[수도권] 서울시, 여의도·용산 개발 보류...부동산 시장에 미치는 영향은?

[수도권] 서울시, 여의도·용산 개발 보류...부동산 시장에 미치는 영향은?

2018.08.27. 오전 11:59
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[수도권] 서울시, 여의도·용산 개발 보류...부동산 시장에 미치는 영향은?
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YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 8월 27일 월요일
□ 출연자 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 박원순 서울시장이 지난달 10일 싱가포르에서 밝혔던 ‘여의도·용산 개발계획’을 보류하겠다고 일요일인 어제 밝혔습니다. 실제로 박원순 서울시장의 발언 이후 여의도와 용산 관련 부동산은 짧은 시간에 투기과열 움직임이 나타나면서 서울 아파트값도 실제로 7개월 만에 가장 큰 폭으로 뛰었습니다. 이처럼 여의도용산 개발계획을 발표한 지 7주 만에 보류가 결정되면서 정부와 협의 없이 부동산 개발계획을 발표해서 혼란을 초래했다는 비판을 피할 수 없게 된 것 같습니다. 부동산 시장에는 앞으로 어떤 영향을 미칠지, 권대중 명지대 부동산대학원 교수와 함께 이야기 나눠보겠습니다. 권 교수님, 안녕하세요.

◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중): 안녕하세요.

◇ 장원석: 서울시가 여의도·용산 개발계획을 7주 정도 만에 보류했는데요. 이것 어떻게 보고 계시는지요?

◆ 권대중: 일단 진정 국면을 보이던 부동산 시장가격이 박원순 시장의 용산·여의도 개발로 상승세를 보이던 게 개발계획 보류로 조금 안도가 됩니다만, 용산 지역은 철도 지하화 사업 말고도 가격상승요인을 가지고 있기 때문에 큰 영향을 받지 않을 수 있습니다. 그러나 여의도 같은 경우는 계획이 취소된 건 아니고 보류됐기 때문에 여의도는 물론 마포나 영등포나 동작구 같은 경우는 다소 진정되지 않을까 하는 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 박원순 시장이 이런 여의도와 용산을 개발하겠다고 발표한 이후에 최근 일주일 사이 서울 아파트값 상승이 7개월, 30주 만에 최고라는 집계도 있는데 실제로 여의도와 용산 개발계획이 영향을 크게 미쳤을까요?

◆ 권대중: 사실은 계획 발표가 난 이후에 여의도 같은 경우 거래가 이루어진 것보다 호가가 많이 올랐고요. 매물은 전부 거둬들이는 그런 현상이 벌어졌고요. 오히려 주변 지역의 가격이 올라서 거래된 사례들이 많습니다. 특히 영등포라든지 동작구 같은 경우는 많이 올랐고요. 이런 여파로 강남 지역은 지금까지 집값이 상승하고 있었습니다만, 이 여파인지는 몰라도 강남에서 3.3제곱미터가 1억에 거래된 아파트가 하나 있거든요. 이와 마찬가지로 서울 전역에 걸쳐서 갭 메우기 식으로 강남이나 주요 지역에서 가격이 올랐는데 그러지 못한 지역이 그것을 추격하는 추격매수처럼 갭 메우기 상승이 이어져서 은평구라든지 또는 구로구라든지 동대문구 같은 지역까지도 전반적으로 가격이 상승해서 서울시장 박원순 시장도 겁을 먹은 것 같고요. 정부도 발등에 불 떨어진 것처럼 추가 대책을 내린다고 서둘러 지금 이야기하고 있습니다.

◇ 장원석: 그래서 지난주였나요. 김현미 국토부장관이 과열 분위기가 계속되면 투기과열지구도 추가로 지정하겠다고 밝힌 바가 있는데, 다 같은 맥락에서 이야기가 나온 것 같고요. 서울시가 이렇게 큰 결정을 일요일에 보류하게 된 이유는 분명히 있을 텐데, 역시 과열되고 있는 시장 분위기, 그리고 정부의 움직임에 부담을 느낀 것이겠죠?

◆ 권대중: 그렇죠. 지금까지 서울시와 국토부가 엇박자를 내면서 개발계획을 발표했는데 서울시의 부동산 가격, 특히 주택 가격이 오른 것의 원인이 정부가 계속적으로 규제하는데도 불구하고 개발계획 때문에 오른 것에 대한 박원순 시장의 부담이 굉장히 컸던 것 같습니다. 그래서 일요일인데도 불구하고 어제 박원순 시장이 이것을 보류하겠다고 발표하면서 추가로 강북 개발은 그런대로 추진하는 걸로 가닥을 잡고 있고요. 이뿐이 아니라 임대주택을 24만 호 공급하고, 또 빈집도 매입해서 4000호 정도 공급하겠다고 발표했죠. 뿐만 아니라 공시가격 현실화 방안이나 또는 재건축 대규모 개발 제한 같은 경우도 정부와 보조를 맞춰서 주택시장 안정화를 위해서 최선을 다하겠다고 발표했습니다. 이런 일련의 일들은 아무래도 지금까지 정부와 엇박자를 내면서 가격을 올리게 했던 원인이 바로 서울 용산·여의도 개발에 대한 박원순 시장의 부담이 아니었나. 그렇게 생각됩니다.

◇ 장원석: 그런데 또 이런 현실적인 지적을 하는 분들도 계세요. 집값만 잔뜩 올려놓고서 빠진 것 아니냐. 마치 주식시장에서의 허위공시하고 다를 게 뭐냐. 이런 비판이 있던데 이건 어떤 식으로 해석하고 계시는지요?

◆ 권대중: 문제가 바로 부동산 가격은 하방경직성이라는 게 있습니다. 오른 가격은 쉽게 내리지 않습니다. 그리고 만약 15억 하던 부동산이 15억 또는 20억에 갔다면 내려서 매매가 되지 않고 예전 가격을 생각하기 때문에 시간이 많이 걸립니다. 그러나 오를 때는 앞만 보고 오르거든요. 그래서 이번에 박원순 시장이 개발계획을 내놓으면서 서울의 집값 상승의 주범으로, 원인으로 제공했다는 것에 대한 책임은 피할 수 없는 상황이 돼버렸죠.

◇ 장원석: 그러면 부동산 시장 안정화 하기에는 너무 이미 올라버린 상태에서 발표해버렸기 때문에, 보류 발표를요. 그래서 너무 늦었다는 지적도 있는데요. 시기는 어떻게 보시는지요?

◆ 권대중: 시기도 늦었죠. 사실 개발계획 자체가 서울역 용산 지하화 사업은 서울시가 추진하는 사업은 아닙니다. 그 토지가 국공유지이면서도 국토부 소관입니다. 그런데 개발계획을 먼저 발표한 거고요. 여의도 같은 경우도 지구단위계획이나 도시개발사업은 서울시가 가지고 있지만 개발하는 과정에 공공용지가 포함돼 있기 때문에 결국 국토부나 정부하고 협의를 해야 하는데도 불구하고 준비 없이 발표를 먼저 한 게 잘못이고요. 그리고 또 한 가지는 발표했다 하더라도 정부와 대립각을 세울 게 아니라 협의해서 장기적인 계획이라고 발표했다면 가격이 좀 덜 오를 텐데 당장 개발되는 것처럼 발표한 게 문제였습니다. 그래서 서울시의 너무 성급한 발표와 업무 추진이 오히려 정부의 발목을 잡는 것 아닌가. 그렇게 비춰지고 있습니다.

◇ 장원석: 사실 현재 서울시의 기조, 박원순 서울시장의 기조는 개발보다는 재생 쪽이었고요. 어떻게 보면 뉘앙스 차이인 것 같지만 규제를 풀어서 개발을 독려하겠다는 분위기와는 사뭇 달랐지 않습니까, 지금까지 해오던 정책들. 그래서 그 기조하고 지난 달에 발표했던 영등포하고 여의도 그랜드 개발계획하고는 좀 상충되는 것 같아서요. 그래서 더 혼란이 컸던 것 같은데, 이 부분은 어떻게 보시는지요?

◆ 권대중: 아마도 박원순 시장이 시장 재임하면서 대규모 개발이나 고밀도 개발을 반대해왔습니다. 기존 도시를 살리면서 도시재생사업을 하는 것을 추진해왔는데, 갑작스럽게 이렇게 여의도를 개발하면서 스카이라인도 없애고 대규모 개발을 하겠다고 한 것이 아마 불씨가 되었는데요. 어쩌면 아마도 3선에 당선한 박원순 시장이 자신감이 붙은 것 아닌가. 그런 차원에서 업무를 추진하고, 아마 독단적으로 밀고 나간 것 아닌가 하는 생각이 듭니다. 그러나 개발이라는 게 서울시만 혼자 할 수 있는 사항은 아니거든요. 그래서 앞으로 아마도 정부하고 보조를 맞춘다고 하면 서울시가 지금까지 추진하고 있던 스카이라인 35층 이하, 대규모 개발은 당분간은 개발하지 않은 걸로 보여지고 있습니다.

◇ 장원석: 그러면 권 교수님께서는 여의도·용산 개발이 어쨌든 중단된 것은 아니고 보류라고 했으니까, 실제로 언젠가는 실현 가능성이 현실적으로 봤을 때 있다고 보시는지요?

◆ 권대중: 예전에 6~7년 전에 서울역에서부터 군포 당정역까지 18개 역사를 지하화하는 사업을 추진한 적이 있습니다. 저도 거기에 재무타당성 위원으로 참여했는데요. 이런 사업들은 보통 5년 10년 단위 사업이 아니고 20년 30년 중장기 사업입니다. 물론 재원도 있어야 하고요. 그래서 용산 서울역 지하화 사업은 추진 가능하지만 이것을 진행하는 과정에는 예비 타당성 검토와 타당성 조사를 다 해야 하기 때문에 시간이 많이 걸려서 아마도 박원순 시장 재임 기간에는 계획만 잡을 뿐이지, 첫 삽을 뜨기는 어려울 걸로 보여지고요. 또 여의도를 싱가포르의 마리나베이샌즈 호텔처럼 개발하겠다고 하는 것도 계획으로 아마 2~3년 정도 가지 않겠나. 그러면 서울시장 재임기간 동안 이것을 실행하기는 쉽지 않을 걸로 보입니다. 따라서 취소보다는 보류한 것이 어쩌면 부동산 시장에 말끔하게 영향을 지운 것은 아니겠지만 이 내용을 아는 분들은 영향을 줄 거라고 생각되고 있습니다.

◇ 장원석: 사실 정부하고 이번에 지자체장, 특히 서울시 같은 경우는 방향 그리고 목적이 같다고 많은 분들이 예상했고요. 실제로 더불어민주당 소속이니까요. 그런데 지금 대립각을 세우는 모습을 보여주면서 김현미 국토부장관은 공시지가 이야기를 계속해서 하면서 압박했고, 박원순 시장은 그에 부담을 느껴서 보류한 것으로 보이는데요. 실제로 재임기간 내에 하지 못할 어려운 사업이라고 방금 분석해주셨지만, 실제로 시행된다면 어쨌든 굉장한 혼란이 있을 것 같은데 그때 아무리 국토부에서 안정대책, 투기과열지구를 지정한다고 해도 또 이런 일이 반복되지 않을까요?

◆ 권대중: 우선 부동산 시장 자체가 계속적으로 일관성 있게 정책을 추진하기 어렵습니다. 다시 말하면 부동산 정책은 정답이 없습니다. 시장이 좋을 때도 나쁠 때도 있기 때문에 사이클을 그리는 과정에서 부동산 시장이 침체되거나 경직될 때 여의도 개발이나 용산 개발을 시작해서 이것을 경제의 불씨로 삼거나 그럴 때 만약 개발계획을 세우고 추진한다면 투기가 일어나거나 과열이 좀 진정되지 않겠나. 특히 경기가 좋을 때 추진하게 되면 이런 문제가 발생하거든요. 그리고 만약 그렇다고 하더라도 경제가 좋을 때 추진한다면 미리 토지거래 허가 구역이나 또는 주택거래 신고지역처럼 규제를 묶어놓고 시작하는 방법도 있습니다. 그런데 아무 준비 없이 발표부터 하고 보니까 개발이 있는 곳에 이익이 있다고 너도 나도 투자하게 된 거죠. 그러면서 그 주변 지역까지 여파가 미친 겁니다. 그래서 어쩌면 서울시장이, 박원순 시장이 보류했지만 그런 계획은 장기적으로 만약 추진된다면 서울의 랜드마크식으로 또는 명물로 남아서 관광사업이나 서울시민의 생활 편의를 위해서 여러 가지 이용할 수 있는 시설들을 설치할 수 있다고 생각하면 됩니다.

◇ 장원석: 일단 그런 큰 사업을 추진하기 전에 선행조치가 필요하다는 점도 지적해주셨는데. 정부에서는 일단 큰 짐을 덜어낸 것 같기는 해요. 국토부가 여의도·용산 개발계획 보류 발표가 서울에서 나오니까 환영을 표했고요. 곧 정부에서는 부동산 투기 규제를 새로 발표할 것 같은데, 이 부분은 계속해서 조여 나가겠다는 의미일까요?

◆ 권대중: 네, 추진할 걸로 보여집니다. 김현미 장관이 지난주에도 말씀하셨는데 지금 가격이 많이 급등한 지역 중에서 영등포구라든지 동작구, 동대문구. 또는 지방 같은 경우는 광명시, 재건축 때문에 오르고 있는데요. 또 안양시라든지 또는 하남시 같은 경우. 일부 지역은 투기지역이나 투기과열지역, 더 넓게는 조정대상구역으로 확대지정 할 가능성이 높습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 그리고 지금 굉장히 혼란스러우신 분들은 이런 개발계획을 굉장히 긍정적으로 바라보고서 섣불리 계약하거나 투자하신 분들일 텐데, 이게 언제 될지 모르게 미루어지면서 이미 매수한 계약자들 사이에서는 불만이 있을 수밖에 없는데 이런 분들에게 당부의 말씀, 주의의 말씀 해주신다면요?

◆ 권대중: 이미 거래가 이루어진 것은 계약 원칙이 있기 때문에 무를 수는 없습니다만. 또는 주택이라고 하는 것은 단기적인 차익, 단기 매매에 의한 것보다는 중장기적인 계획을 가지고 접근하는 게 좋고요. 적어도 5년 10년 15년을 거주하겠다는 생각으로 주택을 매입했다면 좀 기다릴 필요가 있고요. 주택은 그래서 가격이 오른다고 해서 서둘러서 매입할 상황은 아니라고 생각합니다. 특히 최근에 가격이 오른 건 개발계획도 있지만 임대주택 등록을 하게 되면 매도할 수가 없어서 물량이 줄어든 것도 한 원인입니다. 그래서 만약에 청취자분들께서 주택을 매입한다면 두 가지 방법을 제가 제시하고 싶은데요. 만약 무주택자라면 청약 가점을 보고 청약시장에 들어가는 게 좋고요. 청약 가점이 낮다면 중대형 평수, 청약 가점이 높다면 중소형 평수. 그리고 적어도 10년 20년 내다보는 주택. 그런 주택을 매입하는 것이 오히려 안전할 수 있습니다.

◇ 장원석: 우리가 지금 서울 여의도·용산 관련해서 이야기를 시작했는데, 정부에서도 8·2 부동산대책을 발표한 이후 1년이 넘어가면서 어느 정도 성과를 기대했는데 애초에 기대했던 것보다는 못 미치는 것 같아요. 그래서 지금 흐름에 대해서 많은 우려를 하고 계시는데. 어떻게 보세요, 계속해서 규제를 해나가는 게 옳다고 보시는지요? 아니면 여기서 방향 전환을 해야 할까요?

◆ 권대중: 우선 제가 8·2대책 1년이 되었을 때 모 방송국에서 절반의 성공이라고 이야기했는데요. 이후에 박원순 시장이 개발계획을 내면서 이게 무산돼버렸어요. 가격이 오른다는 것은 수요가 많거나 공급이 부족하단 얘기거든요. 그래서 계속적으로 규제만 할 것이 아니라, 아마도 정부는 계속 규제할 것 같습니다. 그런데 규제만 할 것이 아니라 서울시의 재건축 연한도 지금 다시 40년 연장 이야기가 나오는데 연장한다고 해서 40년 후가 되면 또 이런 문제가 발생하거든요. 그렇다면 서울시의 25개 구를 지역별로 주택 공급률이나 수요를 파악하고 지역별로 세대별로 면적별로 쿼터를 적용해서 돌아가면서 재건축을 추진하는 게 맞다고 생각하고요. 거기에서 나오는 이익은 임대주택을 공급하는 게 맞습니다. 환수금을 거두어서 어디에다 쓸지 모르지만 결국 공급이 부족하면 가격이 오르게 돼 있기 때문에 이번 정부가 계속적으로 규제 정책을 내놓을 게 아니라 이제는 공급 정책도 덩달아 내놓아야 하고요. 그다음에 수요 분산 정책도 내놓아야 합니다. 물론 박원순 시장이 임대주택 공급 정책을 내놨지만 사람들이 원하는 지역, 수요자가 원하는 지역에 공급돼야 하거든요. 이 점은 정부가 다시 한 번 짚고 생각해봐야 할 것 같습니다.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 박원순 서울시장이 어제 여의도·용산 개발계획을 보류하겠다고 발표한 것과 관련해서 이야기 나눠봤습니다. 도움 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.

◆ 권대중: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 권대중 명지대 부동산대학원 교수였습니다.


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