설사가 공개하는 거죠?

◆ 최승섭> 그렇습니다. 물론 이게 시행사가 공개하는 부분이기는 하지만, 우리나라 시행사가 신탁 업체라든가, 이런 업체가 대신해서 하고 있기는 하지만, 거의 건설사가 한다고 아시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 그 가격에 맞는지, 안 맞는지를 어떻게 압니까?

◆ 최승섭> 그게 맞는지, 안 맞는지를 전혀 검증할 수 없습니다. 그것을 검증하는 위원회가 각 지자체에 있는 분양가 심사위원회라고 있는데, 그 분양가 심사위원회에서 이 분양가가 적정한지 항목별로 문제가 없는지를 심사하는 게 아니라 법정 건축비 총액을 넘는지, 안 넘는지, 그것만 보다 보니까 분양가가 독점되는지 아무도 알 수가 없고요. 또 하나의 문제가 입주자 모집 공고문에 공개되는 분양 원가, 이번에 62개가 공개되는 분양 원가는 실제적으로 공사에 투입되는 금액이랑 전혀 동떨어진 금액입니다. 이게 총 사업비를 단순히 건설사를 가지고 있는 산식에 따라서 나눈 금액이지, 실질적으로 공사에 이렇게 들어간다는 금액이 아니고요. 가령 입주자 모집 공고문에 분양 원가표의 맨 아래를 보시면 이 금액은 실제 소요되는 금액과 다를 수 있음. 심할 경우에는 이것으로 인한 문제제기를 할 수 없음,까지 들어가 있습니다. 저희가 여러 가지 공사비 내역이라든가, 이런 것을 받아서 비교해 봐도 굉장히 차이가 크기 때문에 그래서 말씀하신 대로 이게 맞는지, 안 맞는지 확인하기 위해서는 공사비 내역서, 그리고 토지 조사원가 내역서, 이런 세부 내역서가 같이 공개되어야 하는데요. 이게 공개되고 있지 않고, 단순히 건설사가 공개하는 것만 정부가 맞겠지, 하고 공개하는 부분은 저희는 문제가 있다고 생각하고요. 또 하나가 아까 말씀드린 것처럼 입주자 모집 공고문에 공개되는 분양 원가가 총액을 건설사들이 나눈 산식으로 하는 게 아니라 적어도 설계 단계에서 건설사가 책정한 금액으로 하자. 왜냐하면, 우리나라가 선분양제이기 때문에 투입되는 금액과 똑같을 수 없습니다. 아파트도 짓기 전에 분양하는 거니까요. 그렇지만 적어도 지금처럼 얼토당토않은 금액이 아니라 적어도 건설사 당신들이 이 항목에 대해서 얼마에 짓겠다고 설계했던 금액을 기준으로 공개하자. 저희는 그렇게 얘기하고 있는데, 정부도 거기까지는 생각을 안 하고 있는 부분이어서 공개된다고 하더라도 분양 원가 공개의 역할을 제대로 할 수 있을지 의문이 있습니다.

◇ 김혜민> 제가 단순하고 원색적으로 이야기를 하면, 그래 어차피 너희가 부풀리는 건 알아. 아는데 그래도 62개 항목이나 공개해야 하니까 양심적으로 통용될 만큼만 부풀려라, 이 정도로 이해해야겠네요?

◆ 최승섭> 우선 저희가 보는 정부의 의도는 그 정도 같고요. 저희는 그것보다 더 검증이 가능하게끔 할 수 있어야 한다고 보는데요. 왜냐하면, 물론 지금 중앙 정부는 세부 내역을 공개 안 하지만, 경기도 같은 경우는 세부 내역 6,000여 개 항목을 공개하고 있기 때문에 중앙 정부도 이런 것이 함께 필요하다, 그렇게 보입니다.

◇ 김혜민> 그렇군요. 그래서 아까 전에 부장님이 말씀하신 것처럼 건축비 내역이나 토지 조성 원가 내역이 함께 공개되어야 한다는 거군요. 저희가 공시지가 이야기를 더 하려고 했는데, 시간이 없어서 제가 짧게 말씀드릴게요. 지금 경실련은 공시가격을 더 올려야 한다는 거죠?

◆ 최승섭> 우선 더 올려야 한다기보다 단독 주택과 토지, 그리고 공동 주택의 불평등성을 형평성에 맞게 하자. 왜냐하면, 지금 아파트 같은 경우는 68%~70%고, 단독 주택은 50%대, 토지도 저희가 보기에는 50%대이기 때문에 이것에 대해서 부동산 종류별로 적어도 형평성을 맞추자. 그다음에는 80%까지 가야 한다는 게 저희의 기본 입장이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김혜민> 단계적으로 하되, 형평성에 맞게 해달라는 말씀이시고요. 그리고 공시지가를 산정하는 한국 감정원의 문제에 대해서도 지적을 하셨죠?

◆ 최승섭> 네, 그렇습니다. 한국감정원의 문제라기보다는 국토교통부가 공시지가, 공시가격이 어떻게 산정되는지 산정 근거를 전혀 공개하고 있지 않기 때문에 집 주인 분들은 내가 받아봤는데, 내가 봤을 때는 전혀 말도 안 되는 가격이다, 왜 이렇게 산정했느냐는 것에 대한 자료가 투명하게 공개되어야 논란도 없어질 것이고, 집 주인들도 이것에 대해서 수긍할 수 있는데요. 지금 그러한 자료는 전혀 공개 없이 그냥 금액만 공개하고 있다 보니까 불필요한 논란. 논란이 계속 커지고 있잖아요. 그런 것들을 조금 더 정부가 좌초하고 있는 것 아닌가 합니다.

◇ 김혜민> 네, 오늘 공공 택지 아파트 분양 원가 공개 건으로 최승섭 경실련 부동산감시팀 부장과 함께 인터뷰 나눠봤습니다. 부장님, 고맙습니다.

◆ 최승섭> 네, 감사합니다.



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