[김호성의출발새아침] 이해찬 종부세 강화? 영향 안 클 듯, 시장 조바심만 키워

YTN라디오(FM 94.5) [김호성의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2018년 8월 31일 (금요일) 
□ 출연자 : 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장

-규제 필요하지만 최근 규제 과한 측면 있어
-서울 집값 상승...정책 통한 조정보다 원인 진단 우선돼야
-집값 상승 원인...안전 투자처라는 인식, 재건축 시장 위축 등 복합적
-종부세 부과할 대상 많지 않아 시장 영향 미미할 것
-서민들 많이 활용하는 임차 수단 ‘전세’...보증금 규제 신중해야
-중앙·지방 정부 엇박자...정책 방향 불확실성 커져 시민들 불안
-신규 공공택지 추가...장기적으로는 집값 안정에 도움 기대돼
-서울 시장에 집중된 정책 역량 지방으로 분산해야

◇ 김호성 앵커(이하 김호성): 한 금융사가 ‘한국부자보고서’라는 보고서를 냈습니다. 내용에는요. 10억 이상을 가진 자산가들의 자산 비중에서 절반 이상이 부동산이라는 겁니다. 부동산의 자산 비중이 반이 넘는단 얘기예요. 파상공세라는 표현이 등장할 만큼 정부의 전반기 투기수요 억제 대책들이 나오고 있습니다. 그런데 부동산 정책의 방향을 제대로 제시하고 있는 건지요. 부작용에 대한 대안은 또 마련하고 있는 건지요. 이런 것들이 궁금합니다. 그래서 전문가를 연결하도록 하겠습니다. 주택산업연구원 김덕례 연구실장입니다. 실장님, 안녕하십니까.

◆ 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장(이하 김덕례): 안녕하십니까.

◇ 김호성: 최근에 보면 집값 급등에 따른 여러 가지 대책이 나오고 있는 것 같아요. 국토부장관이 지난 21일 공시가격 인상 발언했고요. 그리고 박원순 서울시장이 용산·여의도 개발계획 전면 보류한다고 했고, 어제는 또 당정청이 모여서 투기수요 억제대책을 이야기했습니다. 이 같은 일련의 모임과 대책, 어떻게 바라보고 계시는지요?

◆ 김덕례: 최근에 서울 중심으로 집값이 상식적 이상으로 굉장히 많이 오르고 또 시민들이 불안하다는 인식들이 팽배해지다 보니까 정부가 조금 적극적으로 개입해서 서울 주택시장을 안정화시켜야 하지 않을까, 라는 조금의 일부 조바심이 있는 게 아닌가, 라는 생각이 듭니다. 그런데 이렇게 오히려 정부가 너무 지나치게 시장에 개입했을 경우 오히려 주택시장 안정화보다는 오히려 주택수요자들을 더 불안하게 할 수 있기 때문에 이런 부분들에 있어서는 주택가격에 대해서 정부의 정책 계획을 통해서 조정하겠다는 것보다는 시간을 두고 최근 상황을 보면서 오히려 지금 서울의 집값이 왜 이렇게 오르고 있는지에 대한 원인 진단들을 조금 더 면밀하게 할 필요가 있을 걸로 보여지고요. 정책 요인의 수단들을 쓰더라도, 공급정책도 있고 금융조세 정책들도 있는데 이런 것들을 모두 전방위적으로 활용해서 규제를 강화하겠다는 것들은 또 다른 부작용들이 나올 수 있기 때문에 신중하고 조심스럽게 대응해야 할 필요가 있지 않나고 보여집니다.

◇ 김호성: 말씀하신 김에요. 최근에 서울 집값 상승에 대한 원인을 어떻게 보고 계시나요?

◆ 김덕례: 서울은 다른 지역들과 다르게 원인들이 굉장히 다양합니다. 일단 서울은 1000만 인구가 살고 있기 때문에 그만큼 가구수나 주택수가 굉장히 많은 시장이고요. 일단 우리가 주택보급률이 100%가 넘어서 주택이 양적으로 충분한 사회라고는 이야기하지만 서울은 아직까지 가구수 대비 주택수가 모자랍니다. 주택보급률이 100%에 못 미친다는 이야기인 거고요. 일단 그런 공급적인 측면도 있지만 그 이외에 시중의 저금리로 인해서 2600조 정도에 달하는 유동자금이 굉장히 많은데 이 유동자금들이 갈 수 있는 투자처들은 경제가 전반적으로 좋지 않기 때문에 별로 없습니다. 그러다 보니까 아무래도 안전자산이라는 인식이 있는 서울의 아파트 시장으로 집중되는 현상들하고 더불어서, 서울에는 또 60년대 70년대에 지어진 아파트들이 많기 때문에 이제 건축연한들이 20년 30년이 넘어서 낡은 주택들이 굉장히 늘어나고 있어서 좋은 주택에 대한 선호들도 굉장히 많고요. 그리고 무엇보다 중요한 건 서울에는 내 집을 갖고 있지 않은 가구들이 전체 가구의 50%가 넘습니다. 그러다 보니까 내 집을 마련해야 하는 대기수요들도 여전히 있고. 작년 말, 올해 초 서울시에 주택을 공급했던 부분의 일정 부분 담당을 했던 재건축 시장이 많이 규제 강화로 위축돼 있는 부분들이 있어서 주택 공급이 줄어드는 것 아니냐, 라는 시장의 불안감들도 있기 때문에 이렇게 굉장히 다양한 원인들에 의해서 최근에 서울 시장의 집값이 변동성이 있는 거라서 한쪽 면만으로 보고 지금 진단하고 그리고 정책을 집행하는 것이 굉장히 어렵다고 보입니다.

◇ 김호성: 그러니까 지금 집을 살 사람들은 많은데 팔 사람들은 별로 없고요. 집값은 올라가고. 그런 가운데에서 여당의 이해찬 대표는 ‘종부세 강화’ 발언을 했어요. 이것이 집값에 미치는 영향을 어떻게 보고 계시는지요?

◆ 김덕례: 보유세 강화 기조에 따라서 종부세가 한 번 조정이 되기는 했지만 사실 종부세를 부과할 수 있는 대상가구들은 전체 가구에서 많지 않습니다. 그리고 2 주택자 이상의 경우에는 합산해서 6억 이상을 보유했을 때인데 전체 가구에서 20만 가구 정도가 대상이 되기 때문에 시장에 미치는 영향은 일정 부분, 한 20만 가구 정도이기 때문에 크지 않을 거라는 부분들이 생각되어지고요. 그리고 고가 주택이라고 하는 부분들에 있어서 종부세를 늘린다는 것보다는, 늘어나는 종부세액보다는 지금 최근에 무섭도록 오르고 있는 집값 상승에 의한 상승분들이 더 크기 때문에 종부세 일정 부분들을 강화한다고 해서 집값을 조정해서 안정화시킬 수 있는 부분들에 대한 영향은 그렇게 크다고 볼 수는 없습니다.

◇ 김호성: 그러면 종부세를 강화하면 주택을 많이 가지고 있는 사람들이 집을 내놓게 된다는 건가요, 안 내놓게 된다는 건가요?

◆ 김덕례: 여력이 있으신 분들은 종부세가 조금 오른다고 해서 매물로써 내놓을 것 같지는 않습니다. 다만 최근 2~3년 전에 전세가율이 좀 높은 부분들에 기대서 갭투자를 해서 전세를 끼고 샀던 부분들 같은 경우는 보유의 의도가 없었기 때문에 그런 분들은 보유 부담이 증가하게 되면 매물로 내놓을 수는 있겠지만, 실질적으로 자산이 있으셔서 여러 채를 보유하고 있는 분들은 종부세 부담이 그렇게 크지 않기 때문에 시장에 나올 수 있는 매물로써 기대하는 것들은 그렇게 크지 않을 거라고 보입니다.

◇ 김호성: 돈이 없는 사람들은 은행에서 대출을 받아서 집을 사야 하잖아요. 그런데 대출해서 순수하게 집을 사는 것이 아니라, 투기 목적으로 주택을 이용하는 것을 막겠다고 해서 대출규제 많이 나왔습니다. 부부 합산 연소득 7000만 원 이상은 불가하다, 이런 이야기 나왔다가 다시 무르기도 하고 그랬는데요. 이 같은 현상을 어떻게 판단해야 할까요?

◆ 김덕례: 전세 가구 중에서 지금 말씀하신 것처럼 일정 부분들은 전세보증금 빼서 다른 용도로 사용하고, 이런 부분들이 있는 가구들도 없다고 이야기할 수는 없지만 대다수의 전세 가구들이, 전세에 살고 계시는 분들이 전세보증금을 받아서 그런 용도로 사용하고 있지는 않다고 보여집니다. 그렇다고 하면 일부의 사용되는 돈을 차단하기 위해서 전체 전세 가구에 대해서 보증금 규제를 하는 것들 자체는 조금 과한 규제가 아닌가, 라는 생각이 드는 부분들이 있고요. 실질적으로 전세라고 하는 점유방식은 우리나라에 있어서 서민 실수요층들이 가장 많이 활용하고 있는 임차 수단입니다. 그런 부분들에 있어서 금융규제가 가해진다고 하는 것은 일정 투기 목적으로 활용하고 있는 가구들의 차단은 될지 모르지만 대다수의 서민 실수요층들의 금융제약에서 오는 부분들도 있기 때문에 이런 부분들은 신중하게 접근해야지만 금융 공급이 제약되면서 오는 전세 임차가구들의 경제활동 위축을 방지할 수 있지 않을까, 라는 생각이 듭니다.

◇ 김호성: 최근에 나온 박원순 시장의 개발 전면 보류한다는 부분이 말이죠. 직전 상황에서는 주택시장이 확 달아올랐다가 갑자기 꺾였잖아요. 그럼 여기에 따른 악영향은 앞으로 어떤 것들이 예상되죠?

◆ 김덕례: 가장 우려스러운 건 시장에 참여하는 시민들이든 국민들이 정부의 정책을 믿고 그 방향성에 맞춰서 주택을 거래하든, 아니면 매도를 하든 매수할 수 있어야 하는데 지금 중앙정부하고 지방정부에 있어서의 시그널들이 시장에 잘못 전달되면서 오는 혼란이 가중됐기 때문에 정부 정책을 믿지 못하게 되는 문제들이 발생할 수 있다고 보여집니다. 그래서 서울시를 개발하겠다고 이야기했다가 바로 개발하지 않겠다고 이렇게 다시 번복해버리는 것들이 발생하게 되면 주택을 사든 아니면 주택을 팔든 해야 하는 시민들 입장에서는 정책 방향들에 대한 불확실성이 커져서 경제활동을 하는 것들이 굉장히 조심스러워질 수밖에 없고 오히려 더 불안하고 조바심이 나는 상태가 될 수 있다고 보여집니다.

◇ 김호성: 2022년까지요. 신규 공공택지 추가, 이런 이야기도 나오고 있는데요. 이렇게 되면 집값 상승 과열이 좀 식혀질 수 있을까요?

◆ 김덕례: 단기적으로는 기대하기 어려울 수 있지만 일단 주택이 공급된다는 측면에 있어서는 가격안정 효과는 분명히 기대할 수는 있습니다. 다만 하나의 주택 공급들이 어느 입지에서 공급될 것이냐에 따라서 달라질 수 있고요. 수도권에 30만 호 정도를 공급할 수 있는 택지를 개발하겠다고 이야기했는데 지금의 문제는 수도권 전체가 아니고 서울, 그리고 서울을 대체해줄 수 있는 인근의 문제이기 때문에 그 내에서 주택이 충분히 공급되어질 수 있다고 하면 지금 일정 부분 공급 부분에 의해서 나타나는 주택 가격의 상승 부분이라든가 아니면 낡은 주택을 대체해야 하는 새 주택에 대한 수요의 부분들은 좀 채워질 수 있기 때문에 가격안정 효과는 기대할 수 있지만, 주택이 공급되는 데까지는 발표하고 최소 2~3년 이상은 걸리기 때문에 지금보다는 2~3년 후에, 그리고 3~4년 후에 안정 효과를 기대할 수 있을 거라고 보여집니다.

◇ 김호성: 제가 오프닝 통해서 잠깐 언급했습니다만, 절반 이상이 부동산 자산이라는 이야기예요, 지금 보면. 그런데 집이 거주의 개념이 아니라 이익을 실현하는 욕망의 대상이 되는 부작용을 정부 차원에서 어떻게든지 해결하기 위해서 노력하고 있는 것 아니겠습니까. 그런데 이것을 억제하는 방향으로 가야 하는 거라고 보세요, 아니면 더욱더 시장에 풀어야 한다고 보시는 겁니까?

◆ 김덕례: 저는 규제도 필요하다고 보여집니다. 그런데 규제가 최근에 나오는 규제들의 이야기들은 조금 과한 측면이 있어 보입니다.

◇ 김호성: 예를 들자면요?

◆ 김덕례: 지금 나오고 있는 공시지가를 더 본격적으로 올리겠다, 라는 이런 현실화율에 대한 논란이라든가. 아니면 종부세를 더 강화하겠다, 라고 하는. 그리고 전세대출보증을 더 강화하겠다는 이야기들은 조금 과한 규제는 아닌가, 라는 생각이 듭니다. 그래서 시장을 안정화시키기 위해서의 시장 실패들의 부분들이 있기 때문에 정부가 일정 부분 개입해서 관리하는 것들은 맞고. 그리고 지난해 8·2 대책을 통해서 올 초까지 있었던 시장에서의 관리능력들은 충분히 긍정적인 효과는 있었다고 보여지지만, 이게 서울시에서 개발론이 나온 다음에 지금 논의되고 있는 규제들은 좀 과한 측면이 있다고 보여지고요. 분명히 시장에는 수요와 공급에 의해서 가격이 조정되고 있는 자정기능들도 있기 때문에 규제선과 시장의 자정기능이 조금 균형점을 찾지 않고 규제일변도로 시장이 계속 작동되게 되면 또 다른 부작용들을 지금 예측할 수 있기 때문에 과한 규제가 되지 않게끔 해주는, 그리고 일정 부분은 서울시 같은 경우에는 시장의 기능들을 관찰할 필요가 있을 것 같고요. 오히려 서울 시장에 집중되고 있는 정책역량들을 지금 3년째 계속 아파트 가격이 떨어지고 있는 지방 시장으로 조금 분산했으면 좋지 않을까, 라는 생각을 합니다.

◇ 김호성: 분산할 수 있는 구체적인 방안이 있을까요? 지금 보면 매수우위지수라는 게 있지 않습니까. 이게 서울이 152.3이라고 하는데 지금 언급하신 전국 평균을 보면 61.4하고 너무너무 갭이 커요. 그랬을 때 그것을 옮길 수 있는 구체적인 방안 같은 것들이 있다면요?

◆ 김덕례: 지금 이 상태는 서울은 저는 단기적인 현상들이 굉장히 강하게 작동되고 있는 시장이라고 보이기 때문에 일정 부분 조금 시간을 두고 모니터링을 하고, 그리고 투기지역이라든가 투기과열지구를 추가 지정해놨기 때문에 조금 흐름들을 보면 좋을 것 같고요. 대신에 지금 지방에서는 입주예정 물량들이 많아지면서 미입주 문제라든가 아니면 세입자를 구하지 못해서 수분양자들이 주택에 대해서 들어가지 못하거나. 아니면 중도금 대출도 제약이 강해져 있기 때문에 중도금 대출을 못 받거나 아니면 잔금 대출 전환이 안 돼서 집을 분양받아놓고도 들어가지 못하는 수분양자들이 굉장히 많이 발생하고 있는데, 이런 부분들에 있어서 어떻게 입주 지원을 해줄 수 있을지. 그리고 지금 울산 동구라든가 군산이라든가 거제 같은 지역들의 주택시장이 굉장히 안 좋습니다. 이런 지역은 주택뿐만의 문제가 아니고 그 지역의 지역산업 자체가 어려워지면서 오는 주택시장의 어려움도 있기 때문에 그렇게 지역산업이 어려운 지역들은 지역경제정책 차원에서 주택시장까지 연계해서 볼 수 있는 이런 방안들에 대한 것들을 좀 더 저는 적극적으로 검토해야 할 필요가 있을 것 같고요. 주택금융규제를 지금 강화하는 기조이기는 하지만 지방 같은 경우 일정 부분 유연하게 주택금융을 제공해서 입주자들이 들어가게 할 필요도 있고요. 그럴 필요가 있을 것 같습니다.

◇ 김호성: 오늘 말씀 고맙습니다. 여기까지 듣죠. 지금까지 주택산업연구원 김덕례 연구실장이었습니다.