[생생경제] 군사시설 보호구역 해제에 따른 부동산 시장 변화

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수


[생생경제] 군사시설 보호구역 해제에 따른 부동산 시장 변화




◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. 국방부가 여의도 면적 116배에 달하는 군사시설 보호구역을 해제했습니다. 강원도와 그리고 경기도 일대에 걸친 접경지역인데요. 단연 관심 지역은 경기도죠. 김포ㆍ연천ㆍ고양 등 경기도 내 112㎢가 해제됩니다. 3,314만 평 정도 되더라고요. 여의도 면적의 39배입니다. 이렇게 저도 말하고 싶지는 않지만, 집값, 또 땅값이 어떻게 변할지 궁금하시죠? 한문도 교수님 모셨습니다. 안녕하세요, 교수님?

◆ 한문도 숭실사이버대학교 부동산학과 교수(이하 한문도)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 우리나라에 군사시설 보호구역이 어디에, 얼마나 분포되어 있습니까?

◆ 한문도> 다 아시겠지만, 군사시설 보호구역이라고 하면, 우리가 6.25 전쟁으로 인해서 민통선이라는 단어를 많이 들어보셨을 텐데요. 그 주위가 제일 많습니다. 90% 정도가 경기도 하고 강원도 일대에 포진해있고, 얼핏 들으셨지만 진주 해군기지라든지, 세종시에도 있고, 창원에도 국방시설이 조금 있어요. 이런 데를 합하면 100%가 되는데, 전체 비율이 전 국토의 8.8% 정도 됩니다. 우리나라 전 국토 면적이 평으로 하면, 302, 303억 평 정도 돼요. 그중 8.8%, 한 28, 29억 평이 군사시설 보호구역입니다.

◇ 김혜민> 전 국토의 8.8%이고, 대부분이 경기도와 강원도라고 이해하면 되겠습니다. 그러면 이번에 해제되는 건 전체 군사시설 보호구역의 몇 %가 해제되는 겁니까?

◆ 한문도> 수치상으로 계산해보니까 한 10% 정도 되는 것 같습니다. 예전에 2000년 초에도 17억m² 푼 적이 있어요. 그 이후로 최대인데, 그래도 아직도 군사시설 보호구역이 많이 남아있습니다. 이번에 푼 것은 그 정도 풀었고, 앞으로 많이 풀어야겠죠. 푼다고 하면, 우리나라가 통일이 되었다는 얘기니까 풀릴 날을 개인적으로 기다려봅니다.

◇ 김혜민> 24년 만에 최대라고 하더라고요. 전국 21곳의 군사시설 보호구역을 해제하는 것인데, 강원도, 경기도에 분포되어 있다고 하셨어요. 사실은 이 지역 주민들이 꾸준히 군사시설 보호구역 해제해달라는 민원이 있었죠?

◆ 한문도> 맞습니다. 계속 있어왔죠. 1990년 초부터 언론에 나오기 시작했고, 중간에도 국방부에서도 많이 민간단체와 협의를 많이 거쳤어요. 제가 기억하기에는 박근혜 대통령 대선 때 공약으로도 나왔습니다. 접경지 완화하겠다고 하고, 접경지 지원법을 특별법으로 격상해달라, 이런 주민들의 요구가 많았고, 그런 것들 때문에 아시겠지만 거기서 화장실 하나를 지어도 허가를 받고, 신고하고, 이런 불편함이 있었어요. 그런 부분에 대해서 계속 주민들이 계속 요구했었고, 이번에 많은 양을 푼 것이 된 거죠.

◇ 김혜민> 이진찬 경기도 균형발전기획실장이 이런 말을 했다고 해요. “도민들의 삶의 질 개선과 앞으로 펼쳐질 평화 시대의 중심지역으로 도약하기 위해서 끈질기게 국방부를 설득했다”고 이야기했다고 하더라고요. 그리고 “지역개발 활성화를 통해 일자리 창출도 기대된다”고 설명했다고 하는데, 여기 주민들은 굉장히 고민이 많으셨을 것 같아요. 고생도 많이 하시고, 특히 김포 지역에서 농사지으시는 분들은 요즘 농사 기술이 많이 현대화되었잖아요. 그런데 이게 군사시설 보호구역으로 묶여 있으니까 그러한 새로운 장비라든지, 새로운 기술을 쓰는 데도 굉장히 힘들었다고 하시더라고요. 지역 주민들, 당연히 반기겠죠?

◆ 한문도> 네, 맞습니다. 아까 말씀드린 것처럼 재산권 행사를 할 수 있고, 당연히 반기고, 국방부에서 발표했지만, 어떤 국가의 전체 흐름도 좋아지면서 주민들 자체 분위기가 제가 모 방송을 보니까 기자분들이 가면 벌써 얼굴이 환하셔서 좋은 일들이 계속되기를 개인적으로 바라고 있습니다.

◇ 김혜민> 이 시점에서 정부가 군사시설 보호구역 해제라는 카드를 왜 뺐을까, 이런 의문도 생겨요. 물론 배경은 일단 남북관계가 조금 좋아졌고, 그런 배경이 일단 주요하겠죠? 그리고 부동산 시장의 배경도 있을 것이고요. 교수님은 어떻게 보세요?

◆ 한문도> 저는 두 가지로 크게 나눠볼 수 있을 것 같아요. 일단 대의명분적인, 공익적인 면에서 말씀드리면, 거시적이고, 미래지향적인 측면에서 분석하자면 배경에는 우리 4월부터 남북관계 완화 문제에 맞춰서 하는 것에 이번에 김정은 위원장의 연내 답방안이 뉴스에 많이 나오는데, 내년 북미 회담이 또 있잖아요? 그것까지 잘 되려면 액션, 그런 것을 맞춰본다고 하면 정부에서 미리 어떤 경제적인 요소를 던져주고요.

◇ 김혜민> 국민들이 체감할 수 있는 것이요.

◆ 한문도> 김정은 위원장이 답방하면, 여기에 대해서 혹시 전화 통화라도 트럼프하고 해서 이러이러하니 웬만하면 내년 1, 2월 회담 때 잘 가봅시다, 이렇게 하는 제스처라고 볼 수도 있을 것 같고요. 이렇게 제가 나열을 대충했지만, 요점은 통일을 위한 정부의 거침없는 행보라고 볼 수 있겠고요. 지금 말씀해주신 부동산은 사실 지금 부동산이 9.13 대책 이후에 2, 3달째 약세를 면하지 못하고 있는데, 그때도 언론에서 아시겠지만 풍부한 부동산 유동자금이 어디로 가느냐, 갈 곳을 마련하라, 이런 언론들이 있었잖아요. 그런 부분에서 이것을 해석하자면, 미시적이고, 경제적인 측면에서 보면 여기에 정치적인 측면까지 포함되어야 할 것 같아요. 1년 남은 총선 때문에 이것을 이렇게 급하게 던졌을까 하는 의문이 들기도 하는데, 전통적 보수층이 다 그쪽에 있잖아요. 군사시설 보호구역에요. 그런 분들이 제가 볼 때는 미리 지금부터 해서 하나하나 풀어가는 과정 속에서 어떤 총선을 대비한다고 하는 오해를 받을 소지가 있고, 그리고 부동산에 대한 화두를 이쪽으로 돌리려고 하는데, 제가 조금 더 말씀드리면 이게 뜬금없이 나온 것이 아니거든요? 제가 YTN 청취자분들에게 드릴 말씀이 접경지역 문제는 사실 주민들의 불편 때문에 제일 먼저 출발했고, 6.25라는 특수 환경 때문에 군사분계선이 있잖아요? 그런데 이것에 대해서 계속 박근혜 대통령도 대선 때 공약을 내세웠습니다. 그리고 바로 이어서 2013년도죠. 제가 기억하기로 그 당시에 집권 여당의 분들 중 많이 모이셔서 국방부하고 ‘접경지역 사랑 국회의원 모임’ 비슷한 모임을 만들어서 계속 시도를 했습니다. 박근혜 대통령의 공약을 충실히 이행했고, 해오다가 2016년에 공식적으로 만들어요. 뭘 만드느냐면 접경지역 지자체 군수 회의라고 해서 주제 개선 완화를 국방부와 함께 협의체를 만들어요. 그래서 계속해왔어요.

◇ 김혜민> 그러니까 보수 정권 때부터 쭉 이어졌던 거죠?

◆ 한문도> 네, 계속해왔던 거죠. 그러다가 지금 대통령이신 문재인 대통령이 또 공약에 내세우죠. 뭐라고 내세우냐면, 신경제지도, DMZ 벨트라고 해서 그 지역을 평화의 상징으로 하는 것을 던졌기 때문에 애청자분들께서는 이런 흐름이 있었다, 뜬금없이 던진 것이 아니다는 것을 알아주시면 좋을 것 같습니다. 마치 문재인 정부에서 한 것이라고 판단하지 마시고, 다만 구역이 많이 늘었죠. 생각보다. 그런 부분에서 긍정적으로 볼 수도 있고, 조금 의아한 눈으로도 볼 수 있는데, 나머지는 애청자분들의 몫이겠죠.

◇ 김혜민> 여의도의 116배 규모니까요. 규모는 상당한 것 같고, 배경에 대해서 아주 다각도로 분석해주셨어요. 거시적, 미래지향적 측면에서는 남북관계가 바뀌었으니까 그런 것이고, 미시적, 경제적 측면에서는 어쨌든 이 부동산 시장이 지금 약화되고 있으니까 유동자금도 있고요. 그것들을 풀 수 있는 출구가 필요했고, 또 하나는 총선을 앞둔 정치적인 계산이라고 말씀하셨습니다. 그렇지만 어찌 되었건 흐름이 있었다, 뜬금없이 나온 것이 아니다, 이렇게 분석해주셨습니다. 흐름이 있었다는 것은 ‘꾼’들은 알았다는 거예요. 그 말은 이 땅값의 변화가 있지 않았을까, 이런 흐름을 읽은 사람들이요. 그리고 이제 해제가 되었으니까 또 한 번 들썩일 것 같고요. 어떻게 보세요?

◆ 한문도> 지금 아마 기사에서도 나왔겠지만, 파주시 토지 가격 상승률이 올해 전국에서 1위를 했는데요. 사실 작년부터 움직였습니다. 올해 4월부터 정상회담이 있기 전에 말씀하신 꾼들, 아니면 어떤 네트워크를 가진 앞서가는 분들이 앞서서 움직이기 시작했고, 그래서 경매 시장에서 갑자기 국방부 땅들이 많이 나왔어요. 작년 연말부터 올봄. 이것도 아마 조사해봐야 하지 않나, 이런 생각을 하는데요. 그런 땅들이 나와서 저도 누가 묻길래 이상하다, 왜 이렇게 많이 나오지, 이런 생각을 해봤습니다. 그래서 저도 한번 가봤습니다. 민통선에 들어가 봤는데, 들어가기 힘들죠. 결론은 그때 그분들의 생각이 맞았던 거죠. 지금 생각해보면요. 저보다 앞서시는 분들 같고, 결론은 이런 흐름 속에서 결정적으로 4월부터 시작됐으니까 여기에 이번에 다 풀어주고요. 그러니 앞으로 제가 볼 때는 큰 문제가 없다면 이런 상승 방향은 추세를 이어서 쭉 가서 통일까지 된다고 하면 더 좋고, 통일이 안 된다고 해도 조금 건강한 경제의 모델로 갔으면 좋겠습니다.

◇ 김혜민> 그 영향으로 지난 11월에 전국 땅값 상승률 1위가 파주였다는 것, 이것을 같이 해석해도 됩니까? 그런 배경하고요?

◆ 한문도> 파주는 일단 호재가 많이 있었죠. 국방력 2.0이라고 해서, 조금 공격적이세요. 이번 정부가 통일에 대한 희망이 공격적이고, 그래서 경제를 뒤에 놓고, 통일만 생각한다는 비판도 받잖아요? 그런데 박근혜 대통령이 말씀하셨다시피 통일이 되면 대박이 나는 것은 맞아요. 다만 그것이 시간이 필요하죠. 필요한 시간 속에서 그것을 이어가고 싶어서 그런데, 그런 것을 파주시는 이미 알고 있고, 우리가 파주 출판 산업단지로 출발해서 대기업들이 지금 많이 가 있잖아요? LG도 가있고, 여러 군데가 들어가 있고, 또 경제특구에 대한 발표도 했잖아요? 개성공단의 3배죠. 그런 부분과 이번에 또 기차 타고 다 왔다 갔다 하시더라고요. 기차 경의선이 뚫리면 미래 가치가 상당히 높잖아요.

◇ 김혜민> 지금 철도 공동조사하고 있죠.

◆ 한문도> 2014년인가로 제가 기억하는데요. 중국하고 북한하고 이미 협의된 것이 있습니다. 뭐냐면, 신의주에서 평양을 거쳐서 중국을 통해서 유럽으로 가는 기차를 놓는 것을 이미 그 경제협약을 맺었어요. 역으로 말씀드리면 우리가 만약에 상황이 좋아져서 우리 경의선이 서울에서 이어진다고 하면, 지금은 비행기나 배 타고밖에 갈 수가 없잖아요. 기차타고 갈 수 있다는 얘기죠. 러시아도. 그래서 파주시가 그런 여러 가지 앞으로의 요충지가 될 가능성이 많아서 앞으로도 계속 오를 것 같고요.

◇ 김혜민> 서울하고 접경 지역이잖아요? 가깝잖아요?

◆ 한문도> 가깝죠. 서울에서 어디에서 출발해도, 제3 외곽순환도로가 또 생겨요. 그러면 제가 알기로 저쪽 경기도 끝 북부 쪽에서 상암동 쪽 고양시까지 오는데도 외곽순환 고속도로를 타면 차 없을 때는 15분이면 옵니다. 거리로 따지면요. 차량 시속이 보통 60km/h잖아요. 그러면 우리 신도시 맨날 얘기하면, 20km, 30km잖아요. 차 안 막히면 10분, 15분 거리에요. 계산상으로. 차가 막히니까 조금 더 걸리는 건데, 그런 면에서 볼 때 파주시의 교통망이 더 구축되고, 지금 GTX까지 나왔잖아요. GTX 예비 타당성도 이번 정부에서 통과시켰어요. 호재가 너무 많아요. 그래서 제가 볼 때 파주시가 1등을 당분간 3, 4년 가지 않을까, 그렇게 보고 있습니다. 다른 지역도 그런데 같이 오르고 있습니다. 경원선 얘기도 나오니까 같이 가면 풍선효과도 있어서 제가 볼 때는 접경지 일대가 다 같이 상승곡선을 유지할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 강원도는 어떻습니까? 우리가 경기도 얘기했는데요. 이번에는 강원도요.

◆ 한문도> 강원도는 아시다시피 고성이 예전에 금강산 때문에 많이 떴잖아요? 그러다가 가격 상승이 만약에 100 정도 찍었으면 그 뒤로 조금 금강산 총기 사건 다음에 한 30% 수준으로 내려왔어요. 토지 가격이 60, 70% 내려간 거죠. 지금 조금 올랐다고 하는데, 말씀은 안 하지만 거기 땅을 계속 가지고 계셨던 분들은 얼마나 고생하셨겠어요. 한 10년을요. 제가 볼 때 강원도 쪽 화천 쪽이 호수가 많아서 그쪽도 괜찮은데, 고성군 외에는 제가 볼 때는 시간이 조금 필요하지 않나 싶습니다. 왜냐하면, 해제를 했다고 해서 바로 어떤 건물을 지을 수가 없는 것이 도로 사정이 좋아야 하지 않습니까?

◇ 김혜민> 그렇죠. 제반 시설이요.

◆ 한문도> 도로 사정에 대한 부분들이 자기 토지하고 인접해야 하는데, 그런 부분의 지형 상태나 농업 형태, 이런 것들이 조금 섞여 있잖아요. 이런 부분들이 해제는 됐지만, 그런 부분들을 지자체에서 아마 조금 세밀하게 체크할 겁니다. 그러면서 하나하나 가시화되고, 청사진들이 나오겠죠. 시간을 가지고 접하시는데, 다만 중요한 것은 계속 이런 추세가 이어진다고 하면, 강원도는 계속 좋아질 일밖에 없다고 말씀드릴 수 있겠습니다.

◇ 김혜민> 그런데 궁금한 건요. 이렇게 군사시설 보호구역 해제되면, 이제 몇십 년 동안 거래가 없었던 곳이니까 공시지가나 이런 시세 설정, 이런 것은 어떻게 합니까?

◆ 한문도> 일단 호가 부르는 것이 가격이겠지만, 이렇게 판단하시면 되겠습니다. 혹시 경매 같은 것이 아까 말씀드린 국방부부터 토지가 나왔다, 그러면 토지 등급이나 국유지나 국방부, 이런 공공 쪽에서 가지고 있는 토지들의 접경 지역은 재산세를 안 내지 않습니까? 그러다 보니까 토지 등급이나 어떤 공시지가가 없어요. 없다 보니까 그런 것이 나오면 가격이 없잖아요? 그때는 여러분들이 아시는 감정평가, 많이 들어보셨을 거예요. 감정평가 유사 지역이라는 게 있어요. 그러면 조금 내려오면 춘천이라든지, 홍천이라든지, 그런 지역의 거래 사례 유사한 토지, 유사한 형태를 비교하실 수 있는데, 사실 개인으로 가지고 있는 토지는 가격이 매겨져 있습니다. 그것은 재산세가 나오고 다 되거든요. 재산세 나오는데, 거기에 토지 등급이 있어요. 그런 지역의 토지 등급은 주로 벼를 심었을 때 쌀을 얼마나 수확하느냐, 땅의 비옥도, 이런 것을 따져서 등급을 매기는데, 그 등급이 좋을수록 풀리기가 어렵고, 이런 부분을 계산해서 결국은 재산세가 나와요. 재산세는 역으로 또 계산하면 나오잖아요? 그것은 이론상의 수치일 뿐, 실제로 시장 상황이 이렇게 되어 있으니까 부르는 것이 값이라고 보시는 것이 좋을 것 같습니다. 팔려야 값이고요, 또.

◇ 김혜민> 그런데 부르는 게 값이라는 것이 사실은 상당히 위험한 거잖아요? 이게 광풍이 될 수도 있고요. 그래서 사실 통일 시대를 보면서 부동산 투자가 아까 교수님이 앞서 말씀하신 것처럼 건강하게, 잘 이루어져야 하는데요. 이게 이렇게 부르는 게 값이고, 광풍 가운데 휩쓸려 버리면 안 되는 것이라는 생각이 들어요.

◆ 한문도> 대충 무슨 말씀을 하시는지는 알겠는데요. 어느 분이 이런 이야기를 했습니다. 아파트 이야기입니다. 재개발, 재건축하다가 난 회갑을 맞겠다, 칠순을 맞겠다. 이게 무슨 뜻이냐면, 어떤 아파트 시세 차이를 노리고 투자했다가 어떤 행정적인 부분이나 환경이 안 따라주면 그게 1, 2년 안에 끝나는 것이 아니라 기본이 5~10년이고, 15년도 갈 수가 있어요. 제가 볼 때 지금 만약에 애청자 여러분께서 40대라고 하시면, 본인이 취하기는 힘들 것이고, 양도세 부분이 있으니까요.

◇ 김혜민> 지금 통일시대의 부동산 투자 말씀하시는 거죠?

◆ 한문도> 네, 통일시대를 본다고 해도 15~20년을 보신다면, 그냥 자기 자제분들. 자식들이나, 혹시 우리 김정은 위원장이 약간 예상하지 못하는 분이잖아요. 그분이 또 미국하고 트러블이 생겨서 딱 꺾이면 20~30년이 될 것 아니에요? 제가 볼 때는 섣불리 호재에 다가서지 마시고, 충분히 여유가 있지 않으면 체크할 것을 많이 하시고, 손자, 손녀나 자식들을 생각하신다고 하면, 충분히 여유가 있으니 괜찮지만, 그렇지 않은 경우에는 조금 주의하시는 것이 좋을 것 같다는 말씀을 드릴게요.

◇ 김혜민> 그러니까 통일을 기다리는 마음, 지금까지 우리가 기다렸던 인고의 시절만큼은 아니겠지만, 그래도 기다린다는 마음으로 통일 시대의 부동산 투자는 접근하여야 한다, 이렇게 이해하겠습니다. 8486님께서 “교수님, 정보도 잘 주시고, 농담도 잘 하셔서 생생경제 너무 재밌게 듣고 있어요,” 하셨습니다. 오늘 교수님, 여러 가지 정보 감사하고요. 저희 신년특집, 부동산 특집으로 한 번 모시려고 해요.

◆ 한문도> 감사합니다. 불러주시면 언제든지 오도록 하겠습니다.

◇ 김혜민> 그때 또 자세한 이야기 나누겠습니다. 한문도 교수였습니다.

◆ 한문도> 네, 감사합니다.