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'오락가락' 부동산 정책...서울 집값 잡힐까?

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Posted : 2018-08-27 08:17
■ 심교언 / 건국대 부동산학과 교수

앵커

집값만큼 예민한 문제가 없을 겁니다. 문재인 정부 취임 이후부터 뛰는 집값을 잡겠다고 했는데 서울 집값 더 뛰고 있습니다. 결국 박원순 시장이 직접 나서서 개발 계획을 보류한다고 밝혔는데요. 정부와 서울시가 엇박자를 내는 것은 아닌지 그 속사정은 어떤지, 앞으로 집값 어떨지 살펴보도록 하겠습니다. 심교언 건국대 부동산학과 교수 연결되어 있습니다. 교수님 안녕하십니까?

일단 저희들이 서울 집값 얼마나 뛰었는지를 먼저 화면으로 정리해 드리겠습니다. 화면 보시겠습니다. 서울의 주간 아파트 가격 상승률인데요. 7월 초만 해도 1% 미만이었던 상승률이 7월 16일, 그러니까 지난달 이른바 박원순 시장의 싱가포르 구상이 발표된 이후에 조금씩 상승세가 올라가더니 이제 8월부터 최근에 급격히, 8월 13일 이후에 급격히 상승을 합니다. 여의도 일대 종합계획이 이달 안에 발표가 된다 이런 얘기가 나오면서 급격히 상승을 하기도 했는데요. 교수님은 이 상승 추세 어떻게 분석하십니까?

[인터뷰]
일단 상승세가 시작된 것은 금융위기 과정에서 저금리의 유동성이 너무 풀린 게 아닌가 보여집니다. 그리고 지방시장이 불안하니까 지방에 있는 사람들조차 서울에 투자를 많이 하고 있고 그런데도 정부에서는 공급보다는 다주택자 규제를우선한 정책을 많이 펴가지고 상황이 더 꼬인 것 같습니다.

특히 다주택자들 같은 경우에는 작년 올해 초까지 물량을 다 내놓고 추가로 물량을 내놓지 않고 있습니다. 특히 3주택자는 양도세가 62%나 되기 때문에 물량을 잠궜고 그리고 임대사업등록을 하게 되면 상당 기간 8년 이상 물량으로 나오지 않게 됩니다.

이런 식으로 공급 부족이라든가 그리고 장기적으로도 공급 부족이 초래되고 있습니다. 어제 박 시장께서 얘기했듯이 재건축 이익을 철저하게 환수하겠다 이런 시그널을 준 것 자체가재건축으로 인한 공급은 곤란하다, 이런 신호들이 여러 가지 엮여 있기 때문에 수요는 많이 늘었음에 반해서 공급은 단기적, 장기적으로 줄어든다 이런 것들이 시장에 작용한 것 같습니다.

앵커

지금 말씀 중에 지방에 계신 분들 서울에 아파트를 많이 사십니까?

[인터뷰]
네, 작년에 서울에서 거래된 아파트를 보게 되면 전체의 한 20% 정도를 지방 사람들이 샀고 우리가 뜨는 지역이라고 하는 강남이라든가 용산 같은 경우에는 4분의 1 정도를 지방 사람들이 매매한 것으로 보입니다.

앵커

지방은 실소유라기보다는 이른바 갭 투자 이런 쪽으로도 해석을 할 수 있습니까?

[인터뷰]
투자수요가 많다고 보시는 게 맞을 것 같습니다.

앵커

박원순 시장의 싱가포르 개발 계획, 여의도, 용산 개발하겠다. 이 내용이 발표가 되면서 집값 상승의 주범이다 이런 얘기도 나오고 있는데 일단 용산, 여의도 개발계획이 구체적으로 어떤 거였습니까?

[인터뷰]
여의도 같은 경우에는 여의도 전체를 통으로 개발해서 뉴욕의 맨해튼처럼 만들겠다는 것입니다. 지금도 금융허브라는 사업을 진행하다가 지지부진하기는 하지만 거기에 있는 업무지구를 전반적으로 개선하고 거기에 아파트들도 재건축 대상이 많습니다. 그 아파트를 통합적으로 개발해서 맨해튼과 같이 만들겠다는 아주 큰 계획들을 발표했고 용산 같은 경우에는 기존에 용산국제업무지구 사업들, 무산된 사업들이 있는데 그런 것들을 활성화하고 특히 서울역에서 용산역까지 철로를 지하화해서 공원이라든가 이런 시설을 만드는 것과 동시에 마이스산업의 중심으로 만들겠다고 발표했습니다.

이 발표 자체가 굉장히 파급력이 있는 그런 발표였고 그리고 아쉬운 것은 대강 이 정도 형태로만 발표하고 구체적인 효과라든가 시행전략이라든가 이런 것들은 미비한 상태에서, 설익은 상태에서 발표한 게 아니냐 이런 비판들이 있습니다.

앵커

여의도 같은 경우는 이달 안에 발표가 나올 예정으로 되어 있었고 그리고 용산은 9월 이후에 또 발표할 거라고 하니까 그러면서 정말인가보다 이렇게 생각을 하면서 집값이 상승했다는 분석도 있는데 어떻게 보십니까?

[인터뷰]
그렇습니다. 실제 KB에서 조사하는 주간 자료를 보면 용산하고 여의도가 8월 20일 기준으로 해서 1.36%, 1.72% 상승했습니다. 52주임을 감안하면 거의 폭등에 가까운 수준으로 상승했습니다. 그래서 특히 이 지역들은 과거부터 개발 잠재력이 높고 그리고 시장의 자금들이 그쪽으로 계속 주시하고 있는 상황에서 이런 호재성 발표가 나오니까 가격이 실제로 폭등한 게 아닌가 보여집니다.

앵커

문제는 박 시장의 이런 발표가 집값을 잡겠다는 정부의 정책과는 반대로 가는 거 아니겠습니까?

[인터뷰]
그렇습니다. 사실 국토부하고 초창기에 박 시장하고 굉장히 신경전이 벌어졌습니다.

앵커

김현미 장관이랑요.

[인터뷰]
네, 발표하고 나서 국토부에서는 거의 반대하는 입장이다라는 걸 분명히 밝혔고. 그런데 사실 이런 사업들은 과거부터 필요성은 인정되어 왔고 계속적으로 진행되온 사업인데 단기적으로 가격 폭등은 있겠지만 장기적으로 고용창출이라든가 투자 유치 그리고 청년실업 해소 같은 데도 굉장히 도움 되는 사업이기 때문에 정부가 처음부터 깊게 토의하면서 악영향을 어떻게 줄일 것인가를 했으면 더 나았을 텐데 지금 너무 즉흥적으로 진행되다보니까 사업이 이렇게 된 것 같습니다.

앵커

이게 완전히 전면 이런 걸 재검토하겠다, 아니면 하지 않겠다가 아니라 일단은 보류잖아요. 그러면 언제쯤 이걸 또 다시 추진하겠다 이런 얘기도 있었나요?

[인터뷰]
집값이 안정화되면 사업을 다시 하겠다고 했는데 안정화라는 것이 상당히 애매한 표현입니다. 지금과 같은 폭등세만 아니면 안정화인지 아니면 한 0.07%나 0.1%만 올라도 안정화인지 이런 것들은 상당히 애매하고. 그리고 지역 주민들에서 민원들을 계속 넣지 않을까 보여집니다.

당초에 그렇게 계획을 예상하고 투자를 하든가 대출을 끌어들인 사람도 있을 텐데 그 사람들 입장에서는 사업을 조속히 진행하라 이런 민원들이 계속적으로 늘어나고 특히 강북 재개발 같은 경우에는 이해관계자가 많기 때문에 서울시가 마냥 미룰 수 없는 상황인 것 같습니다.

앵커

박원순 시장의 발표 이후에 서울의 집값을 안정될 것 같습니까, 안 한다고 하니까 용산, 여의도를 중심으로?

[인터뷰]
보류한다고해서 집값이 안정화될 것 같지는 않습니다. 지금도 유동성이 워낙 풀린 상태이고 그리고 이런 것들은 과거 용산국제업무지구 사업 과정을 보면 참고가 될 것 같은데 한 10여 년 전에 그 사업이 굉장히 단군 이래 최대 사업으로 추진한다고 했다가 지금까지도 무산돼서 지지부진한 상태입니다.

그럼에도 불구하고 용산은 계속적으로 가격이 올랐다. 이런 것들을 보게 되면 보류라는 것은 일시적인 악재로는 작용하겠지만 장기적으로는 그 지역이 계속 상승하는 데 있어서 이런 발표가 큰 가격 안정화에는 효과는 별로 없을 것으로 보입니다.

앵커

그렇군요. 언젠가는 되겠지라는 그런 심리가 계속 깔려 있을 거라는 말씀이시죠?

[인터뷰]
그렇습니다.

앵커

박원순 시장이 대권을 생각하고 있는 분이라고 한다면 그래서 부동산 괜히 오르는 것에 부담을 느낄 수 있을 겁니다. 게다가 최근에 강북에서 며칠 계속 계시면서 강북 집값이 또 오르는 것 아니냐 이런 얘기까지 나오면서 강북도 들썩이고 있거든요.

[인터뷰]
강북 지역으로 상승세가 많이 확산돼 있습니다. 과거에는 강남과 강남 인접구에서만 가격 상승이 일어났는데 최근에는 도봉구라든가 종로구, 동대문구 이런 식으로 거의 1%에 육박하는 상승률을 보이고 있습니다. 이런 발표들이 한번 나타나게 되면 그 지역 인프라가 개선되고 그리고 교육, 문화 이런 것들까지 다 같이 한다고 하니까 그 지역이 많이 뛰고 있습니다.

실제 강북 빈집을 활용해서 공공임대주택 같은 것을 늘리고 가격 안정을 유도한다라고 하고 있는데 강북에는 실제 빈집 같은 것이거의 없는 상태이고 지금까지 수년 동안 했는데도 실적이 100여 채 미만으로 굉장히 적습니다.

이런 공급을 통해서 가격 안정을 유도하는 것은 거의 힘들지 않을까 보여지고. 서울시 입장에서는 장기적으로 그리고 안정적으로 공급 기반이 계속 공급될 수 있다는 그런 시그널을 주지 않는 이상은 이런 단기적인 가격 불안정은 해소되기는 힘들다고 보여집니다.

앵커

마지막으로 한 가지만 더 질문드리겠습니다. 정부, 청와대도 부동산 시장 안정화 대책을 곧 발표한답니다. 특히 서울 투기지역 현재 11개인데 이게 15개까지 늘어날 수 있다 이런 얘기도 나오고 있는데 어떻게 예상하십니까?

[인터뷰]
투기지역은 대폭적으로 확대될 가능성이 높아 보입니다. 그런데 투기지역으로 되더라도 지금 현재 서울시 같은 경우에는 전역이 투기과열지구로 지정되어 있기 때문에 대출 규제를 적용받고 있는 상황입니다. 투기 지역으로 추가로 지정된다 하더라도 주택을 여러 채 보유한 사람이 집 한 채에 대해서만 대출을 받을 수 있을 정도의 대출 규제 정도만 강화되기 때문에 실제 실효성이 어느 정도 될 것인가는 의문시 되고 있습니다.

그리고 시장 일부 지역은 투기 지역이 확대되면 그 투기 지역이 정부가 인정하는 그런 가격 상승 지역이다라고 인식하고 있기 때문에 오히려 반대로 작용할 가능성도 없지 않아 있습니다.

앵커

알겠습니다. 지금까지 건국대 부동산학과 심교언 교수였습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
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