[피플앤피플] "2017 부동산 전망, 투자 신중해야", 김찬종 (주)청람건설 대표이사

새해 부동산 시장에 난기류가 예상된다. 정부의 부동산 규제와 금리 인상, 넘쳐나는 주택 물량, 어지러운 시국 등 악재가 겹쳤다.

특히 주택 시장에서는 매매 거래가 줄고 집값도 떨어지면서 호황이 끝나고 관망세가 이어질 전망이다.

김찬종 (주)청람건설 대표이사는 “올해는 실수요자 중심으로 주택을 사고 실물 경기와 인구 구조의 변화 등 시장의 본질을 제대로 이해해 저평가 지역 위주로 보수적인 투자가 필요하다”고 말한다.

다음은 김찬종 대표와의 일문일답이다.

Q. 새해 집값 전망은?

부동산 시장의 위축기가 시작됐다는 분석도 나온다. 올해 집값은 조정 국면일 가능성이 크다. 정부의 대출 규제가 강화되고 미국으로 인해 금리인상 압박 요인이 있으며 주택분양 시장 공급 증가가 예상되기 때문이다. 이미 저성장 시대가 도래했고 특히 저출산과 고령화로 인한 인구 구조의 변화로 ‘하향 안정화’에 접어들었다. 따라서 상대적으로 수요가 있는 서울 역세권 지역과 조정 국면에 들어선 지방은 집값 차이가 더 심해질 것이다.


Q. 작년엔 전세난이 있었지만, 올해는 오히려 역(逆)전세난 조짐이 보인다.

올해 입주 물량이 많아서 임차 시장은 안정되고 전세가 반짝 부활하는 해가 될 것으로 본다. 신규 아파트 36만 가구가 나와 연간 수요 23만 가구를 넘게 된다. 이는 지난 1999년 이후 가장 많은 물량이다. 또 2018년에는 41만 채가 입주할 것으로 예상돼 근처 집값을 끌어내리는 요인이 될 것으로 보이며 전세난은 해소될 것이다.

전세가 하락은 서울 강남 재건축단지 중심으로 과열이 잦아들면서 이미 시작 됐으며, 특히 서울 강동구와 송파구의 역전세난은 현실화됐다. 지방의 전세시장은 최근 조선·해운업의 경기 악화로 경제적 어려움과 함께 공급 과잉으로, 서울보다 더 큰 폭의 하향조정장세가 예상된다.

여기에 정부가 한시적으로 꺼내 부동산을 자극했던 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 정책이 하반기에 끝나면서 부동산 시장이 냉각기에 접어들 것이다. 전문가들은 시장 위축 가능성에 공감하면서도 실효성에 의문을 표하기도 한다.

Q. 투 룸, 타운 하우스 등 주택시장은 어떻게 변할까?

1∼2인 가구의 증가로 투 룸의 인기는 계속 될 것이다. 도심의 부동산 가격이 워낙 높아 낡은 주택을 개조해 여러 명이 함께 쓰는 형태가 많다. 방은 각자 쓰고 거실이나 주방은 공동으로 사용하는 주택 구조나 도심지역 좁은 자투리땅을 신축하는 협소 주택 등 틈새를 노린 시장이 뜨고 있다.

또한 도심에서 벗어나 자연에서 힐링하고자 하는 인구의 증가로 출퇴근이 가능한 서울과 경기도 경계 지역에 소형 타운 하우스나 자연적 경관을 갖춘 주택들이 각광 받고 있다.


Q. 부동산 가격과 연관 있는 ‘금리’ 변화는?

2% 대였던 주택 담보 대출 금리는 작년 말에 3%대를 넘었다. 정부는 저금리 기조로 부동산을 부양하는 정책을 펴왔다. 금리가 낮으면 은행 예금보다 좋은 부동산 투자로 몰리게 마련이다.

하지만 미국은 올해 2~3차례의 금리인상을 예고하고 있다. 이 경우 우리나라도 금리 인상이 되기 마련이다. 금리차이로 외국 투자 자금이 자칫 썰물처럼 빠져 나갈 수 있기 때문이다. 그러나 1,300조 원이 넘는 가계부채는 우리 경제의 심각한 뇌관이기에 문제가 생긴다. 급격한 금리인상은 힘들지만, 한국은행은 금융·외환 시장의 변동성 확대 가능성이 크므로 자본시장의 안정화 대책을 적극적으로 시행할 것으로 보인다.


Q. 요즘 추천할만한 유망 지역은?

부동산 투자는 유명한 지역보다 저평가 되어 있는 지역이 좋다. 저평가 투자는 잃을 때 적게 잃고 오를 때 많이 오르기 때문이다. 통계청에 따르면 우리나라 1인 가구 비중은 작년 기준 27.2%를 차지할 정도로 높아졌으므로 소형 부동산의 인기는 지속될 것이다.

유망 지역으로는 용산구나 마포구, 영등포구 신길 뉴타운 일대, 여의도와 가까운 영등포 재래시장 인근 등을 추천한다. 용산구는 도심지역 최대 공원인 용산 민족 공원이 들어서고 노후 전자상가 등이 개발된다. 또한 반포를 마주해 지리적으로 광역철도 노선의 중심 역할을 한다. 마포구는 용산과 합정동 사이에 위치하는 상대적으로 땅값이 싼 동네가 낡은 철로의 공원화로 인해 부상할 것으로 본다.

토지는 전문가들의 투자 영역이다. 동서간에 고속도로가 늘어날 텐데, 이는 토지 가격을 평준화하는 요인이라고 본다. 또한 친환경 시대가 오면서 오지 마을은 갈수록 인기를 누릴 것이다. 지리산 자락과 강원도 산골 등에 귀농인구와 더불어 힐링을 원하는 사람들이 몰릴 줄 누가 알았겠나.

다만, 올해부터 인구분포의 변화와 부동산 양극화 현상이 더욱 심화될 것이므로 신중한 투자가 필요하다.

Q. 올해 변하는 부동산 제도 중에 꼭 기억해야 하는 것은?

'주택담보대출 여신심사 가이드라인'이 강화 되는데, 담보가치와 상환능력을 고려해 처음부터 원금과 이자를 갚아나가는 방식이 도입된다. 무주택자를 위한 생애 첫 주택구입에 이용되는 총부채상환비율(DTI) 기준도 현행 80%에서 60%로 축소된다. 이는 장기적으로 가계 빚을 줄이고 재정의 건전성을 회복하게 한다.

또한 유예됐던 재건축 초과 이익 환수제가 올해 말 종료될 예정이다. 초과이익 환수를 피하기 위해 재건축이 속도를 낼 것이다.

아파트 리모델링 동의 요건이 동 주민 50%, 단지 전체 주민 80% 이상에서 단지 주민 75% 이상으로 바뀐다. 또한 단열이 잘 되는 자재와 신재생 에너지를 사용한 이른바 '제로에너지 건축물' 인증을 받으면 용적률 완화와 보조금 지원 등 여러 혜택이 있다.

▶ 김찬종 (주)청람건설 대표이사
고려대 공학대학원 최고위 과정 / YTN 해설 / NBN 해설 / 부동산경제TV 전문위원


[YTN PLUS] 취재 공영주 기자, 사진 정원호 기자