[정면승부] 김규정 "종부세 2%, 13~16억 대 주택 과세 피할 전망"

[YTN 라디오 이동형의 뉴스 정면승부]
■ 방송 : FM 94.5 (17:30~19:30)
■ 방송일 : 2021년 6월 21일 (월요일)
■ 대담 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[정면승부] 김규정 "종부세 2%, 13~16억 대 주택 과세 피할 전망"
- 종부세 2%로 바뀌어 13~16억 대 주택 종부세 벗어날 것
- 세 부담 완화 정책으로 신뢰도 저하, 관망상황 이어질 우려 있어
- 금리 인상이 신규 주택담보대출 부담 커질 수 있어



◇ 이동형 앵커(이하 이동형)> 민주당이 결국 종부세 양도세를 완화하기로 했습니다. 정부와 협상이 있어야겠습니다만, 당장 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 될지 궁금한데요. 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장과 얘기 나눠보죠. 소장님 안녕하세요.

◆ 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장(이하 김규정)> 네, 안녕하세요.

◇ 이동형> 우선, 여당이 당론으로 정한 종부세 양도세 완화안 어떻게 보세요?

◆ 김규정> 네, 일단 과세대상이 줄어들 것으로 예상이 되고, 세 부담에 저항하시던 시장 수요자의 입장에서는 굉장히 반길만한 결정이기는 하고요. 다만 이제 업게나, 조세학자라던가, 세무당국 쪽이라던가, 혹은 시장을 분석을 하는 전문가들은 종부세 기준 결정방식이라던가 이런 것들이 조금 혼선이 있을 수도 있다. 시행 과정에서도 난항이 우려가 된다, 혹은 양도세의 기준완화 부분은 예상보다는 조금 부족하다 이런 분석들을 내놓으면서. 실제로 조세의 내용변경에 따른 시장의 안정 효과라던가, 매물주시효과라던가 이런 것들은 그렇게 크지 못할 거 같다, 라는 우려 섞인 분석이 조금 더 많이 나오고 있는 거 같습니다.

◇ 이동형> 그러면 이번 완화 조치로 역시 서울이 가장 큰 혜택을 볼 거 같고요. 수혜 지역을 꼽자면 어디가 될까요?

◆ 김규정> 일단 종부세 공시가격, 9억 이상 기준이 상위 2%로 바뀌게 되면서, 올해 공시가격 발표된 것을 기준으로는 2%기준선을 자르면 대략 11억 원 정도로 지금 분석이 나오고 있거든요. 그러면 실제로 시가 한 15, 16억 원 이렇게 못 미치는 수준 대 억으로 될 것으로 판단을 하고 있어서, 그러면 종전 규정하고 비교를 했을 때, 한 시세 13억, 16억 사이에 있는 주택들이 종부세 부담에서 벗어나게 된다, 라고 분석을 하고 있고요. 그러면 서울 도심이나 강남권 같은 경우는 중소형 아파트 위주로, 수도권 같은 경우는 최근에 이제 10억을 이제 돌파를 하면서 15억 전 후로 가격이 매겨져 있는 역세권 새 아파트들이 조세 부담에서 좀 벗어나면서 혜택을 받을 것이라 예측을 하고 있습니다.

◇ 이동형> 이게 기준이 주택가격이 아니고 상위 2%라는 것이 사람이라는 것이잖아요? 이런 경우가 있었나요?

◆ 김규정> 아뇨, 저희가 알기로 이렇게 기준을 정한 것들이 사실 상 흔치 않은 방식이고. 국내 부동산 관련 조세에서도 이런 기준이 없었던 것이죠. 그래서 사실 상 상위 2%기준이 매년 달라질 수밖에 없잖아요. 공시가격 매기는 상황에 따라서 대상 주택이라든가 이런 것들이 바뀌는 상황이다 보니까, 조세 학자 분들은 조세 법정주의라고 해서 법률의 조세, 과세 대상이라는 기준 요건 세율 같은 것들을 다 명기해야 한다는 법정주의에 맞지 않다, 라는 이야기를 이미 조금 하고 있는 상황이고요. 실제로 시장에서도 이게 2%로 대상을 자르는 방식이 되다 보니, 이 대상을 결정하는 매년, 사회적인 비용 발생이라던가, 2%에 해당하고, 아니고에 따른 개인들의 혼란이나, 불만사항, 이의제기를 어떻게 해결할 수 있을까 하는 고민들이 벌써 좀 많이 제기가 되고 있는 상황입니다.

◇ 이동형> 예. 그리고 지금 문재인 정부에서 종부세 등등, 보유세 높이자고 했을 때는 집값을 잡아보겠다는 생각이 있었을 텐데. 지금 결국은 이렇게 세금을 깎아주면, 처음에 이야기 했던 것은 실패했다고 보아야 합니까? 아니면, 어떻게 받아들여야 합니까? 이 부분.

◆ 김규정> 원칙적으로는 유지를 하고 있기는 한데, 사실 상 이 부동산 조세부분 내용들이 계속 바뀌는 상황들이 벌어지다 보니까, 지적하신 것처럼 주택 가격 안정에 대한 1순위 원칙 같은 것들도 조금 위배된다는 지적이 있고요. 시장의 참여자들이나 국민들이 볼 때도, 계속 이 정책, 조세 내용이 바뀌다 보니까, 신뢰도 저하라던가, 혹은 이후에 계속 바뀔 것을 예상하면서 거래하지 않거나, 결정을 미루는, 관망상황이 많이 나타나서 오히려 이 발표 이후의 결정 과정까지 조금 불확실한 부분도 있는데다가, 계속적으로 양도세나 종부세의 부담 완화 방침은 정해져 있다 보니, 다주택 분들이 물건을 내놓거나, 팔지 않고 관망하는 매물 잠김 부작용이 계속될 수도 있다, 라는 분석들이 더 많이 나오고 있어요. 실제로도 지금 같은 상황이면, 무리해서 다급하게 집을 처분하거나 하는 방식보다는 상황을 지켜보면서 관망하는 분들이 조금 더 많아지지 않을까, 조금 걱정이 됩니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 조금 지켜보고요. 또 하나는 송 대표가 지난 국회 교섭단체대표연설에서도 한 이야기인데 “서민무주택자 신혼부부 청년세대에게 집값의 10%만 있으면, 내 집 마련 기회를 주겠다.” 이런 공급 방안 어떻게 보십니까?

◆ 김규정> 말씀하신 것, “누구나 집 프로젝트” 말씀하시는 건데요. 그래서 저렴한 임대료로 집값도 초기에 16%이내만 내고 10년 거주한 후에는 초기 분양 약정 가격으로 싸게 주택을 매입할 수 있다는 방침인데. 공급받으시는 분들 입장에서는 굉장히 내 집 마련에 도움이 되는 제도일 수도 있습니다. 그런데 이게 어쨌든 이렇게 저렴한 가격이 10년 후에도 보장이 되려면, 민간 사업자들의 참여유도가 사업 수익성 측면에서는 조금 어려움이 예상이 되고, 이런 주택을 공급할 수 있는, 부지의 확보도 그렇게 무한정으로 원활하게 되기에는 어려운 부분이 있죠. 그리고 결국은 이런 모자란 수익부분을 정부 재원이나, 재정으로 충당 지원을 해야 하는 부분이 있다 보니까, 결국에는 많은 양을 공급하지는 못할 거 같다는 우려가 있습니다. 실제로 지금 여당 쪽에서 후보지로 인천 공단이나, 경기 6개의 지역 정도 시범 공급을 한 10000가구 정도 하겠다고, 후보지도 발표를 한 상황인데. 이게 계속해서 많은 양이 공급이 되기에는 조금 어렵다는 예상들이 있다 보니까, 그런 경우에는 사실 공급을 받은 일부분들의 혜택은 예상이 되지만, 전반적인 청년이나 무주택세대의 사다리 역할을 하기에는 여전히 한계가 있지 않을까, 라는 예상이 나오고 있습니다.

◇ 이동형> 말씀하신 것에다 덧붙여서요. 최근에 서대문구라든가, 과천이라던가, 부산이라던가. 이 청년 주택, 신혼부부 주택. 이게 기존 주민들이 다 반대를 해서 사업이 안 되고 있거든요. 이런 걱정도 할 수 있는 거 아니겠어요?

◆ 김규정> 네, 실제로 이런 후보지들 말씀하신 것처럼 2·4 대책, 그리고 저번의 8·4대책 후보지들이 발표는 되었지만, 지역 주민이나, 지자체들의 협의가 잘 되지 않아서, 조금 축소되거나 혹은 무한정 연기되고 있는 사례들이 많은데, 최근에 과천에서도 계획이 변경이 되는 결정이 나오면서 이런 상황들이 더 확산이 될 가능성이 현재는 더 많습니다. 그래서 현장에서는 공청회라던가, 정보의 알림이나 협의과정이 1차적으로 필요하지만, 실제로 단순히 협의 과정을 거친다고 해결이 되는 문제는 아니어서, 지역 주민들이 걱정하고 있는, 인프라 부족 문제라던가, 녹지가 사라지는 문제들. 주거 환경이 악화될 수도 있다고 걱정을 하는 부분에 대해서 반대급부로 인프라 확장이라든가 이런 대안적인 인센티브를 제시하지 않으면 사실 상 결정되기가 어려운 문제거든요. 그래서 이런 실제적인 인센티브 제공 같은 대안을 빨리 결정해서 내놓는 것이 중요하지 않을까 싶습니다. 그냥 협조를 구한다고 협의가 되는 내용은 아니기 때문에, 그런 부분들이 현실적으로 중요해 보입니다.

◇ 이동형> 최근 한은 총재가 이례적으로 금리를 인상할 수도 있다는 뉘앙스를 두 번이나 내비쳤는데, 지금 가계부채가 최대치란 말이에요? 그 중에서도 주택 대출이 많이 차지할 텐데, 금리 인상이 되면 지금 빚을 내서 집을 구매를 했던 사람이라든지, 전세 대출을 하고 있는 사람이라던가, 영향이 있지 않을까요?

◆ 김규정> 금리 인상 속도나 정도에 따라서 지적하신 것처럼 당연히 대출을 부담스럽게 본인의 상환능력보다 많이 쓰신 경우에는 좀 문제가 생길 수 있는 가계들이 있을 거 같습니다. 다만 최근까지 저희가 저금리 상황에서 LTV라던가, DTI, DSR같은 원칙들을 가지고 대출 제한이나 규제관리들을 해 왔기 때문에, 과거처럼 그렇게 위험에 급작스럽게 노출이 되는 가계가 많지는 않을 것으로 보이고요. 금리 인상 속도나 정도가 계속해서 예고가 되고 있는 만큼, 속도가 그렇게 빨라지지 않는 한, 어느 정도 대응할 수 있는 여력들이 남아있지 않을까, 라고 생각을 해 봅니다. 오히려 최근의 시장에서는 금리 인상, 물론 걱정들을 하시지만, 이제 인상 속도라든가, 정도 같은 것들이 충분히 예상 가능하다, 라고 보고. 오히려 국내 주택시장 같은 경우에는 대선을 앞둔 규제 완화라던가, 앞서 말씀을 하신 부동산 세제부담 완화라던가 이런 것들에 대한 기대로 계속해서 주택 구매나 투자를 고려하는 투자심리들이 여전히 많이 남아있는 거 같습니다, 금리 우려 보다는 시장에서는 이런 투자 심리나, 내집 마련을 필요로 하는 잠재 수요자들을 어떻게 공급확대로 관리를 할 것인가가 아직은 조금 더 중요한 이슈인 거 같습니다.

◇ 이동형> 금리 인상이나, 속도가 그렇게 빠르거나, 높거나 하지는 않을 것이다. 이런 말씀이네요?

◆ 김규정> 일단 미국 쪽에서 금리 인상시기라던가, 테이퍼링 시기를 앞당기는 거 같은 발언이 계속 이제 나오고 하면서 불확실한 부분들이 있고, 그에 따라서 앞서 말씀을 드린 것처럼 국내 기준 금리도 이제 선제적으로 올리는 예고를 어떻게 보면 미리미리 하고 있는 셈인데. 그렇게 되면, 빠를 경우에 올해 하반기, 내년 상반기 중에 구매 기준금리 인상 이런 것들이 나타날 수 있을 거 같아요. 그럴 경우에도 기존 고정 금리를 쓰고 계신 대출자들의 상환부담이 급격하게 변화되지는 않을 것이고, 다만 신규로 주택담보대출을 발생시켜서, 주택구입을 하시는 입장에서는 자금 마련 같은 것들의 상환 부담이 커질 수 있을 거 같습니다. 그래서 이런 경우에 대해서는 현재의 정부가 무주택자나, 청년층 대상으로 지원이 필요한 주거 약자 계층에 대해서 고려를 하고 있는, 주택 자금 지원계획 이런 것들이 조금 더 확대될 필요가 있겠죠.

◇ 이동형> 마지막으로 하나만 더 여쭙죠. 어쨌든 정부가 집값을 안정화시키기 위해서 최대의 공급대책을 발표를 했는데, 그 이후에 주택 시장이 어떻습니까? 매물이 많이 나와야 집값이 안정화될텐데, 지금 그러고 있습니까?

◆ 김규정> 실제로 종부세나 양도세, 다주택자에 대한 세 부담 완화 방침이 나오고 있어서, 매물이 나오기 보다는 관망하는 분위기가 강해서, 매물 잠김으로 가격하향 안정 효과는 그렇게 크지 않은 상황이고요. 주택 공급 계획에 있어서도 아직은 후보지 발표량이 그렇게 많지 않은 데다, 발표된 지역들도 앞서 말씀 나눈 것처럼, 주민 반발 등으로 난항이 이어지고 있어, 공급을 기대하는 시선들은 많지만, 전세가격 불안을 걱정하시거나, 내 집 마련을 고민을 하시는 분이 조금 더 많은 상황이 아닌가, 분석이 되는데요. 무주택자 분들은 오히려 하반기 중에 수도권 3기 신도시 사전청약이라던가, 내 집 마련을 할 수 있는 개인적인 방안들을 계속 강구하고 있는 그런 상황입니다. 이런 상황이면 정부에서도 조금 정책적인 변화를 신중하면서도 속도를 낼 필요가 있지 않나 싶습니다.

◇ 이동형> 알겠습니다. 소장님 오늘 말씀 고맙습니다.

◆ 김규정> 네, 감사합니다.

◇ 이동형> 지금까지 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 이었습니다.


장정우 PD[jwjang@ytnradio.kr]