[생생경제] 재건축 조합 설립 인가 취소 소송과 천태만상 비리 유치원 등 화제의 판결

[생생경제] 재건축 조합 설립 인가 취소 소송과 천태만상 비리 유치원 등 화제의 판결

2018.10.15. 오후 5:36
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[생생경제] 재건축 조합 설립 인가 취소 소송과 천태만상 비리 유치원 등 화제의 판결
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[생생경제] 재건축 조합 설립 인가 취소 소송과 천태만상 비리 유치원 등 화제의 판결





■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 최진녕 법무법인 이경 변호사

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> ‘알아야 지킨다.’ 매주 월요일마다 함께하는 시간입니다. 생활경제백서, 오늘 오랜만에 모셨어요. 법무법인 이경의 대표 변호사, 최진녕 변호사 모셨습니다. 변호사님, 안녕하세요?

◆ 최진녕 법무법인 이경 변호사(이하 최진녕)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 오늘의 주제가 ‘재건축 조합 설립 인가 가처분 취소소송’이에요. 1심 판결인데, 어떤 내용이었나요?

◆ 최진녕> 사실 이 내용이 나오고 나서 일부 경제지에도 나오고 제가 이 판결 내용을 정리해서 유명한 부동산 카페에 글을 올렸는데요. 조회 수가 단기간에 거의 5천 회 가까이 되고, 밑에 댓글이 거의 100개 가까이 달릴 정도로 이것에 대해서 이해관계가 첨예하고, 서로 다른 의견을 내는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그렇습니다. 맞아요.

◆ 최진녕> 이 내용 같은 경우에는 강남 서초구의 한 재건축 조합에서 재건축에 반대하시는 어르신들을 대리해서 2016년에 말씀하신 것처럼 재건축 조합 인가 처분 취소소송을 제기했는데요. 3년에 걸친 법정 공방 끝에 재판부에서 조합 설립 인가를 취소하라, 한 마디로 다시 조합 설립해서 하는 것을 변론으로 기존에 있던 조합이 설립한 인가는 위법하다고 했는데요. 간단하게 말씀드리면, 이게 단독주택과 아파트가 혼재된 지역 같은 경우에는 단독주택에 있는 분들의 전체적인 소유자의 3/4, 그리고 전체 토지면적의 3/4의 동의를 받아야 할 뿐만 아니고, 아파트나 단독 같은 경우에는 따로 되어 있는 주택 단지마다 개별적으로 또 아까 말씀드렸던 75% 이상의 동의를 받아야 하는데요.

◇ 김혜민> 그러니까 재건축을 하려면요.

◆ 최진녕> 그렇죠. 그런데 서초구에서 조합 설립 인가를 하면서 세 개의 아파트단지에서는 요건이 그렇게 안 됨에도 불구하고 전체 요건이 맞다고 해서 덜렁 조합 설립 인가를 낸 것이 현재의 도시정비법 요건에 맞지 않다고 해서 적어도 1심에서는 취소소송을 냈습니다. 제가 들은 바로는 조합 측에서 이것에 불복해서 항소를 한다고 해서요. 물론 항소심과 대법원까지 간다고 하면, 이 부분이 변경될 여지는, 사실 재판이라는 것은 생물이라서 변경될 여지도 있습니다만, 어쨌든 1심에서는 조합 설립이 잘못됐다고 판결해서 그 파장이 굉장히 큰 상황입니다.

◇ 김혜민> 제가 정리를 해볼게요. 그러니까 재건축에 반대하는 쪽에 변호사님이 변론하신 거예요. 단독주택과 아파트가 혼재되어 있는 지역인데, 우리가 재건축을 하려면 주민들의 동의를 받아야 하는데 기준에 따라 동의를 받았고요. 그런데 일부 아파트의 조건만 재건축에 충족되는데도 전 지역의 재건축이 된다고 판결을 내렸다. 그래서 그것이 잘못됐다는 것을 재판부에서 판결한 거죠.

◆ 최진녕> 그렇습니다. 말씀하신 것처럼 개별 주택 같은 경우에는 어느 정도 동의를 했지만, 아파트 같은 경우에는 아파트가 예를 들어서 2010년에 만들어진 아파트가 있을 것이고, 1990년에 지어진 아파트가 있다고 하면요. 각각 아파트를 별개의 주택 단지로 보아서 그 아파트나 연립 주택의 동의 여건에 충족되어야 하는데, 그게 충족이 안 되었다는 것을 문제 삼으면서 1심 재판부에서는 조합 설립 인가가 취소됐다고 하는데요. 지금 이 부분이 왜 문제가 되느냐 하면, 만약에 이것처럼 해서 이번에 2심, 3심 가서 조합 설립 인가가 취소되면, 새로 조합 설립을 해야 합니다. 그런데 현재의 조합원들이 민감하게 반응하는 이유는 재건축 초과이익 환수제, 재초환이라고 하죠. 그것이 2017년 1월 2일 이후에 관리처분 인가 신청을 할 경우에는 많은 경우 이익금의 절반까지는 토해내야 하는 거예요. 이 지역 같은 경우는 그 대상이 아니었는데, 이번 취소 소송을 통해서 새로 재건축을 추진할 경우에는 재초환 대상이 되다 보니까 투자했거나 이 부분으로 이익을 남기려고 하는 분들로서는 굉장히 낭패다, 이렇게 해서 현재 조합원이나 조합에 찬성하는 분들은 굉장히 반발하고 있고요. 반면에 연세가 조금 드시고, 마당이 있는 집에서 여생을 살려고 하시면서 여유 있게 살려고 하는 분들 같은 경우에는 사실 다른 데 이주를 해야 하고, 한 4, 5년 갔다 와야 하는데 그분들은 내가 무슨 영광이 있다고 이 짓을 하느냐고 하면서 실제 적지 않은 분들이 이와 같이 재건축에 반대하는 분들이 있거든요. 결국, 이번 소송의 교훈은 저도 재건축, 재개발에 대해서는 필요성을 굉장히 공감합니다. 하지만 그럼에도 불구하고, 그와 같은 재건축, 재개발을 하려고 하면 관련 법령에 정해진 요건을 잘 두드려가면서 해야 하는 것이지, 졸속으로 빨리, 말씀드렸듯이 2017년 1월 2일 이후에 관리 처분 인가 신청하면 재초환이 안 되지 않습니까? 빨리 가다가 체한 케이스라고 얘기할 수 있을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 저도 전에 한 번 TV에서 그런 프로그램을 본 적이 있어요. 재건축 때문에 주민들이 의견이 나뉘어서 마음은 마음대로 상하고, 상처 나고, 너덜너덜해지는 것을 봤는데요. 말씀하신 것처럼 재건축을 반대하는 사람들은 나는 여기에 내가 일군 곳에서 살고 싶다는 마음이고요. 또 반대쪽에서는 어쨌건 나의 재산권이니까 조금 더 재산적인 가치를 올리기 위해서 내가 할 수 있는 것이라는 거고요. 결국은 이게 승자 없는 싸움인데요. 변호사님께서 말씀을 해주신 것처럼 일단은 재건축을 해야 한다는 사람들의 입장도 있지만, 기준을 충족하지 못한 부분은 분명히 법적으로 문제가 된다는 거죠.

◆ 최진녕> 그렇습니다. 이 부분을 어떻게 말씀드리냐면, 조합원들 같은 경우에는 이거 완전히 ‘알박기’ 아니냐, 그런 식으로 소송해서 자기들 것을 비싸게 팔려고 하는 것이 아니냐, 그렇게 해서 반대하는 측을 비난하고 있고요. 그 반면에 비조합원이나 조합원이면서 반대하는 분들 같은 경우에는, 특히 연세가 조금 드신 분들의 경우에는 그것 짓는데 4년 동안 나가 있어야 하지, 또 그리고 그거 반대해서 현금 청산해서 받으면 실제로 양도소득세 내고, 현금 청산하면 실제 그와 같은 돈을 받아서 비슷한 환경에 가서 제대로 된 곳에서 살 수가 없는 거예요. 그러니까 이런 부분을 조화하려고 하면 법을 따를 필요성이 있는 거죠. 법을 따라서 진행된다고 하면, 그것을 누가 뭐라고 하겠습니까? 그런데 이번 같은 경우에는 조금 서두르는 과정에서 절차적 위법성이 있었던 것 같은데요. 물론 아직까지는 1심이기 때문에 2심, 3심 아마 다투게 될 가능성이 있는데, 그런 부분을 면밀히 보고 해야 한다는 것이 이 사건이 주는 교훈이 아닐까 생각합니다.

◇ 김혜민> 진짜 재건축 관련된 이야기들, 이슈는 대한민국 부동산에서 늘 있는 거니까요.

◆ 최진녕> 저도 사실 재건축 조합 측을 대리해서 변론을 하는 케이스도 많습니다. 그런 때는 상대방 이른바 비대위 입장을 보면 참 안타까운데요. 보통은 요즘 전체적인 트렌드를 봤을 때 재건축이 이미 시작됐다고 하면 공공의 이익을 위해서 사익은 조금 침해되더라도 그것을 현금으로 보상해주는 차원에서 진행을 하는, 조합 측 손을 많이 들어줍니다. 그런데 이번 같은 경우에는 조합 설립 인가되고, 그다음에 사업 시행 인가, 더불어서 제일 마지막 단계라고 할 수 있는 관리 처분인가까지 났음에도 불구하고 이렇게 조합 설립 인가를 취소하는 것은 그만큼 이 사건에서 재판부가 봤을 때 하자가 중대하다고 판단한 것 같습니다. 물론 아직까지 2심, 3심은 남아있습니다만, 적어도 1심 법원 행정 법원의 판단을 기준으로 했을 때는 조금 더 절차 진행의 있어서의 적법 절차를 지키기 위한 노력이 필요한 것이 아닌가 하는 생각입니다.

◇ 김혜민> 그러면 간단하게 변호사님이 두 가지 정도, 왜냐하면 이 방송을 들으시는 분 중에 재건축에 관심 많으신 분들이 있거든요. 이 사업을 생각할 때 염두에 둘 것 두, 세 가지만 법적으로 말씀해주신다면 뭐가 있을까요?

◆ 최진녕> 사실 이 부분에 있어서 굉장히 노후 불량 주택을 다시 철거하고 깨끗한 집, 주거 환경 주는 것은 중요하죠. 특히 서울 시내 같은 경우에는 아파트 최근에 너무 오르지 않았습니까? 그런 부분에 있어서 서울 시내에 좋은 위치의 좋은 새로운 주택을 짓는 취지는 굉장히 중요합니다. 그런데 기존의 생활 기반이 있던 분들의 이해관계를 조율해야 하는데요. 실제 예를 들어서 강남에 1평에 얼마 전에는 1억 원 아파트가 된다고 하는데요. 이번에 재건축에 반대하는 분들 같은 경우에는 이게 기본적으로 나중에 명도청구를 해서 현금 청산해버리면, 공시지가에 조금 더 주는, 그 정도로 해준단 말이에요. 그러면 한 마디로 여기에 나가는 순간, 정말 저 멀리, 서울시 외곽이나 경기도나 이렇게 가야 하는 일이 벌어지기 때문에 그걸 누가 받아들이겠습니까? 그런 이해관계를 조절하려고 하는 노력이 필요하고, 더불어서 또 하나. 일단 조합이 설립된 이후에 값이 최근에 여기도 보면, 이른바 프리미엄이 수억 원으로 1, 2년 사이에 뛰었습니다. 그러니까 많은 사람들이 외지에서 소송이 있는 것도 모르고, 투자를 했다가 이와 같이 조합 설립이 취소되어 버리니까 지금 잔금을 어떻게 치르느냐, 이런 부분 가지고 지금 굉장히 우왕좌왕한단 말이에요. 그럼에도 불구하고 조합 측에서 이와 같은 관련된 조합원 지위를 인수받은 사람과 기존의 조합원들 사이의 이해관계에 대한 뚜렷한 답을 주지 못해서 현장이 굉장히 혼란스러운 것 같은데요. 이 부분에 있어서 지금 재건축 허가를 준 구청이나 조합이나 이런 부분에서 내부적으로 기존에 투자한 분들에 대해서 정확한 정보를 제공하는, 거기에 책임질 수 있는 입장은 아니죠. 그렇지만 현재 상황이 어떤지에 대해서 제대로 설명해주는, 그런 노력이라도 있어야 하는데, 그런 노력조차 없어서 아마 거기에 추후에 투자한 분들이 굉장히 어떻게 보면 마음이 불편한 상황인 것으로 제가 알고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 기존 이해관계를 가진 분들과 충분한 소통, 그리고 명확한 기준을 가지고 판단하시라는 거고요. 재건축 사업의 당사자뿐만 아니라 재건축에 투자할 때도 주의해서 잘 봐야 한다는 말씀이십니다.

◆ 최진녕> 그래서 소송이 있는지, 이런 부분을 확인하고 해야 하는데요. 그러면 만약에 소송이 있고, 나중에 이런 일이 벌어졌을 때를 대비해서 특약 사항에 만약에 추후에 소송을 통해서 우리가 조합원 지위를 얻지 못할 경우에는 이 계약을 취소하거나 해지할 수 있다. 이런 특약을 반드시 넣어야 한다는 점. 꼭 제가 말씀드리고 싶습니다.

◇ 김혜민> 제가 변호사님하고 방송을 여러 차례 했지만, 이렇게 진심을 다해 하시는 것은 제가 처음 봐요. 왜냐하면, 본인이 직접 변론을 해봤기 때문에 양측의 답답함과 어려움을 얼마나 가까이서 보셨겠어요.

◆ 최진녕> 제가 말씀드렸듯이 적어도 이 사건은 조합 반대 측에 있지만, 조합원들의 아픔은 누구보다 잘 알기 때문에 정말 안타까운 마음입니다.

◇ 김혜민> 그래요. 이 재건축 문제에 대해서 직접 소송을 진행한 변호사님께 생생하게 들어봤고요. 또 하나 이야기를 나눠보죠. 이번 국감에서 알려져서 굉장히 충격을 줬던 비리 유치원 이야기. 아이들 가르치고 보살피라고 준 돈을 성인용품 사고, 명품 쇼핑하고, 어떻게 보셨어요?

◆ 최진녕> 아찔한데요. 많은 유치원생을 둔 부모님들이 한 마디로 배신감을 느끼는 것 같습니다. 정말 저뿐만 아니고 많은 분들이 세금을 내고, 그 세금이 교육부를 통해서 정당하게 집행되고, 아이들을 위해서 쓰일 것이라 생각했는데요. 알고 봤더니 그것이 쌈짓돈처럼 해서 사립 유치원장의 부당한 치부수단으로 이루어졌다는 점에서 굉장히 많은 비판이 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그런데 쌈짓돈처럼 어떻게 쓸 수 있는 거예요?

◆ 최진녕> 그런 이유가 있습니다. 왜냐하면, 기존의 사립학교법 같은 경우에는 이른바 교비회계와 법인회계가 분리되어 있습니다. 그래서 이렇게 외부에서 지원되는 것은 교비회계라고 해서 교육을 위해서 쓰는 것 이외에 다른 곳에 전용을 못 하도록 하는 회계가 정확하게 만들어져 있습니다. 그런데 이번에 문제 된 것이 아시다시피 2012년부터 보편적인 보육과 교육을 한다고 하면서 이른바 누리과정이 됐습니다. 2012년에 그래서 지금 최근 같은 경우에는 3세부터 5세까지 해서 원아 1명당 월 29만 원 정도 지원이 되는데, 문제는 그렇게 지원을 하면서 이 회계 시스템을 제대로 안 해둔 거예요. 회계 시스템은 세금이 들어감에도 불구하고 그것을 나누어서 공립 유치원처럼 관리하는 시스템이 마련되지 않다 보니까요. 더불어서 그것과 같은 국고보조금도 이른바 지원금이라는 명목으로 들어오니까 지원금은 나한테 국가에서 들어오는 돈 아니냐, 내가 어떻게 쓰든 무슨 상관이냐, 이런 생각에서 지금 이게 벌써 2013년부터 해서 5년 동안 오는 과정이 있었는데, 이쪽 전문가들이 하시는 말씀이 곯아서 터질 게 드디어 터졌다. 이렇게 나오는 것이 바로 그 배경인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 국가보조금이 사립 유치원에 들어가게 됐는데, 예전에 했던 회계시스템으로 아주 주먹구구식으로 하다 보니까요. 탈이 난 건데요. 그래서 지난해 정부가 사학기관 재무·회계 규칙을 개정했다면서요?

◆ 최진녕> 이 부분이 참 그런데요. 말씀하신 것처럼 정부가 사학기관 재무·회계 규칙을 개정해서 유치원 회계, 세입·세출 항목을 새로 만들어서 이게 적용을 하려고 하는데, 지금 이 부분의 경에는 사립학교는 한 마디로 우리의 사적 자치 영역이다, 사유재산 영역이다, 이것을 계속 주장하면서 이런 시스템을 도입하는 것에 대해서 유치원 총연합협회나 이런 곳에서 굉장히 조직적으로 반발을 하고 있었습니다. 그렇다 보니까 시스템은 만들어서 도입을 하려고 하는데, 시스템 도입을 자체를 거부하다 보니까 계속 혈세는 들어가는데, 시스템은 만들어지지 않는 상황 속에서 돈은 들어오고, 결국 관리·감독이 제대로 안 되면서 지방 자치단체마다 개별적으로 이 부분에 대해서 문제가 제기되었지만, 그것이 종합적으로 해결이 되지 않는 상황에서 드디어 터져버린 거죠.

◇ 김혜민> 무슨 명분으로 거부를 합니까?

◆ 최진녕> 그렇기 때문에 이 점에 있어서는 정치적인 부분이 있습니다. 선거하는 과정에서 유치원이 굉장히 큰 압력단체가 됩니다. 더불어서 학부모들 같은 경우에도 유치원 원장선생님하고의 관계를 생각해서 그것을 강력하게 얘기를 못 하죠. 그러다 보니까 분명히 문제가 있음에도 불구하고 강력하게 설득해서 이 시스템을 관철시키지 못하다 보니까 이 지경에 이르렀는데, 이번을 계기로 해서 정말 명분 싸움에서 국가 시스템을 도입하지 아니할 수 없는 상황이 된 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러면 예를 들어 환희 유치원 원장이 7억 원 부정 사용했거든요. 처벌 가능하죠?

◆ 최진녕> 현실적으로 이 부분이 법리적으로 어떻게 될지는 지켜봐야 합니다. 국고보조금 같은 경우에는 이른바 국고보조금 횡령으로 해서 6억 원이 넘었다고 하면, 특정 경제범죄 가중처벌에 관한 법률에 따라서 횡령으로 처벌될 수 있는데요. 이것이 국고보조금이 아니고, 지원금 명목으로 되었기 때문에 이 부분이 과연 타인의 돈을 횡령했는지, 이 부분에 대한 법리적인 다툼이 될 수 있습니다. 그러다 보니까 적어도 아직까지 유치원 측 같은 경우에는 정당하다고 버틸 수 있는 법적 근거가 전혀 없는 것은 아닙니다. 그래서 최종적으로 이 부분이 형법적으로 처벌될지 여부에 대해서는 아직까지는 조금 더 지켜봐야 할 부분이 있는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 계속해서 지켜보겠습니다. 법무법인 이경의 최진녕 변호사와 함께 했어요. 고맙습니다.

◆ 최진녕> 감사합니다.




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