[수도권] 여의도 신도시급 개발, 과연 가능할까?

YTN라디오(FM 94.5) [수도권 투데이]

□ 방송일시 : 2018년 7월 18일 수요일
□ 출연자 : 권대중 명지대 부동산학과 교수


◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 박원순 서울시장이 던진 한마디가 큰 파장을 일으키고 있습니다. ‘여의도를 신도시급으로 개발하겠다’고 이야기하면서 부동산시장이 술렁이고 있는데요. 여의도 일반 아파트뿐 아니라 재건축 아파트 할 것 없이 매물이 쏙 들어갔다고 합니다. 과연 여의도가 박 시장의 바람대로 신도시로 발돋움할지, 아니면 찻잔속의 태풍에 머무를지 알아보겠습니다. 권대중 명지대 부동산학과 교수, 연결하겠습니다. 권 교수님, 안녕하세요.

◆ 권대중 명지대 부동산학과 교수(이하 권대중): 안녕하세요.

◇ 장원석: 일단 전문가로서 이번 박원순 서울시장의 발언 어떻게 보고 계시는지요?

◆ 권대중: 글쎄요. 일단 전혀 불가능한 건 아니고요. 단지 우리나라는 자유시장경제에 사유재산을 인정하기 때문에 다른 나라와 달리 개발하는 데는 좀 걸림돌이 있습니다. 박원순 시장의 계획은 그래도 가능성이 있죠. 그러니까 발언했겠죠.

◇ 장원석: 싱가포르의 마리나베이샌즈처럼 만들겠다고 했는데, 이게 어떤 곳입니까?

◆ 권대중: 일단 싱가포르는 토지수익권이 개인에게 있지 않습니다. 굉장히 사업하기가 좋은데. 마리나베이샌즈는 아주 조망권이 좋고 고급 레스토랑이나 호텔이나 명문 브랜드가 밀집돼 있는 대표적인 관광지입니다. 특히 싱가포르 남쪽 끝에 넓은 바다와 같이 빌딩들이 어우러진 속에 있는데 싱가포르 가는 사람들은 거의 여기를 들립니다. 싱가포르의 아주 상징인 머라이언상도 이곳에 있고요. 그다음에 호텔이 2500개 실이나 되고 57층 건물 세 개나 있고 그 모양도 범선형으로 돼 있습니다. 싱가포르 가는 분들은 아마 꼭 한 번 가보실 것 같습니다.

◇ 장원석: 그렇군요. 박원순 시장도 이런 마리나베이샌즈처럼 수변도시로 만들겠다는 건데. 여의도는 주요 건물이나 시설 빼면 거의 아파트단지, 그것도 굉장히 노후화된 곳이 많아서 재개발 이야기가 계속 나왔던 곳인데요. 박 시장의 계획대로라면, 발언대로라면 여의도는 어떤 식의 신도시가 될까요?

◆ 권대중: 우선 여의도가 옛날에 5·16 광장이라고 지금 공원이 돼 있죠. 북쪽으로 국회의사당과 일반적인 업무용 빌딩이 있고, 남쪽으로 주거용하고 업무용이 혼합돼 있는데. 지금 자이 아파트를 뺀 나머지 대부분은 아직도 노후불량한 지역으로 돼 있습니다. 이게 1970년대 최초로 계획도시를 만들었던 곳이고요. 그래서 국회의사당뿐이 아니라 지상파 방송들도 많이 이전했지만 아직도 KBS가 있고. 금융사들도 상당 부분 아직 남아 있습니다, 강남으로 많이 이주했지만. 그래서 이 지역은 일 100만 명 정도가 들어왔다 나가는 그런 아주 대표적인 업무시설인데요. 이 지역을 박 시장이 개발하겠다고 하는 건데. 일부 방송사는 상암동으로도 가고 은행은 강남으로 갔기 때문에 또 역시 우리 세종시로 이전 이야기가 나오잖아요. 그래서 특화된 도시로 개발 가능성도 있습니다.

◇ 장원석: 인천의 송도 경제자유구역하고 비교하면 어떨까요? 완전히 목적이 다를까요?

◆ 권대중: 송도보다는 면적이 워낙 많이 작아요. 송도는 공업단지 물류센터까지 합쳐서 1660만 평 가까이 되거든요. 여의도는 89만 평밖에 안 됩니다, 면적이. 그래서 규모의 경제에서 송도보단 작지만 그래도 1000만 인구가 밀집돼 있고 또 서울에 있기 때문에, 또 중심가에 가까이 있기 때문에 효용성은 더 높아질 거라고 보여집니다, 개발이 된다면. 그리고 관광객이 늘어나는 상황에서 꼭 서울은 들르고 가기 때문에 명소로 개발할 가능성도 있죠.

◇ 장원석: 박원순 서울시장이 지금까지 시정을 꾸려온 것을 보면 특히 부동산 관련해서요. 고층건물 제한을 두고 재개발, 대규모 개발에 대한 약간의 거부감이 있는 것처럼 보였는데. 그런데 이번 이야기를 들어보면 여의도를 통으로 다시 개발할 것이다, 건물 높이를 높일 계획을 하고 있다, 이렇게 하는데 어떤 의미가 있고요. 이게 실효성이 있을까요?

◆ 권대중: 우선 서울시가 건물을 지을 때 스카이라인이라고 해서 35층 이상 못 짓게 하고 있거든요. 여의도는 아마도 이것을 완화시켜서 가능성 있게 바꿀 것 같고요, 만약 개발한다면. 그래서 면적은 한정돼 있지만 집약적으로 집중적으로 개발해서 관광용도로 만들면서도 서울의 대표적인 브랜드 도시로 만들려고 하는 계획은 갖고 있는 것 같은데. 아마도 이번에 재선 되면서 자신감이 더 붙었던 것 같아요. 개발한다고 하면 이게 1~2년 만에 되는 문제는 아니니까 박 시장이 근무하는 시장으로 재임하는 기간에 마무리되진 않을 거고요. 적어도 마스터플랜을 짜서 출발은 할 수 있을 것 같아요.

◇ 장원석: 이르면 다음 달에 여의도 개발 마스터플랜 구체적인 내용이 나올 것 같기도 한데.

◆ 권대중: 네. 문제가 있습니다. 강남이나 다른 지역은 제한하고 있잖아요, 지금 현재요. 다른 지역과의 형평성 문제가 시민들이 불만이 터져나올 수 있기 때문에 우선 그것을 이해시키는 게 가장 관건이라고 생각돼요.

◇ 장원석: 지금 용도변경도 언급됐어요. 기존의 상업용도뿐 아니라 일반 주거용으로 분류된 지역도 준주거라든지 상업용으로 바꾸는 걸 검토하고 있는데, 이건 어떤 의도가 있다고 볼까요?

◆ 권대중: 이것도 다른 지역과의 형평성 문제 때문에 이해를 구해야겠지만, 용도지역지구 구역제도는 토지이용률을 제한하면서 합리적인 이용을 유도하는 거거든요. 서울시 관계자가 어제죠. 바로 어제 여의도 시범아파트나 광장아파트는 여의도 동쪽에 있는데 3종 주거지로 지정돼 있는 것을 다른 용도로, 상업용도로 바꿔서 고밀개발 하겠다고 하는 거고요. 특히 주거용 아파트 같은 경우는 소형 오피스텔 또는 아파트가 복합된 주거단지로 탈바꿈시켜서 외국인이나 청년들 일자리를 늘리면서 주거할 수 있는 공간을 만들겠다. 문제는 이게 용도를 변경하는 경우 서울시가 해야 하는 게 아니고요. 서울시가 이것을 도시계획으로 해서 준비해서 만약에 진행한다고 하면 국토교통부 소관입니다. 국토교통부에서 인가를 받아야 하는데 아무래도 진보정당이 집권하고 있고 역시 박원순 시장도 그쪽 분이기 때문에 가능성은 없지 않아 있습니다. 그러나 주거지역이 모두 상업지나 준주거지로 바뀌면 고밀개발하게 되면 다른 쪽과의 형평성 문제나 교통 문제나 환경 문제, 또는 기타 도시기반시설 문제가 있기 때문에 쉽지 않을 것 같고요. 만약 그렇게 되면 소유자들이 많은 이익을 챙길 수 있기 때문에 소유자들에게도 아마 기부체납을 요구하는 그런 합의가 나와야 하지 않겠나 하는 생각이 듭니다.

◇ 장원석: 이제 처음 이런 발언을 했기 때문에 고려해야 할 사항이 굉장히 많고요. 게다가 여의도 지역은 1970년대에 지어진 오래된 아파트가 많아서 재건축·재개발 이야기 계속해서 나오고 있고 지금도 안전진단 통과한 곳도 있고 추진 중인 곳도 있는데. 그런데 오히려 이렇게 여의도를 통으로 개발하는 발표 때문에 재건축이 더뎌지는 것 아닌가, 이렇게 분석하시는 분도 계세요. 이거 어떻게 보십니까?

◆ 권대중: 그것은 당연하죠. 전체 여의도를 하나의 조직으로 보고 계획을 한 다음에 구분별로 계획해서 개발하게 되면 지금 추진하고 있는 사업들은 전부 중단될 거라고 보입니다. 단위로 개별적으로 개발하게 되면 계획된 도시 속에서 도시기반시설을 합리적으로 만들기 어렵지만, 전체를 하나로 개발하게 되면 그런 이점은 있습니다. 그러나 사유재산이기 때문에 이것을 통제하면서 개발하는 건 쉽지 않을 것 같습니다. 그래서 지금 추진하고 있는 정비사업들은 아마도 늦어질 것 같습니다.

◇ 장원석: 강남의 사례처럼요. 여의도도 이런 식으로 개발된다면 여의도 주변지역, 신길, 당산, 마포, 영등포 이런 지역의 부동산 수요로 직결될 가능성이 높을 것으로 보이는데 이 부분은 어떻게 분석하고 계십니까?

◆ 권대중: 그건 당연하다고 봅니다. 강남 지역의 집값이 오른 게 서초나 또는 강동, 송파까지도 연결됐잖아요. 그리고 5개 신도시 중에서 강남에서 가까운 분당신도시가 가장 비싸듯이, 여의도를 만약 개발하게 되면 마포는 이미 많이 비싸고요. 서쪽으로 영등포나 당산이나 또 신길 쪽으로도 가격 상승은 분명하다고 봐야 해요.

◇ 장원석: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

◆ 권대중: 감사합니다.

◇ 장원석: 지금까지 권대중 명지대 부동산학과 교수였습니다.