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9·13 부동산 대책 한 달...집값 잡혔나?

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Posted : 2018-10-12 18:42
■ 진행 : 이광연 앵커
■ 출연 : 권대중 / 명지대 부동산학과 교수

앵커

오늘이 10월 12일이니까 9.13 부동산대책이 나온 지 내일이면 꼭 한 달이 됩니다. 지난 한 달간 부동산 시장에 어떤 변화가 있었는지, 과연 하늘 높은 줄 모르고 오르던 집값이 잡힌 건지 전문가와 함께 짚어보도록 하겠습니다.

권대중 명지대 부동산학과 교수 나와 계십니다. 안녕하십니까? 일단 세 가지죠. 대책을 보면 보유세 인상, 대출규제 그리고 3기 신도시 조성 계획, 이렇게 세 가지 이를테면 고강도 대책이 나온 건데 잡혔나요, 어떻게 보세요?

[인터뷰]
어느 정도 호가는 꺾인 것 같습니다. 9.13대책은 지금 말씀하신 대로 종합부동산세 강화입니다. 그것은 9월 13일날, 한 달 전에 발표했지만 실질적으로 적용되는 건 내년 12월이거든요. 직접적으로 시장에 영향을 미치지 못했어요. 아마 심적 부담감은 줬겠지만. 그러나 1가구 1주택도 특수한 경우 외에는 1가구 2주택, 3주택까지도 전부 다 대출을 규제했죠. 그래서 부동산시장에서 대출규제는 거래를 중단시킬 수 있거든요.

이게 가장 강력했고요. 마지막 한 가지는 규제와 공급을 동시에 가겠다는 정부의 시그널이 지난 8월 27일 대책에서 나왔는데 이번 9.13에서 또 나왔죠. 그리고 이후에 공급대책을 발표했는데요. 이거 역시 마찬가지로 부동산시장에서 무주택자라든지 또는 매수의사가 있는 사람들에게 대기 수요로 남게 하는 영향을 주지 않았나. 그래서 이번 9.13 대책은 한마디로 대출규제가 호가를 꺾는 그런 역할을 하고 있다고 보여집니다.

앵커

지금 교수님께서 계속 호가를 강조하시는데 실거래가로 지금 저희들이 변동률 추이를 보여드리는데 일단은 호가만 잡혔다고 보시는 거군요?

[인터뷰]
실거래가격은 매도자와 매수자가 계약을 하고 중도금을 내고 잔금을 낸 이후에 60일 이내에 취득세를 신고하게 돼 있습니다. 그래야 실거래가 잡힙니다. 다시 말하면 엄밀히 거래된 가격을 파악하려면 빨라도 2개월, 3개월은 돼야 되거든요.

그래서 이번에 정부가 김현미 장관이 내놓은 게 취득세를 신고하는 걸 60일에서 30일로 줄이겠다 이랬거든요. 그런데 사실 한국감정원이 발표하는 주간단위 계획은 이번 중개사무소의 매도인들이 내놓는 호가, 그거를 가지고 조사해서 파악한 것이기 때문에 정확도도 떨어진다고 볼 수 있어요. 그래서 9.13대책이 나올 당시에 0.47% 정도 되던 것이 바로 10월 8일, 지난 주에 0.07%까지 떨어졌으니까 호가는 많이 떨어졌죠. 지역별로 5000에서 1억 정도 그 이상도 낮춰서 내놓는 경우도 있습니다.

앵커

그렇게 호가가 떨어졌기 때문에 거래절벽하고 맞물려서 이따가 여쭤볼 수 있을 것 같고 일단 우선은 서울의 집값 상승을 주도했다고 하면 아무래도 서울 강남 4구가 될 텐데 이쪽 지역은 어떻게 보세요?

[인터뷰]
이번에 9.13 대책이 나오고 난 이후에 두드러지게 가격이 호가가 떨어진 지역이 바로 강남 지역 입니다. 강남 4구 지역인데 그건 서초, 강남 지역은 규제가 연속됐기 때문에 그런 게 있고요. 또 송파 같은 경우는 헬리오시티가 12월에 만 가구 정도가 입주할 예정입니다. 이것도 영향을 주는 것 같고요. 그런데 반대로 강북의 노원구라든지 또는 마포 일부 지역은 그런 대로 다른 데보다 덜 떨어졌습니다.

앵커

서울 아파트값 변동율을 일부 구만 보여드리고 있는데 노원구 같은 경우는 4.03이었다가 2.23.

[인터뷰]
그렇죠. 한 반 정도 줄었죠. 그런데 서울 판교는 2.82가 0.86으로 많이 떨어졌죠. 그다음에 강북지역 같은 경우 많이 떨어졌죠. 그동안 갭 메우기로 올라갔던 지역이 많이 떨어졌고요. 그리고 마포구 같은 경우도 박원순 시장의 마포 여의도 개발 때문에 올라갔다가 역시 반토막 이상 떨어졌죠. 이것은 실거래가가 아니라 부르는 호가가 떨어졌다, 이렇게 보시면 됩니다.

앵커

일단은 호가 위주로 폭등은 멈췄지만 그러다 보니까 거래가 없다. 아까 보니까 부동산중개업소도 개점휴업 상태다 이렇게까지 표현할 정도였는데 이런 걸 거래절벽 현상이라고 부르지 않습니까?

[인터뷰]
지금 현재 거래절벽 현상이 나타나는 건 두 가지 원인입니다. 그 첫째, 지난해 12월 13일날 정부가 임대주택등록 활성화 방안으로 다주택자에게 임대주택 등록을 활성화시키기 위해서 정부가 대책을 내놨었죠. 임대주택에 등록하게 되면 4년 또는 8년 동안 매도할 수가 없습니다.

그러니까 시장의 재고물량 주택이 줄어들죠. 거기다가 대출규제까지 강화하다 보니까 집을 팔 수가 없는 그런 상황이 되겠죠. 사는 사람이 대출을 끼고 사야 되는데 대출이 안 되는 거죠. 그래서 거래절벽까지 가는 것 아닌가. 그러다 보면 나중에 조금 시간이 경과하면 투매현상이 벌어집니다.

다급해서 1가구 2주택이나 또는 집을 팔아야 될 사람들은 가격을 대폭 낮추는 이런 현상이 바로 정부가 바라는 것 같습니다.

앵커

매매가 잡히는가 싶으면 또 우리가 전통적으로 전세가 들뜨기도 하고 이러는데 지금 전세시장은 어떻게 보세요?

[인터뷰]
지금 현재 매매가 대비 전세가 비율이 평균 50%로 내려갔습니다. 아파트만 볼 때는 아직도 역시 71%나 되고요. 단독주택은 46% 정도 내려갔죠. 이게 지난달 말 기준인데요. 매매가 대비 전세가 비율이 벌어졌다는 이야기는 금액이 올라갔다는 얘기지, 전월세 가격이 내려갔다는 얘기는 아닙니다. 매매가격 대비 전세가 비율이 벌어지면 향후에 전세가격이나 월세가격이 올라갈 가능성도 있습니다.

그러나 대기수요로 남는 사람들이 주택 매도에 나서지 않으면 그냥 전세로 앉게 되면 물량이 부족할 수도 있어요. 그래서 사실 전월세시장은 불안한 시장이 앞으로 될 가능성도 높습니다.

앵커

이러다 보니까 관망세가 이어진다는 이야기가 나올 수밖에 없는 거군요?

[인터뷰]
아주 특별한 예가 바로 조금 전에도 말씀드린 대로 송파의 헬리오시티가 만 가구 정도가 들어가는데 이게 신규로 취득하는 주택에 대해서, 아파트에 대해서는 2년 동안 거주요건이 있습니다. 그러다 보니까 자기 집에 살던 사람들이 전세 물량으로 내놓을 물량을 직접 입주하고 전세로 내놓지 않는 그런 현상이 벌어지고 있거든요.

향후에 아마 매매가격이 너무 많이 올랐기 때문에 거기에 대한 피로감 때문에 매매가격은 조정기간에 들어가겠지만 전세가격은 오히려 올라갈 가능성도 없지 않아 있다 이렇게 보여집니다.

앵커

이제 하반기라고 하면 벌써 10월 중순이기 때문에 10월 절반하고 11월, 12월 이렇게 올해 남아 있는데 종부세 인상이라는 변수가 남아 있지 않습니까? 그밖에도 몇 가지 카드들이 있는데 하반기는 어떻게 보세요?

[인터뷰]
우선 종부세 인상은 금년도에는 부과가 안 됩니다. 내년도 12월에 부과과 되기 때문에 부담으로만 작용할 것이고요.

당장 부동산 시장의 영향은 그래도 대출규제입니다. 하반기에 대출규제가 지속적으로 진행되고 있기 때문에 하반기까지는 아마 전월세시장이나 매매시장은 조정기 내지는 하향 안정세가 되지 않겠나. 그렇다고 해서 시청자분들이 매매가격이 떨어진다고 생각하시면 안 될 것 같아요.

매매가격이 떨어지려면 시간이 많이 걸립니다. 그것이 바로 상승은 갑작스럽게 하지만 하락은 하반경직성이 있습니다. 올라간 가격이 떨어지는 건 시간이 많이 걸립니다. 그래서 올 하반기에는 아무래도 지금처럼 강보합세를 유지하지 않겠나. 물론 지역별로 차이는 있겠지만. 그런 시장이 전개될 것으로 보여집니다.

앵커

그리고 11월 다음 달 금리 인상 가능성도 지켜봐야 되겠죠?

[인터뷰]
그렇죠. 지금 현재 미국의 금리가 지난달 인상을 해서 저희하고 0.75% 차이가 납니다. 지금 현재 우리나라의 기준금리가 1.5포인트입니다. 미국이 2.25포인트인데 연말 전에 한 번 더 올린다고 예고하고 있거든요. 아마 한국은행 총재도 고민에 빠졌을 겁니다.

만약에 미국이 한 번 더 올려서 1포인트 이상 차이가 나면 가상금리 1포인트가 똑같아져버립니다. 그렇게 되면 외국 자본이나 아이비 은행 자금이 빠져나갈 가능성이 있거든요. 그래서 아마도 우리나라도 금리인상을 점치지 않겠나. 금리가 인상된다고 하면 다중채무자나 투자 수익을 바라보고 투자했던 사람들은 수익률이 감소하거나 또 불량채무가 발생할 수도 있거든요. 그래서 하반기의 부동산 시장은 그렇게 썩 밝지만은 않다고 생각됩니다.

앵커

앞서 교수님도 보셨는지 모르겠지만 이하린 기자가 지방과의 양극화 현상도 짚어줬거든요. 지방은 어떻습니까? 이른바 악성 미분양 주택이 쌓여가고 있다고 하던데.

[인터뷰]
지금 미분양 아파트가 10월 말 기준으로 약 6만 4000가구 정도 됩니다. 그런데 이 6만 4000가구 중에서 상당수가 지방에 있습니다. 지금까지 정부가 지방에 대한 대책은 내놓지 않았습니다. 서울과 수도권 지역만 규제하는 걸로 일관했는데요.

지방은 지방경제가 무너지면서, 지방경제가 어려워지면서 공급물량도 늘어나서 지방에 미분양 물량이 악성까지 가거든요.

앵커

지금 보면 수도권은 4.7% 감소했는데 지방 같은 경우는 오히려 12.7%가 늘었어요.

[인터뷰]
수도권 지역 같은 경우는 만성적 주택부족 현상 때문에 서울을 떠나는 인구가 많고요. 그리고 입지조건이 좋은 데는 가격이 올라가기 때문에 갭 메우기 식으로 거래가 나서는 거거든요. 그런데 지방 같은 경우는 그런 호재가 없습니다.

그리고 준공되는 물량들이 점점 많아지다 보니까 악성 미분양, 소위 준공 후 미분양이 지금 그래프에서 나오듯이 7월, 8월 계속 2600가구, 2500가구 늘어나고 있거든요. 줄어들지 않고 있죠. 정부가 지방에 대한 지방경제 활성화나 미분양주택에 대한 대책도 이제는 내놔야 된다고 생각해요.

앵커

그러니까 지방은 따로 대책을 내놓을 필요가 있다 이런 지적이 있는데요.

[인터뷰]
지방 같은 경우는 지방경제가 어렵다 보니까, 지역경제가 어렵다 보니까 부동산 시장도 같이 어려워진 거거든요. 그래서 지역경기를 살리는 대책, 지방경제를 살리는 대책이나 아니면 미분양 주택을 구입하는 경우에 세제혜택을 줘서라도 미분양 주택을 정상화시키는 대책이 필요하다고 생각합니다.

앵커

그리고 다음 주 당장 10월 15일날 바뀌는 게 있어요. 집을 두 채 이상 가진 다주택자, 은행에서 전세자금대출을 받을 수 없게 되는데 이게 아마 한 달 전 9.13대책의 후속 아니겠습니까?

[인터뷰]
그렇죠. 임대주택등록을 하는 경우에 세제혜택이 많았습니다. 종합부동산세도 면제되고 양도세도 면제됐는데 이것을 이용해서 1가구 2주택, 3주택자가 주택을 더 구매해서 임대주택을 파급시키는 그런 현상이 나타나기 시작해서 결국에는 정부가 이것을 막기 시작했는데요.

부부 합산 1억 원이 넘는 경우도 전세금 보증을 안 해 줍니다. 대출도 규제하고. 이건 부동산시장에서 서민들에게도 피해가 갈 수 있습니다. 부부 맞벌이 같은 경우에는 웬만하면 1억이 넘어가거든요. 그래서 이렇게 집이 없는 무주택자에게는 배려를 하고 주택이 있는 사람들을 막는 게 맞습니다.

앵커

그러면 말씀 나온 김에 끝으로 전셋집 마련하시기 위한 세입자분들, 대출전략을 따로 짜야 되나요, 새로?

[인터뷰]
우선 무주택자에게는 대출 규제가 많지 않습니다. 그리고 신규분양시장에서 우선권이 많이 부여되기 때문에 너무 급하게 서두를 필요는 없고요. 청약가점이 높은 경우는 정부가 지금 30군데에 30만 가구를 공급하겠다고 하니까 입지가 좋은 지역에 가점이 높은 사람은 기다려볼 만하고요.

가점이 낮은 사람은 그 주변 지역에서 중대형평수나 입지조건이 좋지 않은 지역, 별도의 다른 지역을 강구해 보는 게 좋다고 생각합니다.

앵커

지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수와 함께했습니다. 잘 들었습니다.
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