[김호성의출발새아침] 경실련 "과거에 실패한 정책이 지금의 부동산 대책?"

YTN라디오(FM 94.5) [김호성의 출발 새아침]

□ 방송일시 : 2018년 9월 7일 (금요일) 
□ 출연자 : 김성달 경실련 부동산국책사업감시팀 팀장

-비정상적인 집값 상승? 과거 실패한 공급확대 정책 들고 나온 것 문제
-과거 신도시 계획 발표 이후 오히려 주변지역 땅값 상승...역효과
-실패한 정책 위해 그린벨트 해제하는 건 무책임
-이번 대책, 투기세력들에게 집값 띄운다는 시그널 주는 것
-아파트 분양가 부풀려도 알길 없어..원가 공개가 우선
-집값 거품 제거 통해 수도권과 지방 간 양극화 해소 더 중요
-시장 안정화 위해선 토지공개념, 주택투기상품화 정책 재정립 필요
-주택을 공급자가 아닌 소비자 중심으로 전환해야

◇ 김호성 앵커(이하 김호성): 어제 김동연 경제부총리가 ‘추석 전 추가 부동산대책을 발표하겠다’ 이렇게 밝혔습니다. 집값 문제로 워낙 많은 이야기들이 오고가는 데에서 정부 대책이 과연 어떤 것일까, 귀를 쫑긋 세우고 있는 분들 참 많으신 것 같습니다. 경실련 부동산국책사업감시팀 김성달 팀장, 연결해서 관련 이슈에 대해서 이야기 나눠보도록 하겠습니다. 팀장님, 안녕하십니까.

◆ 김성달 경실련 부동산국책사업감시팀 팀장(이하 김성달): 안녕하세요.

◇ 김호성: 지난 수요일, 여당 이해찬 대표가 연설을 통해서 공급확대론을 강조했습니다. 이런 발언이 나온 배경을 어떻게 보고 계시는지요? 

◆ 김성달: 문재인 정부 이후 정부가 수차례 부동산대책을 내놨는데 집값이 떨어지진 않았습니다. 그런데 오히려 올해 들어서부터는 비정상적으로 상승하며 근본 대책을 마련하라는 국민들의 요구가 정치권, 언론 등으로 확대되는 모양새였거든요. 이에 대해서 정부와 집권여당이 해법을 제시한다고 한 건데 결국 과거에 실패한 공급확대 대책을 들고나온 것이 문제인 거죠.

◇ 김호성: 과거에 실패했다는 이야기는 예전에 2005년 8·31 대책 말씀하시는 건가요?

◆ 김성달: 네, 네. 참여정부 때에도 집값이, 2000년 분양가자율화 이후에 집값이 상승한 것이 참여정부에서 계속 반영되면서 계속 집값이 상승했습니다.

◇ 김호성: 그랬죠. 그때도 수도권이 그랬죠.

◆ 김성달: 네. 그러면서 국민들의 요구가 있었고 정부가 계속해서 대책을 발표했는데 8월에 발표한 대책이 정부가 투기는 끝났다, 하면서 8·31 대책을 발표한 것이었습니다. 그런데 그때 그 대책의 주요내용이 뭐냐면 위례신도시에 추가건설을 통해서 공급확대책이 주요내용 중의 하나였습니다. 그리고 1년 후에는 다시 또 송파, 김포, 파주 등 신도시에 대해 개발밀도와 용적률을 더 높여서 공급을 더 늘리겠다는 대책을 발표한 겁니다. 그런데 이러한 신도시 계획이 발표된 이후 오히려 주변지역 땅값이 상승했고 지금까지 봤을 때 집값 안정이 이루어진 효과는 나타나지 않았습니다. 오히려 경실련이 분석해보니 지금 판교 같은 경우 입주 10년이 된 상황입니다. 그런데 판교에서만 지금 19조 원의 개발이익이 발생한 것으로 저희들은 예상하고 있고요. 이 개발이익이 어디로 갔냐 그러면 공기업, 아파트를 분양한 건설사, 또 입주한 입주민들이 서로 나눠 가진 그런 구조로 나타나는데 이런 신도시 개발이 판교뿐 아니라 마곡 위례 광교 계속해서 나타나고 있다는 거죠.

◇ 김호성: 그런데 실제로 이번에 발표 나는 내용들 보면, 물론 그린벨트 해제와 관련한 지금 공방이 뜨겁습니다만 결론적으로는 기승전해제로 갈 것 아니냐, 이런 이야기들이 더 설득력을 얻고 있는 것 같은데요. 이 문제를 경실련에서는 어떻게 바라보고 계세요?

◆ 김성달: 저희는 지금 그린벨트는 수도권의 허파 심장 이런 이야기들을 계속 하고 있습니다. 그만큼 서울이라는 곳이 미래세대를 위해서 반드시 가지고 있어야 할 그런 상징적이고 중요한 자원인데요. 그런 그린벨트를 해제한다는 것은 어떻게 보면 무책임하고 과거의 공급확대책이 문제가 있는 게 여러 번 지적했는데도 그걸 개선하지 않은 채 또 다시 공급확대를 위해서 그린벨트를 해제한다는 것은 매우 무책임하고 잘못했다. 지금은 그린벨트 해제를 이야기하시면서 땅값을 들썩거릴 것이 아니라, 어떻게 하면 집값을 잡을 수 있는 제도의 전환점을 찾는 것이냐. 그런 부분이 매우 중요하다고 저희들은 생각합니다.

◇ 김호성: 박원순 시장이요. 물론 입장을 바꾸긴 했습니다. 하지만 용산·여의도 개발 이야기 나오면서 집값이 다 올랐고, 오른 다음에 다시 그것을 철회한다는 것이 무슨 의미가 있겠느냐. 이런 비판도 만만치 않았던 것 같고요. 정책에 따라서 왔다갔다하는 이 근본적인 이유를 뭐라고 보고 계시는지요?

◆ 김성달: 정책의 내용이 결국 시장에 반영되는 것 같습니다. 지금까지 정부가 정책을 여러 차례 발표했고 박원순 시장도 이야기하셨지만 그 정책을 들여다보면 이게 집값을 낮출 것인지, 아니면 집값을 띄울 것인지 투기세력들은 이미 그 내용을 보면 다 안다는 겁니다. 집값을 잡기 위한 정책들로 계속해서 요구해왔던 것이 값싸고 질 좋은 아파트 분양을 위한 투명한 분양원가 공개, 또는 강력한 분양가상한제, 아니면 불로소득을 환수할 수 있는 보유세 정책들이었습니다. 그런데 지금 정부가 발표한 대책들에는 그런 것들을 시늉을 내거나 생색만 냈고 오히려 이번에는 박원순 시장이 개발확대책 또는 공급확대책이 나오니 시민들뿐 아니라 투기세력들은 당연히 이 정부가 집값을 잡을 게 아니라 떠받치거나 더 띄울 것이라는 강한 시그널을 투기세력들한테 주고 있다는 겁니다. 그것이 당연히 집값으로 반영된다. 이렇게 보여지는데요. 저희가 박원순 시장의 용산개발 전후로 서울 아파트값을 조사해보니 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원씩 오른 경우가 대부분이었습니다. 또한 문재인 정부 이후에도 서울 아파트가 평균 한 채당 1억 원이 오른 것으로 나타났으니 결국은 아파트 전체로 확대하면 그게 150조 원 규모거든요. 그만큼의 불로소득을 발생시켰다. 이렇게 볼 수밖에 없는 거죠.

◇ 김호성: 실제로 보면 부동산값이 많이 오르고 있는 것은 현실인 것 같고요. 일부에서는 정부가 규제를 한다고 발표했을 때 그 타이밍이 집을 살 타이밍이다, 이런 아주 굉장히 시니컬한 반응들을 보이고 있는 사람들도 있습니다. 최근에 민주평화당 정동영 대표가 저희 프로에서 분양원가 공객를 강조했어요. 분양원가 공개에 대한 경실련의 입장은 무엇입니까?

◆ 김성달: 경실련은 참여정부에서부터 집값이 거품이 많았고 그런 비싼 집값이 주변의 집값을 상승하면서 끌어올리기 때문에 분양가에 거품을 제거하는 것이 매우 중요하다는 입장이었습니다. 그래서 원가 공개를 이야기했고 그것은 경실련뿐 아니라 국민들 전체적으로 지지하는 원가 공개 정책이었는데 지금도 똑같은 상황입니다. 지금의 집값을 잡기 위해서는 일단 시장에 값싸고 질 좋은 아파트가 계속해서 곳곳에 공급되는, 지속적으로 곳곳에 공급돼야 하는데요. 지금과 같은 분양원가가 투명하지 않은 상황에서는 건설사들이 아파트 원가를 부풀려도 소비자를 속이기 때문에 알 수가 없는 구조입니다. 그래서 비싼 아파트가 시장에 공급되면 결국 또 주변 집값을 자극하기 때문에 이런 것을 깨야 하는데 그러기 위해서는 원가 공개가 매우 중요하다. 그리고 원가 공개가 이루어지면 투명한 행정도 확보되기 때문에 건설업계와 관료의 고질적인 유착관계도 근절될 수 있다. 저희는 이렇게 보고 있습니다.

◇ 김호성: 알겠습니다. 작년 8·2 대책 이후 투기수요는 누른 것 아니냐, 라는 주장도 있어요. 실제로 그렇다고 보십니까?

◆ 김성달: 저희는 지금의 집값 상승을 보면 결코 그렇지 않다, 여전히 건재하다. 그리고 정부가 자꾸 그들에게 그런 신뢰를 주기 때문에 이게 건재하다. 이건 정부 책임이 있다고 봅니다.

◇ 김호성: 부동산시장 지금 이야기할 때마다 보면 결국 수도권 문제이지, 지방 같은 경우 미분양이 속출하고 있고요. 실제로 이런 것이 심각한 사회문제가 될 것이라고 우려하는 분들도 많은데 말이죠. 공급 중단이 수도권에서 이뤄진다면 결국에는 앞으로 어떤 시장에 영향을 주게 될 걸로 전망하고 계시는지요?

◆ 김성달: 지금 말씀하신 것처럼 지방은 집값이 떨어지거나 미분양 상황이 발생하고 있습니다. 하지만 그것은 그 이전에 또 지방에서도 투기가 생기면서 발생한 무분별한 개발사업의 하나의 폐해로 볼 수 있기 때문에 지금은 그런 미분양이나 집값 하락을 걱정해서 또 다른 규제완화책으로 나온다면 지방에 또 다시 투기수요가 일어날 것이고, 그것이 또 수도권까지 영향을 주면서 수도권 지방 모두가 집값이 상승하고 양극화 해소도 멀어질 수밖에 없는 그런 구조가 될 수밖에 없습니다. 따라서 지금 필요한 건 수도권에, 2000만 서울시민 수도권 시민의 주거불안을 책임지는, 수도권 내의 집값 거품 제거를 통한 양극화 해소가 지금은 더 중요하다. 그것이 필요하다고 봅니다.

◇ 김호성: 지금 집값 거품 제거한다는 이야기를 해주셨는데요. 공급확대론에 대한 부정적인 입장을 지금 가지고 계시는데, 그렇다면 대안을 어떤 식으로 가지고 계시는지요?

◆ 김성달: 공급확대라는 것이 저희가 매우 무책임하다고 아까도 말씀드렸던 것이 과거식 잘못된 정책을 하나도 바꾸지 않은 채 또 다시 공급확대를 이야기하기 때문에 원인이 있다고 봅니다. 지금 필요한 건 시장을 안정화시키기 위해서 값싸고 질 좋은 공공주택이 나와야 합니다. 그럼 값싸고 질 좋은 공공주택이 시장에 나오려면 아까 말씀드린 원가 공개가 이뤄져야 하고, 공공주택도 토지는 공공이 보유하고 건물은 소비자에게 분양하거나 아니면 건물도 소비자에게 임대하는 이런 공공주택이 지속적으로 나와야 하는 것이, 그런 주택 공급이 지금 필요하다. 그게 토지의 불로소득을 차단하는 토지공개념 원칙에도 부합한다. 저희는 이렇게 보고 있습니다.

◇ 김호성: 예전부터 경실련은 토지공개념 정책 아이디어를 계속 제공해오지 않았습니까. 이것이 지금 현재 시장의 논리하고 마주쳤을 때 실현성 문제 같은 부분에 대해서 가능하다, 충분히 확산시킬 수 있다. 이런 부분에 대한 설명을 주신다면 어떻게 주시겠어요?

◆ 김성달: 문재인 정부도 올초에 개헌 이야기를 할 때에는 토지공개념에 대해서 의미를 부여하셨고 그것을 헌법 개헌안에 넣어놓기도 하셨습니다. 그게 더 강화돼야 한다는 입장을 가지고 있다고 저희는 믿고 있고요. 부동산이라는 것이 한정된 토지자원이기 때문에 거기서 발생한 불로소득을 개인이 다 가져가는 것은 용납해서는 안 된다. 그런 원칙을 반드시 재정립해줄 필요가 있고 그러기 위해서는 주택을 투기상품화하는 그런 정책들은 지금 전환해줘야지만 이 정부에서도 주택이 투기가 아니라 사는 공간이라는 인식으로 재정립 될 수 있다고 봅니다.

◇ 김호성: 신규 주택 공급지 관련해서 말이죠. 벌써부터 정부에서 발표하다 보니까 도대체 대상지가 어디냐, 궁금해하는 분들이 많았고 그쪽 지역을 중심으로 벌써부터 땅값이 들썩거린다는 이야기가 나왔거든요. 그리고 실제로 관련해서 신창현 의원의 경우 국토위원회 위원직 사퇴했습니다. 이런 부분, 정책에 혼선을 빚는 부분에 대해서 앞으로 어떤 방향으로 정책을 운영해나가야 한다고 보시는지요?

◆ 김성달: 그것들이 정부가 정책을 미리 알고 말고의 문제는 이미 그것을 아는 분들은 정보는 다 빠져나가면 이전부터 반복돼 왔습니다. 중요한 건 어떤 개발정책을 가지고 누가 알고 모르고의 문제도 차단해야 하지만 이 사업을 통해서 개인에게 불로소득을 가져가지 않는 계획을 세우셔야 하는 거거든요. 그렇다면 과거와 같은, 강제수용한 토지를 다시 개인에게 팔거나 건설사에게 팔아서 그 안에서 불로소득이 발생할 수 있는 구조를 차단하는 것이 매우 중요하다. 그리고 그런 것들을 하기 위해서는 지금의 공공택지 개발방식을 전면적으로 바꿔야 하는 그런 노력들이 정부에서 나와야 합니다.

◇ 김호성: 부동산 정책 관련해서 1년도 채 가지 못하는 정책을 어떻게 신뢰할 수 있겠느냐는 비판이 정말 많이 나오고 있는 것 같습니다. 부동산국책사업감시팀이시잖요. 이 부분을 앞으로 정부가 어떤 방식으로 끌고나가야 신뢰를 얻을 수 있을까요?

◆ 김성달: 정부가 처음부터 5년 내에 목표, 즉 집값에 대한 목표를 밝히셔야 한다고 봅니다. 5년 집권하시는 동안 서울의 집값이 얼마나 비싸니 반값이면 반값으로 바꾸기 위해서, 또는 그래서 주택을 투기상품화하지 않기 위해서라는, 내 정부에선 그런 원칙들이 강하게 성립될 것이라는 걸 먼저 천명하는 것이 매우 중요하고요. 그것을 실행시킬 수 있는 분양가 공개나 후분양제 또는 보유세 강화 이런 것들에 대해서 어떤 단계를 거쳐서 반드시 마련하겠다는 것을 구체적으로 명시해서 그것을 국민들에게 공개적으로 보여주고 계획을 밝히셔야 이 정부에서는 더 이상의 투기가 용납되지 않는구나, 라는 믿음을 국민들이 가질 수 있다고 보고요. 그런 노력을 해주시길 바랍니다.

◇ 김호성: 지방하고 서울을 차등화하는 대책이 필요하다고 보십니까?

◆ 김성달: 지금 상황에서는 지방과 서울을 차등화한다기보다는 지방에서는 미분양이나 이런 것들이 사회적으로 문제가 되고 있으면 이것들은 사실 아까도 말씀드린 것처럼 건설업계가 무분별하게 사업계획을 추진하다가 생긴 일이기 때문에 이것은 과거에도 그렇지만 국가나 공공이 사들이면 됩니다. 하지만 비싼 값으로 사들일 것이 아니라 원가 수준에, 원가에 적정 이윤에 사들이면 되는 거고요. 그걸 가지고 공공주택으로 다시 국민들에게 저렴한 값에 되돌려주는 것이 필요합니다. 

◇ 김호성: 그래야 집값이 안정된다.

◆ 김성달: 그렇죠. 그러기 위해서는 지방에 섣부른 규제완화로 갈 것이 아니라 지금은 시장원리가 아니라, 주택을 공급자가 아니라 소비자 중심으로 전환하는 관점 하에서 풀어야 할 것은 풀어야 하겠지만 지금은 그럴 타이밍은 아니란 거죠. 그게 또 수도권에 또 다른 영향을 줄 수 있기 때문에 지금의 지방에 대해서는 섣부른 계획보다는 놔두고 수도권의 문제를 해결하는 것이 오히려 저희는 매우 중요하다. 이렇게 보여집니다.

◇ 김호성: 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣죠. 고맙습니다.

◆ 김성달: 감사합니다.

◇ 김호성: 지금까지 경실련 부동산국책사업감시팀의 김성달 팀장이었습니다.