[생생경제] 국토부 집값 담합조사 착수... 고질적 집값 담합 뿌리 뽑힐까?

[생생경제] 국토부 집값 담합조사 착수... 고질적 집값 담합 뿌리 뽑힐까?





■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 이제문 창조도시경제연구소 소장

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 오늘 가장 뜨거운 경제뉴스를 제일 생생하게 전해드리는 시간입니다. “허위매물 신고, 단합된 힘을 보여주자.” 최근 한 부동산 카페에 올라온 글입니다. 범죄 신고가 아니고요. 자신들이 사는 집값을 올리기 위한 동네 주민들의 결의의 찬 글입니다. 마을 공동체가 무너진 지 오래인데 집값 담합에는 공동체 정신을 보여주는 분들인데요. 이런 아파트 가격 담합 행위는 명백한 범죄행윕니다. 관련 이야기 창조도시경제연구소 이제문 소장과 나눠볼게요. 안녕하세요?

◆ 이제문 창조도시경제연구소 소장(이하 이제문)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 시장에서 직접 집을 사고파는 분들은 이런 아파트 가격 담합 문제가 어제오늘의 일이 아닐 것 같아요.

◆ 이제문> 네, 우리 사회에서 지속되어 온 고질병이라고 할 수 있겠습니다. 부동산 상승기에는 전형적으로 나타나는데요. 물론 내 집의 가격을 한 푼이라도 높여서 시세 차익을 보겠다는 이기주의의 발로가 아닌가 생각합니다. 지금 예년과는 달리 부동산 가격의 상승 폭이 커지다 보니까 거기에 따라서 전방위적으로 서울 시내 전역, 또는 수도권까지도 파급 효과가 생겨서 너도나도 할 것 없이 지금 주택 가격을 올려서 얼마 이하로는 팔지 못하게 하는 집단적 행위가 표출되고 있는데요. 아까 말씀하셨지만, 이것은 명백한 범죄행위임에도 불구하고, 이것이 범죄행위라는 인식조차도 없는 상황이 아닌가 생각 듭니다.

◇ 김혜민> 상승 폭이 크다고 말씀하셨어요. 우리 소장님 같은 경우는 시장에 오래 계셨으니까 아파트 상승 폭이 이렇게 큰 것이 이례적입니까?

◆ 이제문> 부동산 규제가 나오면서 이와 유사한 현상이 벌어졌던 것이 2007년 노무현 정부 때 있었는데요. 일부 시장에서는 문재인 정부가 노무현 정부의 시즌 2라고 회자되고 있지 않습니까? 가격 상승 폭이 2018년 들어서 봤을 때는 상당히 컸기 때문에 거기에 맞춰서 조금 더 주민들이 광분하는 것 같습니다.

◇ 김혜민> 노무현 정부 때도 이렇게 상승 폭이 컸다면 담합 문제가 불거졌을 테고요. 정부마다 근절하려는 노력은 했나요? 그런데 안 되는 거예요?

◆ 이제문> 의지가 없는 거죠. 의지가 없고, 우리 공정거래법에 의하면 담합 행위를 처벌할 수 있는 경우는 사업자인 경우입니다. 아파트 같은 경우는 사업자가 아니라 개인인 입주자잖아요. 개인인 입주자의 담합 행위를 적발하는 것도 사실 쉽지 않고요. 적발을 해낼 수 있는 전문가로 구성된 기구가 있어서 그것을 예의주시하면서 봐야 하지만, 그렇게는 안 되고 있다는 것이죠. 이렇게 담합 행위가 극성이라고 언론에서 떠들어서 이것을 처벌해야 한다, 제도로 만들어야 한다, 라고 얘기하지만, 또 부동산 가격이 하락하거나 거래가 실종되게 되면 언제 그런 일이 있었냐는 식으로 냉·온탕을 계속 왔다 갔다 하고 있는 겁니다. 제도 자체가 담합 행위를 근절할 수 있는 제도적 기반이 마련되지 않는 것 같고요. 두 번째는 정책 당국자가 이것을 근절하기 위한 의지가 보이지 않는다는 게 문제로 보입니다.

◇ 김혜민> 사업자가 아니다 보니 개인들의 담합을 잡을 방법이 현실적으로 어렵다고 말씀하셨는데요. 그러면 이런 담합이 정부가 강력한 부동산 대책을 쏟아내도 올리는 데 집값을 못 잡고, 오히려 올리는 데 일조를 한다고 보십니까?

◆ 이제문> 어느 정도 일조를 한다고 봅니다. 각 시장에서 어느 아파트 단지에서 우리는 예를 들어서 15억 이하로는 팔지 말자, 라고 내부적으로 담합 행위가 있을 때요. 그중에는 자금이 급하거나, 사업에 실패하거나, 긴급하게 지방으로 이전하려는 경우에는 집을 급하게 내놓아야 하는 상황에서 시장에서 집이 가장 잘 팔리게 내놓는 방법은 시가보다 조금 싸게 내놓는 것 아니겠습니까? 그런데 이렇게 담합 행위를 해서 그 이하 가격으로 못 내놓는다고 하면, 그분들 입장에서는 집을 팔지도 못하고, 진퇴양난의 상황이 만들어질 수 있습니다. 이런 부분에 대한 규제는 빨리 도입해야 한다고 봅니다.

◇ 김혜민> 지금 소장님께서 어떻게 담합을 하는지 말씀해주셨어요. 일정 가격 아래로는 집을 팔지 말자고 결의를 하는 거잖아요. 그러면 어떻게 담합을 합니까? 요즘같이 바쁜 때에 주민들을 어디서 만날 수도 없고요.

◆ 이제문> 요새 SNS가 활발해져 있죠. 최근에 언론에서는 카카오톡이 주된 수단으로 보도되고 있는데, 이 경우에는 비밀 보장이 안 되고요. 일부 이런 담합을 주도하시는 분들 입장에서는 이것이 위법이라는 것을 명백하게 알고 계십니다. 그리고 자신들이 이것이 형법상 허위유포죄라든지, 이런 것으로 처벌받을 수 있다는 것을 이미 인식하고 있기 때문에 대화의 비밀이 보장될 수 있는 채널을 이용해서 하고 있습니다.

◇ 김혜민> 치밀하군요. 기사를 보니까 담합을 주도한 사람들은 대부분 집을 여러 채 가진 주민들이라고 하는데요.

◆ 이제문> 아무래도 재정적 여유가 있기 때문에 내가 당장 그 집을 팔지 않더라도 전혀 경제적으로 문제가 없는 분들이 주도를 해야만 이것이 안정적으로 이루어지겠죠. 만약에 그 안에 지금 당장 집을 팔아야 하는 시급함이 있거나 이런 분이 그 안에 있다고 하면 담합 행위는 저절로 깨지게 될 겁니다. 그런 것보다는 조금 더 안정적으로 하기 위해서 아파트 단지 내에서 다주택자들 중심으로, 또는 재력가들 중심으로 해서 아파트의 가격을 고수하자는 것이 본질이겠죠.

◇ 김혜민> 정말 시급한 사람이 집값을 조금 낮게 내놨어요. 그런데 이것을 허위매물로 신고한다면서요?

◆ 이제문> 네. 허위매물 신고 시스템에 검증 체계가 약하다는 거죠. 허위매물 신고 센터의 검증을 실명제로 바꾼다든지, 실명제로 했을 때 증빙자료를 신고인이 첨부하게 한다든지, 이렇게 해서 강력한 증빙서류를 갖추게끔 하면 되는데요. 그것이 아니고 신고를 하게 되면 신고 센터에서 조사를 해서 이것이 허위매물인지, 아닌지를 판가름하기 때문에 신고인들은 ‘아니면 말고’ 식의 신고를 한다고 보고 있습니다.

◇ 김혜민> 제가 예를 들어볼게요. 1동 203호가 1억 집이에요. 그런데 이 집을 급하게 파느라 8천에 내놨어요. 그러면 어떤 사람이 신고를 한국 인터넷 자율 정책 기구에 신고를 했어요.

◆ 이제문> 네, 키소(KISO)라고 하죠. 거기에 신고를 8천만 원에 나왔는데, 이것은 허위 매물이다, 미끼 상품이다. 과거에 공인중개사들이 소비자들을 단지 내로 끌어들이기 위해서 시가보다 싼 매물들을 등록하는 것들이 있었습니다. 그것을 보고 왔더니 실질적으로는 8천이 아니라 1억 정도는 줘야 살 수 있는 것들이 있었던 거죠. 그런데 지금은 이것이 공인중개사가 매물을 올리고, 일반인들이 신고하는 것이 아니라 실질적으로 매물이 그렇게 나왔음에도 주민이 이것이 허위 매물이라고 신고를 하니까 남의 재산권에 대한 상당한 침해죠.

◇ 김혜민> 그냥 신고만 하면 바로 되는 거예요?

◆ 이제문> 신고를 했을 때 조사를 하죠. 이것이 진짜 허위매물인지, 아닌지요. 그런데 최근에 5월, 6월, 7월, 8월 올해 들어서 이 매물이 갑자기 허위매물 건수가 증가하다 보니까 인력이 미치지 못하는 상황입니다.

◇ 김혜민> 지난 4일, 허위 매물로 신고 건수가 2만 1,824건이라고 합니다. 2013년도에 통계 작성을 시작한 이후 월별 최대치라고 하니까요. 그러니까 여러 전문가들은 이게 허위 매물로 의도를 가지고 신고를 하는 것이다. 정당한 것이 아니라 담합에 의한 것이라고 추정하고 있는 건데요. 그래서 지금 국토교통부에서 이 자료를 넘겨받고 분석하고 있다고 합니다. 아파트 담합 행위, 우리가 분명히 이것이 불법적인 것이라고 했는데, 처벌은 못 합니까?

◆ 이제문> 처벌은 아까도 말씀드렸지만 공정거래법에 의해서는 처벌할 수 없고요. 형법에 의해서 업무방해죄라든지, 이런 것으로 처벌할 수는 있는데, 처벌 정도가 약하고요. 처벌을 적발해낸다는 것이 전담 기구라든지, 전담 수사기관이 있는 것이 아니기 때문에 실생활에서 적용하기 어렵다는 거죠. 그래서 최근에 국토부에서는 그것을 감안해서 공인중개사법에 이러한 담합 행위를 처벌할 수 있는 규정을 넣겠다고 하고 있습니다만, 아직 뚜렷하게 그것이 진행되고 있거나 이런 상황은 아니고 일단 국토부에서 발표 정도는 해놓은 것으로 알고 있습니다.

◇ 김혜민> 네, 지금 아까 말씀드렸던 것처럼 공정거래법상 담합 행위 처벌 대상은 사업자로 한정되어 있기 때문에 개인인 입주자들은 처벌 대상이 되지 않고, 지금 국토부에서도 지난 4월부터 공인중개사법에 처벌 내용을 기재하는 방안을 검토하고 있다고 합니다. 그런데 공인중개사법에 기재하는 거면, 이렇게 허위매물을 내놓은 공인중개사를 처벌하겠다는 거잖아요?

◆ 이제문> 공인중개사와 거기에 관련된 이해 당사자가 처벌 범위가 되겠죠. 공인중개사는 사실은 매도 물건이 나왔거나 매수 물건이 나왔을 때 중개를 하는 중개인의 입장에서 매도인과 매수인의 가교 역할을 맺어주는 업무 영역에 있는 분들이지, 그분들이 가격을 결정해서 매도인, 매수인한테 이것을 얼마에 사셔야 한다고 강요할 수 있는 위치는 아니거든요. 물론 일부 공인중개사분들께서 매도인하고 친하다든지, 이렇게 해서 얼마 이상을 받아달라, 라고 하는 환경을 만들 수는 있어도 결정적으로 가격을 정할 수 있는 사람은 지금과 같이 매도인 우위의 시장에서는 철저하게 매도인이 결정하고, 그 매도인 우위의 시장이 형성되어 있기 때문에 담합 행위가 가능한 것이거든요.

◇ 김혜민> 그러면 이 법이 통과되면, 이런 주민들도 처벌을 받을 수 있는 건가요?

◆ 이제문> 네, 일반인도 거기에 가담했다면, 처벌받을 수 있고, 거기에서 공인중개사 주도적인 역할을 했는지, 아니면 매도인의 일방적인 의견을 들어서 계약서를 단순하게 써줬다는 행위라고 하면, 공인중개사는 오히려 담합 행위에서 빠질 수 있는 상황인 겁니다. 그러나 매도인, 그 매도인 뒤에는 보이지 않는 손들이 있다면, 거기까지 처벌 범위가 될지는 법이 만들어져야 알겠습니다. 그렇지만 거기까지 되어야지 이것이 근절될 수 있지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 정권마다 용두사미로 끝냈다고 하는데, 이번에는 민주당도 오늘 홍익표 수석대변인이 현안 브리핑하면서 이런 부동산 가짜 허위매물 신고, 정부가 철저하게 수사할 것이라고 이야기했거든요. 이번에는 조금 다를까요?

◆ 이제문> 네, 이번에는 제발 달랐으면 좋겠습니다. 저도 이 담합 행위 자체는 우리 공정거래법에서도 기업의 담합 행위를 상당히 엄벌에 처하고, 많은 과징금을 부과하지 않습니까? 물론 소송을 통해서 흐지부지되는 경우도 많지만요. 그런 의미에서 주택 시장을 왜곡하는 것은 진짜 중대한 범법 행위거든요. 정부의 정책을 왜곡하고, 왜곡된 정부 정책에 맞서서 가격 담합 행위를 해서 인위적으로 가격을 올린다면, 거기에서 주택을 구입한 사람은 상당히 피해를 볼 수밖에 없는 구조이지 않습니까? 그 구조는 반드시 근절되어야 하고요. 근절되는 것에서 끝내서는 안 되고, 거기에 따르는 부당 이득 같은 경우는 철저히 환수되는 시스템으로 갖추어줬으면 좋겠는데요. 항상 우리가 보면, 법의 맹점과 법의 사각지대를 가지고 활용하시는 분들이 많으니까 얼마나 그물망을 촘촘히 짜줄지는 걱정하고 있습니다.

◇ 김혜민> 똑똑한 분들이 부지런하면 잡기가 힘들어요. 그런 분이 좋은 일을 하셔야 하는데, 왜 나쁜 일을 하실까요? 이런 법을 만드는 분들은 더 똑똑하고, 더 부지런하셔야겠습니다. 저희가 개인의 담합 이야기를 했는데, 이번에는 조금 다른 경우에요. 청라 국제도시 입주민들이 지역 공익중개사 단체가 아파트 시세를 담합하고, 이것이 가격 상한선을 조정하고 있다고 문제제기를 했단 말이에요. 이것은 어떤 일입니까?

◆ 이제문> 제가 생각했을 때는 그것은 말도 안 되는 주장이라고 보고 있거든요. 일반적으로 부동산 가격은 우선적으로는 수요와 공급의 논리에 의해서 결정되고요. 여기서 각 지역이 가지고 있는 경제적 효용성이나, 유효 수요, 그러니까 공급이 많나, 수요가 많나 하는 유효 수요와 희소성 등에 의해서 가격이 결정되는 것이거든요. 그런데 최근 청라 지역 같은 경우는 상당히 부동산 시장이 침체되어 있는 상황이었고, 침체되어 있는 상황에서 서울에 강남이라든지 이런 지역의 부동산 가격이 오를 때 우리도 같이 여기서 어느 정도 맞춰서 가격이 올라야 하니까 우리도 5천만 원 올려야 한다고 공인중개사들에게 요구하는 거죠. 내 집을 5천만 원 이상 올려서 팔아 달라. 그러면 공인중개사 입장에서는 수요와 공급에 의해서, 아니면 매도인과 매수인의 입장에 의해서 거기에서 거래가 체결되어야 수수료를 받아서 업소를 운영하는 시스템 아니겠습니까? 그런데 청라 지구에서 집을 사겠다는 사람이 나타났는데, 5천만 원 이상 올라갔으니까 그 가격에 사십시오, 하면, 매수인들 입장에서도 지금 청라 지역이 어떤 가격이고, 어떻게 되어 있는지 아는데, 지금 내가 외지에서 왔다, 아니면 이 지역에서 너무 비싸게 부르는 것이 아니냐, 하다가 계약이 체결되지 않는다는 거죠. 그리고 공인중개사 한 명, 두 명 정도가 그런 담합 행위에 가담할 수는 있지만, 공인중개사 단체, 몇백 명되는 단체에서 이것을 주도적으로 인위적으로 가격을 떨구자고 했다고 주민들이 주장하는 것 아니겠습니까? 그것은 제가 봤을 때 있을 수 없는 얘기고, 우리 지역의 부동산 가격이 안 오르고, 침체되니까 우리 지역의 주택 가격을 올려서 받아야겠다는 반대적 이기심의 발로가 아닌가 생각합니다.

◇ 김혜민> 중개사분들은 거래가 크건, 작건, 성사되어야 수수료를 받는 거니까요. 5천만 원을 올려주고, 이게 중요한 게 아니잖아요. 그런데 그것을 한, 두 명이 아닌 단체가 이럴 수는 없다고 말씀을 해주신 거예요. 그래서 정부가 내년도 주택 공시가격을 산정할 때 올해 급등한 집값을 충분히 반영하겠다고 했는데요. 이렇게 되면 보유세 내는 분들이 조금 부담을 느낄까요?

◆ 이제문> 문재인 정부 들어서 8.2 대책 이후에 다주택자들에게 부과되는 양도세 증가와 보유세에서 종합부동산세를 어떤 방식으로 부과할 것인가 하는 것이 최대 이슈였는데요. 이번에 양도세뿐만 아니라 보유세, 종합부동산세에 대한 국회에 계류되어 있는 법들을 보면, 상당히 솜방망이였다는 것이죠. 그러다 보니까 지금 민주당을 중심으로 하는 당·정·청에서 상당히 보유세에 대한 인상 폭이라든지, 이런 것이 너무 미미했기 때문에 오히려 이것이 보유세를 낸다고 하더라도 충분히 이익을 실현할 수 있다는 문제제기가 되면서 보유세를 강화하기 위한 공정시장 가액 비율이라든지, 세율이라든지, 또 다주택자들에게 부과되는 세율, 이런 것들을 조금 더 강화하겠다는 것입니다. 이것이 국회 통과라는 문제가 지금 남아있기 때문에 국회에서 상당한 진통을 겪을 수 있다고 보이기 때문에 지금 정부에서 얘기하는 원안대로 보유세를 인상시켜서 다주택자에게 압박을 가하겠다는 것은 정기 국회의 추이를 지켜봐야 알 수 있는 상황이고요. 지금 당장 예단 되어서 종부세가 많이 올라갈 것이다, 라고 단언하기에는 어려운 상황입니다.

◇ 김혜민> 소장님이 부동산 관련된 책도 많이 쓰셨고, 전망도 많이 하셨는데요. 제가 간단하게 아주 단순한 질문드릴게요. 서울 집값 계속 올라갑니까?

◆ 이제문> 아닙니다. 모든 언론이 집값이 올라간다고 얘기했을 때는 어떻게 보면 정점을 향해서 달려가는 상황이거든요. 저는 늘 실수요자, 서울은 지금 실수요자에 의해서 움직이는 시장은 아닌데요. 실수요자라면 조금 기다리는 것이, 지금 언론이나 모든 방송 채널에서 너무 조급증을, 또 무주택자들이 마치 지금 집을 사지 않으면 큰일이라도 날 것처럼 위기의식을 조장하고 있는데요. 조금 더 냉정하게 팩트를 바라볼 필요가 있습니다. 모든 사람이 한목소리를 내서 부동산 가격이 올라간다고 얘기했을 때는 제가 봤을 때 시장의 정점이라는 거죠. 정점이 지나가면 부동산 가격은 하락하게 되어 있습니다. 아마 그 끝을 향해서 달리는 정도인데, 제가 봤을 때는 올 연말 정도 아니면 2019년 초 정도면 상당히 가격의 변곡점이 생길 것이라고 봅니다.

◇ 김혜민> 네, 가격의 변곡점이 생길 것이라고 예상하셨습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

◆ 이제문> 네, 감사합니다.