첫 신혼희망타운 '로또 분양' 강력 규제

첫 신혼희망타운 '로또 분양' 강력 규제

2018.10.30. 오전 08:16
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■ 진행 : 이종원 앵커
■ 출연 : 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원

[앵커]
오는 12월부터 분양가 상한제가 적용되는 아파트는전매 제한과 의무 거주 기간이 대폭 늘어납니다.

당장 위례 신도시와 평택 고덕신도시에 분양되는 첫 신혼희망타운이 강화된 조건에 걸릴 전망입니다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원 연결해 짚어보겠습니다. 안녕하십니까?

[인터뷰]
안녕하십니까?

[앵커]
위원님 정부가 최근에 공공주택특별법 시행령 개정안을 입법 예고했다고 하는데 어떤 내용을 담고 있는 건가요?

[인터뷰]
말씀을 하신 대로 수도권 분양가 상한제, 말하자면 분양가 규제를 받는 주택의 대상을 늘리고요.

그리고 입주 후에 반드시 거주해야 되는 그 아파트 대상 역시 늘리고 기간도 최장 5년까지 늘리는 내용의 공공주택특별법 시행령 개정안을 입법 예고했는데요.

이것은 지난 9.13 대책의 후속 조치라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그런데 거주의무기간, 그러니까 분양을 받아서 반드시 거주해야 하는 기간을 조정해야 하는 건 법을 개정해야 하는 거 아닌가요?

[인터뷰]
그렇습니다. 아무래도 공공주택특별법 개정 사안이라고 보면 되는데 그런데 법 개정에 시간이 걸리지 않습니까?

그런데 연말에 고덕과 위례에서 신혼희망타운이 분양될 예정인데 이게 대박이라는 얘기가 나오잖아요.

그러다 보니까 규제가 너무 허술하다. 그래서 실수요 중심으로 분양을 받도록 해야 된다, 이런 인식들이 반영된 게 아닌가 싶어요.

그래서 법 개정 이전에 시행령부터 먼저 개정하자라는 거죠. 그래서 시행령은 국회를 거치지 않고 국무회의만 거치면 한 달 정도면 시행할 수 있지 않습니까?

그래서 이런 것이라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러니까 신혼희망타운을 겨냥해서 포커싱된 개정안이라고 보면 될까요?

[인터뷰]
그렇습니다.

[앵커]
그러면 하나하나 짚어보겠습니다. 거주의무 대상과 기간이 모두 늘어난다고 하는데 먼저 대상은 어떻게 늘어나는 건가요?

[인터뷰]
일단은 규제가 좀 더 강화됐다라고 보시면 되는데요. 지금은 전체 면적의 50% 이상이 그린벨트다.

개발제한구역이라면 이게 의무거주요건이 들어가는데 이걸 좀 더 강화해서 개정안은 그린벨트가 아니더라도 전체 면적이 30만 제곱미터, 말하자면 9만 평이 넘은 공공택지는 이런 의무거주를 하도록 이렇게 한 겁니다.

이렇게 되면 그린벨트가 아닌 지역이라도 굉장히 규제가 훨씬 더 강화돼서 반드시 살아야 된다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그래서 이제 의무거주 기간이 최장 5년까지 늘어난다고요?

[인터뷰]
그렇습니다. 이게 의무거주 기간이 주변 시세에 따라서 좀 다르거든요.

그래서 분양가가 주변 시세의 70% 미만인 경우에는 3년에서 5년으로 늘어나게 되고 70에서 85% 수준이라면 2년에서 3년 늘어나게 되고 인근 시세가 85%에서 100%, 그러니까 거의 큰 차이가 없다랄 경우 1년으로 종전과 차이가 없다고 보면 되고요.

그러니까 집값이 쌀수록 오래 거주하라, 아무래도 싸게 주니까. 투자 목적보다 실거주 목적으로 분양받으라라는 메시지라고 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
그러면 지금 12월에 분양받는 신혼희망타운은 주변 시세의 70% 보다 낮은 가격으로 분양받는 건가요, 그렇게 전망되는 건가요?

[인터뷰]
일단은 위례신도시는 주변 시세보다 70% 이하가 확실해 보이고요. 그런데 고덕신도시 이게 평택에 있는 것이지 않습니까?

이거는 반드시 70% 이하가 아닐 수도 있다 이런 얘기를 하는데 이건 막상 뚜껑을 좀 더 열어봐야 될 것 같다라는 생각이 들어요.

물론 지금 국토부에서는 분양가는 어느 정도 제시를 해 놓고 있는 상황이거든요. 위례 같은 경우가 한 508가구, 고덕에서 874가구를 분양할 예정인데 위례에서 가장 낮은 전용 46제곱미터, 한 18평형 정도 될 겁니다.

이게 3억 9700만 원 정도 한다는 거고 55제곱미터, 22평 정도 될 건데 이게 4억 6000만 원 정도.

그리고 평택 고덕신도시는 지금 46제곱미터는 한 1억 9900만 원 정도, 그리고 55제곱미터는 2억 3800만 원 정도가 나오는데 지금 고덕 같은 경우는 주변 시세 비교 대상 아파트가 이제 마땅치 않아서 어쨌든 이건 결과적으로 나중에 봐야 될 것 같다라는 생각이 드는데 어쨌든 지금 가장 관심 있는 게 위례이니까요.

위례 같은 경우에는 어쨌든 말씀하신 대로 전매제한 기간이 8년, 의무거주 기간은 5년 정도로 될 가능성이 높다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
지금 8년 이야기를 해 주시기는 했는데 지금과 비교했을 때 전매제한, 그러니까 분양을 받아서 집을 팔지 못하는 기간도 늘어나는 거죠, 그러면?

[인터뷰]
그렇습니다. 그러니까 전매제한 기간하고 의무거주 요건이 중복되는 경우가 있겠죠. 그런데 이제 아까 지금 분양가가 70% 미만이면 8년이라고 했다라는 것은 이건 분양 계약 후 8년이라고 보시면 되고요.

아까 의무거주 기간은 당연히 완공되고 나서 이게 최장 5년이라고 보시면 되겠죠. 그래서 어쨌든 종전보다 훨씬 더 늘어나게 되었다 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

[앵커]
위원님께서도 말씀을 하시기는 하셨는데 신혼희망타운이 애초에 로또분양이다 이런 표현도 있었잖아요. 투기를 차단한다라는 점에서는 바람직한 것 같기는 한데 자발적으로 떠나지 않게 그렇게 만드는 방안도 필요하지 않을까요?

[인터뷰]
그렇습니다. 지금 공공택지 같은 경우는 아파트만 덜렁 들어서고 편의시설이나 교통 같은 건 제대로 갖춰지지 않아서 불편함이 컸지 않습니까? 그래서 입주하고 한동안 장화 신고 다닌다, 이런 얘기가 있었거든요.

그런데 이번에 2기 신도시 문제에서 드러났듯이 교통망 개선이 무엇보다 필요한 게 아니냐. 그래서 광역교통망, GTX 이런 것들을 조기에 개통을 하거나 착공을 하는 게 필요할 텐데 어쨌든 착공해서 서울의 근접성을 늘려야 된다.

그래서 거주의 편의성을 높여야 서울 주택 수요를 분산할 수도 있고 집값 안정 효과도 극대화할 수 있지 않겠느냐 이런 생각을 하고 있습니다.

[앵커]
끝으로 하나만 더 여쭤보겠습니다. 정부의 잇따른 투기 근절책으로 부동산 관망세가 이어지고 있는데요.

내일부터는 강화된 총부채원리금상환비율, DSR. 그러니까 은행에서 대출 받기가 더 어려워지는 거죠?

[인터뷰]
그렇습니다.

[앵커]
집값이 떨어질 수 있을까요?

[인터뷰]
전반적으로 약세 기조가 좀 더 이어질 것이라고 보이는데요. 지금 워낙 수요 억제 대책의 강도가 높고 단기 급등에 따른 피로감도 크고요.

그리고 금리인상 가능성 또 최근에 주가 불안 이런 악재가 겹쳐 있지 않습니까? 그래서 강남권은 이미 지난주에 약세로 접어들었고요.

아마 다음 달 정도 되면 서울 전역이 약세로 갈 가능성이 있지 않을까, 이런 분위기는 연말까지 적어도 이어질 것이다.

다만 장기적으로 집값이 안정될 것이냐 이 부분은 지금 다주택자 양도세 중과세로 매물 잠김 효과가 여전한 상황인데 그래서 매물이 많지는 않아요.

그런데 3기 신도시가 연내에 발표될 것이라고 하는데 이런 공급대책의 실효성, 이런 걸 종합적으로 보고 장기적으로 주택시장 안정 여부를 판단해야 될 것 같습니다.

[앵커]
알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다. 고맙습니다.

[인터뷰]
네, 고맙습니다.


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