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[생생경제] 박원순 시장, 계획 철수했으나 집값 안정은 어려울 것... 책임 면키 어려워
[생생경제] 박원순 시장, 계획 철수했으나 집값 안정은 어려울 것... 책임 면키 어려워
Posted : 2018-08-27 19:26
[생생인터뷰] 박원순 시장, 계획 철수했으나 집값 안정은 어려울 것... 책임 면키 어려워



■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민 PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산 소장

◇ 김혜민 PD(이하 김혜민)> 매주 월요일, 알아야 지킨다, 생활경제백서 오늘 죽어도 못 보내 시리즈 2탄입니다. 정말 죽어도 못 보내나 봅니다. 정말 죽어도 못 잡나 봅니다. 서울 집값 이야긴데요. 생생경제 부동산 전문가. 김인만 부동산 김인만 소장 나오셨어요.

◆ 김인만 김인만부동산 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 도대체 서울 집값 어떻게 된 겁니까? 얼마나 올랐어요?

◆ 김인만> 굉장합니다. 최근 6월까지만 해도 조금 잠잠했는데요. 7월 넘어서면서 진짜 폭염보다도 더 뜨겁습니다. 통계 지표만 보면, 0.3%, 0.4% 올랐다고 수치가 나오는데요. 사실 저희들도 그렇지만, 0.3% 하면 전혀 느낌이 안 옵니다. 집이 0.3%가 얼마나 올랐는지 모르겠는데, 정확하게 예를 들어서 설명을 한 번 해보겠습니다. 여기가 상암이니까 목동 이야기를 한 번 해볼 텐데요. 여의도 마스터플랜 이야기가 나오니까 목동 지역이 굉장히 들썩였거든요. 목동 신시가지, 특정 단지 이야기는 말하지 않겠지만, 27평 아파트가 한 2, 3주 전에 27평이 10억 8천 정도에 계약이 됐습니다. 그런데 이제 한 달이 안 됐거든요. 2, 3주 지났는데, 13억이 넘었습니다.

◇ 김혜민> 세상에.

◆ 김인만> 2, 3주 만에 2억 이상 올랐으니까요. 이건 0.3%, 0.4%보다 느낌이 확 오실 것입니다. 이게 목동만의 문제면, 걱정도 안 하는데요. 서울 전반적으로 이게 퍼져나가고 있어서, 강남이 오르면 부자들 동네라 배는 아파도 나하고 무슨 상관이냐고 하겠지만, 지금 강남, 용산, 성수, 마포, 이런 지역이 오르는 문제가 아니고요. 그동안 안 올랐던 은평구, 관악구, 동대문, 심지어 노원구까지 거래가 막 늘어나고 있으니까요. 굉장히 심각한 상황입니다.

◇ 김혜민> 제가 이 회사를 60세까지 다닌다고 치고, 아이 둘을 키우고 있으니까요. 평생 2억을 벌 수 있을까요? 2주 만에 오른 2억을요.

◆ 김인만> 생활비 쓰고 하면, 오히려 마이너스가 안 되면 다행인데요. 이게 2주 만에 2억이 오르니까 부작용이 굉장히 심각합니다. 계약하고, 주인은 안 팔겠다고 하는 분들도 있고요. 가계약금 위약금 내고, 계약이 깨지는 경우도 있고요. 한 마디로 난리도 아닙니다.

◇ 김혜민> 이쯤 되면 정부가 머쓱해질 만도 하겠어요. 지금 규제가 전혀 먹히지 않고, 오히려 규제 이후에 더 오르잖아요. 도대체 왜 이러는 거예요?

◆ 김인만> 규제가 지금 전혀 안 먹히는 상황이고요. 머쓱한 것을 넘어서 굉장히 당황스러운 상황입니다. 8.2 대책 발표할 때까지만 하더라도 진짜 제대로 한 번 잡아보겠다, 참여정부 시절에 5년 동안 부동산 투기와의 전쟁을 하면서 질질 끌려다녔는데, 이번에는 한 방에 잡아버리겠다고 해서 8.2 대책, 굉장히 잘 만든 대책인데요. 8.2 대책이 나오고 한 달 만에 강남 집값이 폭등했습니다. 그래서 그때도 한 번 머쓱해졌는데, 이번에 또 머쓱해진 것이 이게 6월 달에 종합부동산세 인상안이 나왔습니다. 발표될 때까지만 하더라도 서울 집값이 그 정도 과열은 아니었거든요. 그래서 저는 내심 왜 이 시기에 종합부동산세 인상이 나왔을까, 조금 기다렸다가 오히려 과열이 될 때 카드가 나왔으면 좋았겠다는 아쉬움이 남습니다. 공교롭게도 종부세 인상안이 나오면서 시장에서는 불확실성 제거, 이거 종부세 별것이 아니네.

◇ 김혜민> 너무 벌벌 떨었는데, 생각보다 별것이 아니네.

◆ 김인만> 뚜껑을 열어보니까 그것도 내년에 나오는데, 2, 300만 원 나올 것 같다. 조금 짜증은 나지만, 그것 때문에 강남 집을 팔지는 않겠다는 심리, 불확실성이 제거됐고요. 거기에 또 우리 박원순 서울 시장께서 마스터플랜을 발표하게 됩니다. 이게 왜 그렇게 됐는지 저도 당황스러운데, 정부는 얼마나 당황스럽겠습니까.

◇ 김혜민> 그 이야기 좀 해보자고요. 박원순 시장 이야기를 지금 안 할 수가 없는 게요. 여의도를 신도시급으로 재개발하고, 서울역하고 용산역 사이에 철로를 덮어 쇼핑센터와 공원을 만들겠다. 이게 집값에 기름을 부은 거죠?

◆ 김인만> 기름을 부었죠. 사실은 어떻게 보면 울고 싶은데 뺨 때렸고요. 불을 붙이려고 하는데, 휘발유를 옆에 갖다 놓아둔 효과입니다. 불확실성이 제거됐어요. 마침 그 타이밍에 싱가포르에서 발언을 했습니다. 용산과 여의도를, 여의도 같은 경우는 전면 재개발하겠다. 용산은 원래 서울의 중심 지역인데, 강남과 버금가는 지역인데, 그 지상에 있는 지하철을 지하로 넣으면서 강남 삼성동이 마이스 개발한다고 지금 난리도 아닌데요. 용산도 그렇게 개발하겠다고 하니까 투자자들은 불확실성도 제거된 마당에 개발 호재까지 떡을 준 거죠. 그러니까 제어 불능 상태입니다. 용산이나 여의도만 오르면 괜찮은데, 투자 심리라는 것이 어디 그렇겠습니까. 강남은 이미 작년부터 올랐고요. 용산, 여의도 오르고 나니까 목동도 오르고, 은평구도 오르고, 투자자들이 더 이상 못 기다리겠다. 이렇게 해서는 집값이 안 잡히겠다. 지금이라도 들어가야겠다. 투자 심리 자체가 팽팽한 줄다리기에서 매수자들이 졌죠. 기다리다가 더 이상 못 기다리겠다. 매도자들이 이랬죠. 기다리니까 봐, 집값 오르잖아. 이렇게 되면서 무게 균형의 추가 완전히 기울었습니다.

◇ 김혜민> 그래서 김현미 국토부 장관하고 박 시장하고 설전을 벌이면서 절대 포기하지 않겠다고 하시더니 옥탑방에서 여름을 보내시고 생각이 바뀌셨어요. 여의도와 용산의 마스터플랜을 보류하겠다고 브레이크를 걸었는데요. 너무 놀라서 그러셨을까요? 왜 그러셨을까요?

◆ 김인만> 굉장히 비판이 많았죠. 사실 마스터플랜만 발표했으면 괜찮은데, 옥탑방 생활을 마치고 나오면서 또 강북 개발 플랜을 발표하게 됩니다. 강북을 강남처럼 전면 재개발하겠다. 사실 그 내용을 보면요. 강남처럼 전면 재개발 자체는 불가능하고요. 강남은 토지 구획 정리를 해서 신도시 개발을 한 것이고요. 이미 기존 도심이 강북은 그렇게 개발할 수가 없고, 기존 계획에 있는 경전철을 빨리하고, 불편한 도로에 모노레일하고, 도시 재생 조금 하고, 그 정도 플랜인데요. 그것을 너무 과한 포장을 해서 발언 자체는 강남처럼 재개발하겠다고 하니까 시장에서는 막연하게 진짜 강남처럼 강북이 진짜 그렇게 큰 개발이 되는 거야, 하면서 굉장히 많이 올랐습니다. 오죽하면 ‘박원순 효과’라는 말이 나올 정도로요. 박원순 시장 입장에서는 조금 억울하다. 당위성은 당연합니다. 내가 집값 올리려고 한 것은 아니고, 낙후된 강북을 지금 개발하지 않으면 강남과 소득 격차가 너무 벌어지게 되어서 당연히 개발해야 하는 것은 맞죠. 그런데 시기가 조금 안 맞았죠. 상황을 조금 살펴보면서 해야 하는데, 박원순 시장님 입장에서는 조금 억울하겠지만, 시기적으로 너무 안 좋았던 것 같고요. 이게 기름에 불을 붙다 보니까 집값이 천정부지 오르고, 자기는 그런 의도가 아니었지만, 정부 내에서도 비판이 나오고, 시장에서도 집 가진 사람들도 집값 오른 것은 좋지만, 그래도 시장님 욕을 조금 했거든요. 서울시 입장에서는 아무리 강북 개발도 좋고, 낙후된 지역 개발도 좋지만, 집값을 올리는 것에 대해서는 굉장히 민감한 문제고요. 그것에 대해서는 박원순 시장도 한 발 물러날 수밖에 없는 상황이 된 것 같습니다.

◇ 김혜민> 왜냐하면, 박원순 시장이 고집이 그래도 조금 있으신 분이거든요. 절대 옆에서 누가 말한다고 해서 본인의 주관을 꺾거나 이런 스타일은 아니라는 것을 모든 국민이 알고 있잖아요. 그런데 꺾을 정도면 부동산이 무섭군요.

◆ 김인만> 그렇죠. 집값 상승의 원인이 박원순 시장 때문은 아니고요. 기름을 조금 부었지만, 내면에서 보면 서울의 입주 물량 부족, 8.2 대책의 부작용도 있고요. 여러 가지 이유가 있거든요. 그런데 지금은 박원순 시장한테만 화살이 돌아오니까 박원순 시장 입장에서는 굉장히 당황스럽고요. 차기 대선 꿈을 꾸고 있는데, 자칫 잘못했다가는 서울 집값 상승의 모든 책임을 다 뒤집어쓰게 생겼으니까 재빠르게 한 발 빼는 모양새를 보이고 있습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 집값이 오를 수밖에 없는 원인들, 장작들이 많았는데, 거기다가 박원순 시장님이 본인이 불이 돼서 뛰어드신 거죠. 말씀드린 것처럼 박원순 시장은 균형 발전의 입장에서 본인이 이야기를 했던 것인데, 그것이 이렇게 비춰진 것 같아서 아쉽다고 이야기를 하고 있습니다. 그러면 이제 포기하겠다고 했으니까 올랐던 집값이 내려옵니까?

◆ 김인만> 그게 그렇지는 않죠. 불씨가 조금 있는데, 기름을 부어서 불이 붙었어요. 휘발유를 치우면 불이 꺼지느냐 하면 그렇지는 않고요. 불이 한 번 붙으면 걷잡을 수 없이 커지거든요. 산불도 담뱃재 하나가 산 전체를 태우듯이 이미 불은 붙었고요. 이제 와서 내가 취소한다고 해서, 취소도 아니에요. 안정될 때까지 보류하겠다고 했기 때문에요.

◇ 김혜민> 그런데 안정될 일이 없잖아요, 지금 상황으로는요.

◆ 김인만> 그렇죠. 안정될 일도 없고요. 안정이 되어도 추진을 못 하는 것이 또 집값이 오르면 안 되니까 적어도 한 번 멈추게 되면 2, 3년은 멈춰야 하는데, 그렇게 되면 문재인 정부, 박원순 시장 임기 내에서는 현실적으로 불가능하다고 보셔야 합니다. 박원순 시장 입장에서는 굉장히 억울하겠지만, 꿈을 조금 접어야 할 때가 아닌가 싶습니다.

◇ 김혜민> 어떤 꿈이요?

◆ 김인만> 강북 개발. 마스터플랜 꿈이고요. 물론 더 큰 꿈, 차기 대선 꿈은 꾸고 있겠지만, 한편에서 보면 굉장히 타격을 많이 입은 거죠. 야심 차게 시작한 마스터플랜이고, 이게 하루 이틀 만에 나온 계획은 아닐 것이거든요. 충분한 준비를 하고, 아마 정부하고도 사전에 충분한 공감을 했을 것이라고 보는데요. 발언 시기 자체가 안 맞았고요. 서울 집값, 어떻게 보면 투자 심리 자체를 너무 얕보지 않았나 싶습니다.

◇ 김혜민> 이쯤 되면 저는 이런 생각이 듭니다. 이제 집값 잡는 것은 포기해야 하지 않을까. 제가 말하는 포기는 이제 더 이상 규제만으로는 집값을 못 잡는다는 것을 인정해야 한다는 거예요. 다른 방법을 쓰든가, 아니면 우리가 포기하든가. 뭐냐면, 집을 꼭 사야 하느냐. 제가 그때 들었어요. 일본 같은 경우는 그런 상태라고 하던데요. 경기는 좋아졌는데, 집값은 안 내리고 있다. 그래서 사람들이 집을 꼭 사야 해? 그냥 월세나, 전세로 살지, 라고 이야기를 한다고 제가 들었는데요. 어떻게 해야 할까요? 포기해야 하는 것 아닙니까?

◆ 김인만> 사실 포기라는 말 자체는 너무 그렇고요. 규제만으로 집값을 잡는 것은 현실적으로 불가능합니다. 역대 정권, 한 30년간 보더라도 규제가 나와서 집값이 바로 잡힌 적은 한 번도 없었습니다. 적어도 규제가 나오고 한 3, 4년 정도의 시간이 필요하고요. 3, 4년 후에 규제 효과도 나오지만, 그 사이에 집값이 많이 올라서 시장 자체적으로도 더 이상 집을 사면 안 되겠다. 너무 비싸다. 나 집을 안 살래, 이렇게 해서 수요자들이 포기하면서 투자 심리가 꺾이게 되고요. 분위기가 좋으면 공급 물량이 늘어나거든요. 공급 물량이 늘어나면서 입주 물량도 늘어나고, 시장 원리에 의해서 자연스럽게 집값 조정이 되는 때가 옵니다. 지금은 굉장히 뜨거운데요. 이것이 영원한 상승은 있을 수가 없고요. 여기서 1년이 지날지, 3년이 지날지는 모르겠지만, 분명히 집값 조정기가 오거든요. 그래서 시장 원리에 의해서 올랐다가 내렸다가도 하는데, 이게 너무 단기적인 성과만을 보고 정부에서 대책 발표하고, 이제 1년 지났는데 집값 이렇게 오르니까 너무 불안해해서 종부세도 발표하게 되고, 여러 가지 부작용들이 생기거든요. 앞서서 소득주도 성장도 마찬가지지만, 너무 단기 성과에만 집착하다 보니까 부작용이 부작용을 낳는 거죠. 제가 볼 때는 부동산 대책도 조금 장기적인 호흡을 가지고 하면, 그렇게까지 문제가 되는 않을 겁니다. 사실 8.2 대책도 그렇게 강력하게 안 됐다면 이렇게 집값이 안 올랐을 수도 있어요. 왜냐하면, 다주택자 중과세 규제하고, 많은 규제들이 나오니까 시장에서는 투자 심리는 꺾이지 않은 상황에서 집을 많이 가지지 말라고 한다. 그러면 어떻게 할까요? 똘똘한 서울 집은 가지고 가고, 지방 집은 팔아야겠다. 다주택이 힘드니까요. 그렇게 되니까 강남 집값이 오르게 되고, 강남 집값이 오르게 되니까 다른 강북 집값도 따라 오르게 되는 것이죠. 우리도 강남이 지금 30억을 바라보고 있는데, 용산이나 마포나 15억 가는 것은 이상한 것이 아니다. 걔들이 오르니까 은평구나 관악구가 오르는 것이거든요. 그래서 이것이 연쇄작용이 되는데, 정부에서는 긴 호흡을 가지고 여유를 가질 필요가 있을 것 같고요. 당장 집값이 조금 오른다고 해서 큰일이 나지는 않거든요. 물론 정부는 개입할 수밖에는 없지만, 패러다임을 바꿔서 공급 물량을 늘리고, 이런 긴 안목으로 보는 것이 중요할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 그러니까 공급 물량을 늘린다는 건 서울 한해서 말씀하시는 거죠?

◆ 김인만> 그렇죠.

◇ 김혜민> 왜냐하면, 지금 지방 부동산 시장 침체가 너무 심각하잖아요.

◆ 김인만> 지방은 서울과 정반대인 상황입니다.

◇ 김혜민> 그러니까 기사에 따르면 거제의 한 아파트는 입주 1년이 지났는데, 빈집이 절반이고, 창원의 아파트도 미분양으로 남은 것이 대부분이고요. 최대 25% 저렴한 가격으로 할인 분양을 해도 냉담하다. 지금 이게 지방의 한, 두 곳 이야기가 아니란 말이에요. 이런 빈익빈 부익부가, 지역 양극화가 더 심해질 것 같아요.

◆ 김인만> 그렇죠. 우리가 지금 서울 기준에서만 과열 이야기하고 하는데요. 아마 지방 청취자분들이 들으면 저게 무슨 소리인가. 딴 나라 이야기인가, 이렇게 할 수도 있습니다. 서울만 과열이고요. 물론 대구 수성구나 일부 지역은 그렇지 않겠지만, 전체적으로 보면 굉장히 어려운 상황이고요. 창원만 보더라도 전통적으로 지방에서 부동산이 굉장히 강세 지역입니다. 모델하우스도 줄 서서 하는 지역이 창원인데, 작년부터 꺾였거든요. 지방은 어디나 어려운 상황이고요. 곧 대책이 발표되겠죠?

◇ 김혜민> 또요?

◆ 김인만> 투기 지역, 투기 과열 지구를 더 지정한다는 이야기가 나오고 있는데요.

◇ 김혜민> 그러게요. 곧 나올 것 같은데요.

◆ 김인만> 아마도 지방은 풀어주는 방향으로도 방향을 잡지 않을까 싶거든요.

◇ 김혜민> 서울시는요?

◆ 김인만> 서울은 더 규제를 강화할 수밖에 없지 않나 싶습니다.

◇ 김혜민> 제가 보기에도 대부분이 투기 과열지구로 지정될 것 같다는 생각입니다.

◆ 김인만> 투기 과열지구는 이미 다 지정되어 있고요. 투기 지역을 추가로 지정할 것 같습니다.

◇ 김혜민> 거의 대부분이요?

◆ 김인만> 거의 대부분이라고 하기에는 힘들 것 같고, 일부 도심 지역. 예를 들어서 종로구나 이런 지역 위주로 하지 않을까요. 동작구도 강남 옆이잖아요. 흑석동이 많이 올랐거든요. 그래서 아마 동작구나 종로나 동대문 이런 지역들이 거론되지 않을까 싶습니다.

◇ 김혜민> 네, 부동산 코너가 원칙적으로는 한 달의 한 번인데, 부동산 뉴스가 계속 나와서 굉장히 자주 봽게 돼요. 오늘 생활경제백서 집값 이야기, 죽어도 못 보내 2탄. 서울 집값 이야기 김인만 부동산, 김인만 소장님과 함께했습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.




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