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정부, 임대주택 등록 활성화 방안 발표

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Posted : 2017-12-13 15:01
■ 선대인 / 선대인경제연구소장, 이강훈 / 변호사

앵커

국토교통부가 다주택자의 임대주택 등록 활성화 방안을 조금 전에 발표했습니다. 다양한 인센티브 정책으로 등록을 하도록 유도해서 임대차 시장을 투명하게 관리하겠다라고 밝혔는데요.

전문가와 함께 부동산 관련 이슈들 살펴보도록 하겠습니다. 선대인경제연구소 선대인 소장 그리고 이강훈 변호사 자리 함께 했습니다. 두 분 안녕하십니까?

오늘 임대주택업을 하시는 분들은 잘 아시는 내용이겠습니다마는 저희들은 오늘 그런 시각도 있습니다.

전월세를 사시는 분 입장에서 몇 가지 더 질문을 드리도록 하겠습니다.

일단 오늘 발표된 내용이 쉽게 말해서 등록을 해라. 한 세 채 이상 갖고 계신 분들, 특히. 등록을 하면 세금도 깎아주고 건강보험료도 줄여주겠다. 지금 그런 차원의 발표인 것 같은데요, 크게 봐서.

어떤 배경에서 나온 겁니까?

[인터뷰]
일단 김현미 장관이 아까 발표를 하실 때 설명을 대충 하셨습니다마는 기본적으로 지금 인식이 그렇습니다. 정부의 인식이 공공임대시장, 그러니까 공공임대주택 공급만으로는 충분히 전월세 시장을 커버할 수가 없다.

한편으로는 민간에서 한 580만 호 정도의 전월세 주택이 있는데 이 전월세 주택을 지금 바로 계약갱신청구권이라든지 또 전월세상한제 같은 것들을 바로 도입하면 시장에 충격이 있을 수 있다.

그렇기 때문에 일단 임대사업자로 등록하게 해서 정부가 관리하는 그런 민간 임대사업자를 늘리고 그 임대사업자들을 대상으로 해서 전월세 상한제라든지 계약갱신청구권 등을 실질적으로 반영하는 그런 정책부터 추진하겠다 이런 내용으로 보입니다.

앵커

그러니까 일단 임대주택으로 등록을 하게 하기 위한 조건이잖아요. 그러면 그 등록을 해야 되는 필요성, 그러니까 왜 등록을 하게 만드는 거죠?

[인터뷰]
일단 제가 볼 때는 이렇습니다. 지금 첫 번째는 우리가 각종 임대시장에서 전세라든지 월세 이렇게 임대를 놓고 있지만 사실 제대로 파악이 되지 않고 있습니다.

그래서 그에 따른 임대소득 신고도 제대로 되지 않고 있고 또 과세도 제대로 되지 않고 있는 거죠. 또 한편으로는 이렇게 정부 차원에서 관리가 되지 않다 보니까 사실은 민간 시장에만 맡겨져 있고 또 우리가 그래서 전월세 시장을 안정화하기 위해서 나름대로는 계약갱신청구권이라든지 전월세 상한제 같은 그런 제도들을 도입하려고 해도 그게 실제로 민간 시장에서 제대로 작동이 되겠느냐 이런 판단이 좀 있는 것 같아요.

그래서 과세 인프라를 기본적으로 구축하는 한편으로 또 한편으로는 전월세 시장에서 필요한 그런 안정화 조치들을 도입하기 위한 전 단계, 사전 인프라 구축 단계, 이렇게 볼 수 있을 것 같습니다.

앵커

등록을 한 임대주택은 4년 또는 8년 이걸 의무적으로 임차인한테 보장을 해 줘야 되는 겁니까?

[인터뷰]
그러니까 이번에 각종 인센티브를 제공해 주는 조건이 그렇게 되어 있습니다. 그러니까 한 번 임대를 하면 대략 한 4년에서 8년 정도. 그러니까 4년 또는 8년 정도 임대를 의무화하도록 하고요.

앵커

이사가지 않아도 된다.

[인터뷰]
그래서 상대적으로 2년마다 계약을 갱신할 필요 없이 4년 또는 8년까지 장기적으로 한곳에서 머물 수 있고요.

앵커

그리고 또 임대료 올리는 것도 제한을 하게 되나요?

[인터뷰]
그래서 오늘 발표한 내용을 보면 연간 5% 이내로 사실상 전월세 상한제를 임대사업을 등록한 주택에 한해서는 전월세 상한제를 도입하는 걸로 볼 수 있는데요. 연간 5% 이상을 올리지 못하도록 이렇게 의무화하고 있습니다.

대신에 그렇게 하는 대신 임대사업자로 등록한 민간 사업자에 대해서는 취득세 또 종합부동산세, 양도소득세 이런 부분에서 상당히 세제 감면 인센티브를 주는 거죠. 또 그와 더불어서 아까 말씀하신 것처럼 건강보험료도 상당 부분 경감해 주는 그런 조치들을 내놓고 있습니다.

앵커
그런데 취득세 아까 말씀하신 것처럼 각종 세제 혜택, 건강보험 혜택을 지금 임대사업 하시는 분들이 강남에 집 세 채 이상, 네 채 이상 갖고 계시는 분들이 임대사업을 하시는 분들이 그 인센티브 때문에 등록을 할까요? 이 정책의 실효성이 있을 것 같아요? 어떻게 보세요?

[인터뷰]
그 부분은 한번 살펴봐야 될 것 같습니다. 실제로는 여러 채를 갖고 있는 다주택자들이 어떤 판단을 하느냐에 따라서 사실은 실효성이 많이 달라질 텐데요. 예를 들면 향후 이렇게 등록하지 않고도 충분히 집값이 오른다든지 또는 한편으로는 전세나 월세 수입을 충분히 올릴 수 있다.

또 한편으로는 그렇게 함에도 불구하고 임대소득에 대해서 세금을 내지 않고 잘 빠져나갈 수 있다. 이런 생각들을 하게 되면 굳이 등록할 필요가 없어지겠죠.

그런데 반면에 나름대로는 나는 그래도 떳떳하게 그냥 등록하고 한편으로 세금 낼 건 내면서 정부가 경감을 해 준다고 하니. 그러면서 또 한편으로는 몇 년간 이렇게 안정적으로 임대사업자로서 집을 등록하고. 한편으로는 여러 채 있는 분들이 팔지 않고 좀 버티기에 들어갈 수도 있지 않을까 이런 생각이 듭니다.

앵커

변호사님은 어떻게 보세요?

오늘 나온 정책이 임대업자들이 등록 안 하고 하시는 분들이 더 많지 않겠습니까? 그런데 이것을 등록하는 인센티브가 될 거라고 보세요?

[인터뷰]
저는 약간 회의적인 생각을 하고 있습니다. 지금 등록은 상당히 내용 자체로는 파격적인 내용이 많은데 문제는 현재 과세 자체가 현실화되어 있지 않은 상태에서 그 기반으로 놓고 보면 지금 현재 안 내는 거하고 내는 거하고를 비교해 봤을 때는 당연히 내는 게 불리하다는 건 누구나 상식적인 거거든요.

그렇다 보니까 현재 안 내시던 분들이 혜택이 있다고 해서 그걸 지금 내는 쪽으로 등록을 해서 내는 쪽으로 나갈 것이냐, 이 부분에는 좀 선뜻 동의하기가 어려운 부분이 있고요.

다만 장기적인 추세로 봤을 때 양도소득세 감면이라든지 이런 부분을 크게 생각을 할 경우에는 그런 부분에 대해서 나중에 세무조사 문제도 있고 그러니까 그런 걸 대비해서 해 두는 게 낫겠다 이렇게 판단하시는 분들도 있겠죠.

앵커

혹시 시장에서 이런 신호를 보이는 것 아닐까요?

집 세 채 이상 갖고 계신 분들, 지금 전월세 상한제 하자니 너무 시장의 저항이 클 것 같으니까 차라리 등록하시겠습니까, 아니면 차라리 시장에다 그냥 파시겠습니까.

그러니까 정부가 말하고자 하는 게 지금 세 채 있는 사람들이 팔아서 집값도 좀 안정시키고 그런 신호를 주는 건 아닐까요? 팔라는 신호는 아닐까요? 어떻게 보십니까?

[인터뷰]
제가 보기에는 오늘 내놓은 신호는 팔라는 신호보다는 한편으로는 물론 이걸 임대사업자로 등록하기 싫다면 내년 4월부터 양도세 중과가 시행되지 않습니까, 이전의 발표에 따라서. 그러면 그 전에는 집을 처분해야 될 텐데 그렇지 않고 또 한편으로는 정부 입장에서는 다주택자들의 매물이 한꺼번에 쏟아져서 집값이 급락한다면 이게 또 부담스러울 수 있을 겁니다.

그런 경우에는 한편으로는 민간임대사업자 등록 제도가 있으니 이걸 활용해서 그냥 민간사업자로서 떳떳하게 그냥 세금 내고 그렇게 한번 가보는 것도 어떠냐 이런 시그널을 주는 측면도 사실은 있는 것 같아요. 그런데 아까 변호사님 말씀하신 것에 제가 좀 덧붙인다면 제가 오늘 방안에서 조금 아쉬운 부분이 뭐냐 하면 그러니까 쉽게 말해서 당근은 많이 주고 있습니다.

그런데 이렇게 등록하지 않았을 때 채찍에 대해서, 좀 채찍이 같이 나왔어야 되는데.

앵커

의무화되는 거 아닌가요?

[인터뷰]
아니요, 의무화되지는 않고요. 선택할 수 있도록 하는 겁니다.

그래서 정부 발표상으로는 지금 79만 호 정도인 민간임대사업 주택 수가 이 정책이 시행되는 2020년경 정도 되면 한 200만 호까지 갈 거다, 이렇게 예상을 하고 있는데 저는 인센티브 정책, 즉 당근 정책만으로는 한계가 있는 것 같고요. 이렇게 하지 않았을 때 발생할 수 있는 중과세라든지 또는 법적인 조치들에 대해서 채찍도 같이 병행이 돼야 사실은 오히려 임대사업자로 등록하는 숫자도 많아지지 않을까 이런 생각이 들어서요.

앵커

변호사님은 어떻게 보세요, 지금 시장에 미치는 영향?

[인터뷰]
저도 지금 비슷한 말씀을 드릴 수 있을 것 같은데요.

일단 임대차 시장에 대해서 등록제에 찬성하는 분들은 많습니다.

그런데 주택시장에 대해서 여러 가지 고민을 많이 하시는 학자들도 다주택자들이 어쨌든 투기적인 역할을 하지 않고 시장에서 임대주택을 공급하는 역할, 안정적으로 공급하는 역할을 해 주는 이런 정책이 바람직하다고는 보고 있습니다. 그런데 등록을 의무화하거나 혹은 등록을 의무화하지 않더라도 일정한 정도의 등록을 하지 않았을 때 패널티나 이런 것들이 있지 않으면 그 정도로 임대차 등록이 많이 확대될 것이라고 생각하지 않는 분들이 많거든요.

그래서 이 정책이 정책의 실효성을 가지려면 어느 정도의 패널티 내지는 제재 같은 것들이 있어야 된다. 그런... 따라오지 않을 경우들이 상당히 높기 때문에.

앵커

결국 그러면 나중에는 상한제, 전월세 상한제 카드를 들고 나올 타이밍이 있을 것이다, 이렇게 보고 계시는 겁니까?

[인터뷰]
그러니까 정부가 2020년까지 이 인센티브 제도들을 이용해서 등록을 해라 이런 시그널을 주는 거잖아요. 그래서 만약에 그때까지 되지 않는 경우에는 의무 등록을 추진하겠다, 이렇게 이야기하고 있고요.

그렇게 되면 사실은 지금 민간임대사업자로 등록할 경우에 사실상 전월세계약갱신청구권, 또 전월세 상한제 이런 부분을 도입하는 거지 않습니까?

그러면 2020년 이후에 등록 의무화를 추진한다고 하면 그때는 마찬가지로 지금 이야기되고 있는 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 이런 것들을 한꺼번에 같이 도입하겠다는 뜻이겠죠.

그런데 제가 시기 문제 관련해서도 한말씀 드리면 왜 2020년 정도까지 여유를 너무 많이 줬을까. 저는 사실 이런 생각이 좀 듭니다. 내년이 2018년이고 2019년이잖아요.

앵커

몇 년 안 남았어요, 3년.

[인터뷰]
그래서 제 생각에는 2019년 정도까지 하고 2020년부터는 의무화로 추진을 해도 사실 괜찮았겠다 이런 생각이 듭니다. 2020년이면 다주택자들 입장에서 봤을 때 정부의 후반기까지 가능하구나. 그러면 문재인 정부가 나중에 어떻게 될지 모르니 2020년까지는 한번 버티면서 쉽게 말해서 간을 볼 수도 있겠다, 이런 식으로 생각하지 않을까.

앵커

2020년까지는 등록 의무화가 아니니까 그때까지 버틸 수 있다, 세금 좀 더 내더라도.

[인터뷰]
그래서 2019년 정도로 기간을 좀 단축했으면 저는 좀 더 좋았겠다, 이런 생각이 사실 많이 듭니다.

앵커

내용이 중요한 내용인데 너무 어려우니까 오늘 얘기는 그 정도로 듣도록 하겠습니다. 혹시 중요한 내용 덧붙이실 말씀 있으십니까?

[인터뷰]
비슷한 내용인데요. 지금 전월세 상한제라는 것을 일반 국민들이 많이 생각을 하고 있는 이유는 지금 민간임대차 시장에 대한 임대료 인상에 대한 규제가 없기 때문에 그런 거 아니겠습니까?

그렇다 보니까 이 제도를 한없이 미룬다는 인상을 주면 결국은 이 정책을 정권 말기까지 버티면 그냥 어떻게 넘어갈 수 있지 않을까 하는 그런 기대심리를 줄 가능성이 있겠다 싶어요.

그래서 조기에 전월세 상한제라든지 계약갱신청구권을 도입하겠다는 신호를 보여주는 것이 정부의 정책 실효성도 높이는 그런 방안이 아닐까 이렇게 생각하고 있습니다.

앵커

다른 얘기로 넘어가 보도록 하죠.

공인중개사 시험 준비하시는 분들 많죠. 거기에 합격하려고 하면 상당한 시간을 또 투자를 해야 됩니다. 그래서 저는 부동산 거래는 공인중개사들만 하는 줄 알았어요.

그런데 강남의 트러스트 부동산이라는 큰 대형 부동산 중개 거래 업체가 등장을 합니다.

그런데 여기서 내세웠던 건 우리는 중개업을 하는 업소가 아니다. 법률서비스를 해 주는 회사인데 법률서비스를 해 주다가 중개가 필요할 때 99만 원만 받고 중개를 해 주겠습니다, 이렇게 광고를 합니다.

몇 백억짜리 부동산까지 중개를 하는 그런 경우도 있고 몇십 억짜리 부동산도 합니다. 그런데 사람들이 많이 몰리는 거예요.

왜 몰렸을까. 이제 여기서부터 논란이 됩니다.

공인중개사 입장에서 봤을 때는 저기는 99만 원 받는다니까 저 집으로 가는 거 아니냐라고 주장을 하면서 우리 밥그릇 빼앗는 거라고 하면서 소송을 했어요.

그런데 1심에서는 무죄가 나왔고 오늘 고법에서 유죄가 나왔습니다.

제가 간단하게 이렇게 정리를 해 드렸는데 이 사건 전문가 입장에서 다시 한 번. 어떤 사건이었습니까?

[인터뷰]
지금 말씀하신 대로인데요. 대한변협에서도 이 문제가 사실 한번 거론이 됐었거든요.

지금 이게 부동산에 대한 중개냐, 아니면 법률자문을 본질로 하는 거냐. 이런 부분에 대해서 이건 구체적인 사실관계에 따라 다 달라질 건데 아마 추진하는 분들은 서비스의 본질을 계약에 대한 자문이라고 그렇게 주장을 했던 것 같습니다.

그런데 오늘 판결 나온 걸 보면 그 내용에 부동산 중개적인 요소들이 있었기 때문에 아마 유죄로 판단하지 않았을까 싶습니다.

앵커

1심 때는 일반 형사재판이 아니라 국민참여재판이었죠. 그러니까 배심원단이 듣고 판단할 때는 글쎄, 이거 법률서비스가 강해서 그런 것 아니야 그러니까 꼭 영업을 침해한 건 아닌 것 같은데 이런 판결이 나왔단 말이에요.

[인터뷰]
아마 부수적인 거라고 봤겠죠.

앵커

그런데 오늘 2심에서는 왜 바뀌었을까요?

[인터뷰]
기본적으로는 그런 서비스를 제공하는 것과 중개라는 행위가 같이 동반되기 때문에 결국 그 부분을 중요하게 본 것 같습니다.

앵커

그러니까 사람들한테 물어봤겠죠. 99만 원 받지 않고 990만 원 받으면 그 회사 갔겠습니까? 아니라는 거죠. 이 집에 가서 트러스트 부동산을 이용한 가장 큰 동인는 싸니까, 결국 부동산 거래와 관련한 임대 수수료를 싸게 받으니까라는 게 컸다는 거, 이런 판결인 것 같아요.

[인터뷰]
그러니까 말씀하신 대로 양쪽의 이해관계가 좀 맞물리는 것 같아요. 그러니까 부동산 서비스를 이용하는 사람들 입장에서 보면 가능하면 좀 저렴하게 부동산 중개 거래 서비스를 받고 싶은 거고 또 부동산 중개업자들 입장에서 보면 어찌 보면 자신들의 영업할 수 있는 권한인데 이게 제한된 시장을 두고 변호사들까지 끼어들면 자신들의 시장이 쪼그라든다 이런 판단을 하는 거겠죠. 그런데 충돌하고 있는 것 같고요.

그런데 제가 생각하기에는 이게 부동산 중개업계도 보면 양극화되어 있습니다.

그러니까 실제로는 굉장히 생계벌이 자체가 힘들 정도의 그런 부동산 중개업계도 있는 반면에 또 한편으로는 아까 말씀하셨듯이 거액의 부동산을 중개하고 나서 또 거액의 수수료를 받는데 이게 잘 보면 이걸 추진하신 변호사 입장에서 보면 이런 것 같아요.

그러니까 100억 원짜리를 거래하나 10억 원짜리를 거래하나 또는 2억 원짜리를 거래하나.

앵커

하는 일은 비슷한데.

[인터뷰]
하는 일은 비슷하고 품도 비슷하게 들어가거든요. 그러니까 이게 법률서비스라는 관점에서만 보면 별 차이가 없는 내용인데 중개되는 대상의 가격 때문에 수수료가 엄청나게 차이가 나는 거거든요. 그러면 그냥 서비스 들어가는 품 기준으로 하면 99만 원이면 된다. 이런 식으로 해서 고액의 수수료를 받는 그런 부동산 업계에 대해서 도전장을 내민 것 같아요.

그래서 상당히 파장을 몰고 온 건데. 저는 법률 전문가가 아니기 때문에 이걸 제가 법적으로 판단할 수는 없습니다마는 아까도 말씀드렸듯이 영세한 부동산 업계를 한편으로는 보호하면서도 한편으로는 부동산 서비스 수수료에 대해서 일반 소비자들이 실제로 하는 것에 비해서 과다한 서비스 중개수수료를 받는 경우가 많다. 이런 인식에 대해서도 부동산 중개업계가 상당히 감안해서 이루어져야 될 것 같고요.

그래서 이런 양쪽의 시장, 그러니까 저가 중개수수료 시장은 모르겠지만 고가의 부동산 중개수수료 시장에 관해서는 상대적으로 경쟁이 일어나야 되지 않나 이런 생각이 듭니다.

앵커

변호사님, 변호사 자격증을 따면... 본질적인 얘기를 해 보겠습니다.

변호사 자격증을 따면 세무사도 예전에 할 수 있었고 지금 잠시 뒤에 얘기하겠습니다마는 앞으로는 못한다고 합니다. 변리사도 할 수 있었고요. 법무사도 할 수 있었고 공인중개사도 할 수 있었습니까?

[인터뷰]
아니요.

앵커

그건 아닌 거였죠? 그러니까 공인중개사라는 영업을 한다고 내세우지 않고 법률서비스를 한다고 계속 내세운 거죠?

그러면 변호사가 아닌 사람이 변호사 행세를 하면 변호사법 위반인데 공인중개사가 아닌 사람이 하면 역시 공인중개사법 위반이 되는 것이죠?

왜 이 변호사가 부동산 시장의 영역까지 뛰어들었을까라는 게 어쩌면 오늘 얘기의 주제일 것 같습니다.

한 가지 주제만 더 살펴보도록 하죠. 세무사 있지 않습니까. 그동안에 세무사 변호사도 할 수 있었죠? 그런데 앞으로는 못한다고요?

[인터뷰]
그렇게 결정이 나온 것 같습니다.

앵커

설명을 좀 부탁드리겠습니다.

[인터뷰]
세무사든지 이런 인접 직역과 관련한 정책을 어떻게 할 건가는 나라마다 좀 다릅니다.

예를 들어 미국 같은 경우는 그런 부분에 대해서 일정한 연수나 이런 것들을 받으면 변호사들이 그런 서비스를 제공을 할 수 있거든요.

앵커

리넥스 이런 데 가면 부동산 회사도 본사들 있거든요.

[인터뷰]
그래서 이런 인접 직역과 관련한 부분에 대해서 한국 같은 경우는 여러 가지 자격사들이 많이 있거든요.

그렇다 보니까 각 분야마다 자격사들이 있다 보니까 과거 로스쿨 제도를 도입을 할 때 그런 인접 직역 관련된 부분들을 같이 정리를 해 주면서 했어야 되는데 로스쿨 사람들을 많이 뽑으면서, 굉장히 숫자를 많이 뽑으면서 그다음에 갈 곳이 없어지는 그런 문제들이 생기고 그러니까 결국은 인접 직역으로 직접 변호사들이 진출하려고 하는 시도들이 나오는 경향이 있습니다.

앵커

그 얘기만 간단히 부탁드리겠습니다.

옛날에는 사시 시험이 있을 때는 200명, 많아야 300명이었죠, 마지막 할 때. 300명만 해도 변호사 해야 되고 법률시장에서 서비스 해야 되니까 이른바 세무사만 따로 차리거나 법무사만 따로 차리거나 이런 경우는 없었죠.
[인터뷰]
없었습니다.

앵커

그런데 이제는 1500명씩만 나오다 보니까 로스쿨에서 배출하다 보니까 결국 이것을 막지 않으면 우리가... 죄송합니다, 표현이. 우리가 죽겠다고 생각한 세무사들이 생기고 우리가 죽겠다고 생각한 변리사들이 생긴다는 것 아니겠습니까?

어떻게 풀어야 됩니까, 이거?

[인터뷰]
쉽지 않은데요. 이건 자격사 제도에 대한 전반적인 검토를 같이 해서 풀어야 되면 문제인 것 같아요.

그래서 지금과 같이 똑같은 숫자를 계속 배출을 하면서 따로 나가서 하십시오라고 얘기를 하면 거기에서 계속 이런 충돌이 생길 수밖에 없는 거라고 생각이 되거든요.

그래서 장기적으로 주변 인접 자격을 가지고 있는 자격사들에 대해서 일정한 범위 내에서 변호사가 수행하고 있는 업무를 수행할 수 있는 부분들과 함께 변호사들도 그런 걸 같이 수행할 수 있는 그런 시스템을 만들어나가야지 이 문제가 해결될 수 있지 않을까 싶습니다.

앵커

더 듣고 싶은데 시간관계상 오늘 여기까지 듣도록 하겠습니다.

선대인경제연구소 선대인 소장, 이강훈 변호사였습니다. 두 분 고맙습니다.
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