[생생경제] "보유세 개편안, 부동산 시장에 폭탄될까?"

[생생인터뷰] "보유세 개편안, 부동산 시장에 폭탄될까?"



■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김혜민PD
■ 대담 : 김인만 김인만부동산연구소 소장

◇ 김혜민PD(이하 김혜민)> 생생경제 청취자분들이 가장 관심을 갖는 이슈 중 하나죠. 알아야 지킨다, 오늘은 부동산 이야기 나눠볼게요. 김인만부동산의 김인만 소장님 나오셨어요. 안녕하세요?

◆ 김인만 김인만부동산연구소 소장(이하 김인만)> 네, 안녕하세요.

◇ 김혜민> 현재 부동산 상황은 긍정적인 것 같지 않네요. 서울 아파트 거래 상황 살펴보면, 거래량이 뚝 떨어졌어요. 어때요?

◆ 김인만> 17일이죠. 어제까지 실거래 신고를 마친 서울 아파트 매매 건수가 221건이었어요. 하루 평균 13건으로 지난달 5월보다 80%가 줄었고요. 평균 거래 금액도 1억 원 정도 떨어졌습니다. 고가 아파트가 많이 몰린 강남 3구 같은 경우는 더 심각해서 10일 이후에 거래가 1건도 없는 상황입니다.

◇ 김혜민> 1건도 없어요? 이런 경우가 있었습니까?

◆ 김인만> 별로 없었죠. 최근 한 5년간은 없던 현상인데요. 원인은 여러 가지 있겠지만, 아무튼 거래가 급감한 것은 사실인 것 같습니다.

◇ 김혜민> 원인은 역시 정부의 부동산 규제일까요?

◆ 김인만> 아무래도 그렇겠죠. 초과이익환수가 직격탄을 날리고 있는 것 같습니다. 강남 아파트 같은 경우에는 재건축이 워낙 큰 시장인데요. 초과이익환수가 설마 했는데, 올해 부활했고요. 실제로 예전 금액이 시장의 예상을 웃도는 5억, 8억, 이야기가 나오고 있기 때문에 굉장히 두려움을 많이 느끼고 있고요. 거의 개점휴업 상태입니다. 그런 상태에서 양도세 중과세도 시행되었고요. 그동안 많이 상승했습니다. 그래서 피로감도 있고, 입주 물량도 늘어나고 있고, 또 문제가 되는 것이 전세 가격 하락입니다. 전셋값이라도 올라가 줘야 버팀목 역할이라고 해주는데, 전세가 약세고요. 최근에 또 미국이 금리 인상했죠. 금리도 인상하고 있고, 여러 가지로 투자 심리가 위축되는 요인이 많은 것 같습니다.

◇ 김혜민> 국내, 외적으로요. 그렇죠? 그럼 앞으로도 계속 이렇게 상황은 침체될까요?

◆ 김인만> 당분간은 뾰족한 돌파구가 안 보이는 것 같고요. 물론 지역마다, 시장마다, 재개발이나 청약 시장은 여전히 열기가 있지만, 전체적으로 보면 지방은 더 안 좋은 상황이고요. 전체적으로 돌파구가 보이지 않습니다. 지방 선거 결과도 여당이 압승으로 나왔기 때문에 그렇게 브레이크를 잡을 수 있는 일은 없을 것 같습니다.

◇ 김혜민> 지방 선거 얘기도 해주셨는데, 제가 선거운동 기간에 보니, 양천구에는 현수막에 야당 쪽은 대부분 재건축 문제, 꼭 해결하겠습니다, 강남도 마찬가지였고요. 김문수 시장 후보도 그랬고요. 그런데 졌어요. 대부분은요. 서울이 서초구청장 딱 한 명 야당이고, 다 여당이죠. 그럼 이제 계속 재건축이나, 이런 문제들은 이렇게 이 기조로 가겠죠?

◆ 김인만> 아무래도 그렇겠죠. 지금 선거 이야기를 하자는 건 아닌데요. 원인 자체가 여러 가지 있겠지만 야당이 스스로 몰락한 것도 있고, 문재인 대통령의 인기가 높은 것도 있지만, 어떻게 되었든 간에 청와대나 여당 입장에서는 지지를 받았다, 특히 정책에 대해서도 지지를 받았다고 판단하기 때문에 아마 보유세라든지, 여러 가지 이슈성이 강한 정책들도 강하게 밀어붙일 것 같습니다.

◇ 김혜민> 네, 국민들이 힘을 실어 줬다고 해석하겠죠. 실제 그런 면도 있고요. 보유세 이야기해주셨는데, 문재인 정부 부동산 정책의 방점이 될 보유세 개편안이 22일 금요일에 처음으로 공개되거든요. 시장 분위기는 지금 어떻습니까?

◆ 김인만> 올 것이 왔다는 분위기고요. 이것이 새삼스러운 것은 아닙니다. 작년부터 보유세 이야기는 계속 나왔기 때문에 갑자기 뒤통수를 맞는 것은 아닌데요. 앞서 말씀드렸듯이 거래량도 안 좋고, 여러 가지 분위기도 안 좋은데, 보유세 카드까지 나오면 어떡하라는 것이냐, 투자 심리가 위축될 일만 남았기 때문에 잔뜩 움츠려 있는 상황입니다.

◇ 김혜민> 이 보유세가 만지작거리기만 해도 부동산이 들썩인다, 이러더라고요. 그만큼 강력한 규제인데, 보유세가 일단 무엇인지, 도대체 어떻게 개편하겠다는 건지 그것부터 짚어볼게요. 보유세가 뭡니까?

◆ 김인만> 보유세라고 하면 부동산을 보유하고 있으면 내는 세금이에요. 집을 살 때는 취득세를 내죠. 집을 팔 때는 남는 돈에 대해서 양도세를 내는데, 취득세나 양도세나 일회성 이벤트 세금입니다. 그래서 살 때 한 번, 팔 때 한 번 내는데, 보유세라고 하는 것은 가지고 있을 때마다 1년에 한 번씩 세금을 한 번씩 내야 하기 때문에 굉장히 부담스럽고요. 보유세는 두 가지가 있습니다. 재산세와 종합부동산세가 있는데요. 아무래도 고가 주택 타깃인 종합부동산세를 정부에서 만지작대고 있는 것 같습니다. 종합부동산세는 어떻게 계산하느냐 하면 주택 공시가격이 있죠. 주택 공시가격에 공제 금액이 있습니다. 그래서 전국적으로 합산 6억 원까지는 공제를 해주고요. 1가구 1주택은 9억까지 공제를 해주거든요. 공시 가격에서 공제 금액을 뺀 금액에 공정시장 가액 비율이라고 있습니다. 그것을 곱하고요. 거기에 세율을 곱해서 계산하게 됩니다. 그래서 변수가 되는 것이 주택 공시가격이겠고요. 공정시장 가액비율이 있고요. 세율이 있고요. 이 세 가지를 조정함으로써 종합 부동산세를 올리거나 내릴 수 있는 것이죠. 정부에서는 이제 올리겠다는 입장이니까 이 세 가지를 모두 건드릴지, 아니면 공시 가격을 빼고, 공정시장 가액 비율이나 세율을 건드릴지, 이제 지켜봐야 하는데, 공시 가격을 건드리게 되면 공시 가격이 종합 부동산세에만 영향 주는 것이 아니고, 재산세도 영향을 줍니다. 그런데 재산세는 모든 부동산 가진 사람들이 다 해당되거든요. 그러면 서민들, 2억이나 3억 가진 사람들도 재산 세율이 늘어나게 되면 문재인 정부에서 추구하는 서민 보호, 부자들에 대한 과세 원칙에 어긋나기 때문에 공시 가격을 건드리기에는 조심스러운 부분이 있고요. 사실 공시가격은 매년 조금씩 오르거든요. 그래서 일부러 올리기는 쉽지 않을 것 같습니다. 공정시장 가액비율이나 세율을 인상하는 방안이 검토되고 있지 않나 싶습니다.

◇ 김혜민> 너무 많은 것을 얘기해 주셔서요. 제가 정리를 해볼게요. 보유세는 일회성으로 내는 세금이 아니라, 부동산을 보유하고 있을 때 매년 내는 세금이고요. 재산세와 종합 부동산세가 대표적인데, 종합 부동산세는 6억 원 혹은 1인 1가구일 때는 9억 원까지는 안 내시는 거죠. 그러니까 대부분은 안 내셔도 돼요. 문제는 재산세 같은 경우에는 2억이나 3억 원 아파트 가진 서민들도 내게 되니까 아까 말씀하신 공시가격을 건드리면 문재인 정부가 원하는 서민 경제에 타격을 줄 수 있다는 말씀이시죠?

◆ 김인만> 네, 맞습니다.

◇ 김혜민> 그렇기 때문에 보유세 이야기가 단순히 고가의 집을 가진 사람들만 해당하는 것이 아니기 때문에 저희가 다루고 있는데요. 그렇다면 구체적으로 예를 들어서 설명해주세요. 정부의 안 그대로 보유세 개편되면, 얼마의 세금을 더 내야 하는 거예요?

◆ 김인만> 정부에서는 지금 공정시장 가액 비율이 현재는 80%거든요. 그래서 종합 부동산세가 80%가 공정시장 가액 비율이 적용되는데, 80%라고 하면 공시 가격에서 6억을 뺀 금액에 80%에요. 그래서 반포동 아크로리버 아파트로 예를 들어보겠습니다. 전용 면적 112m² 같은 경우는요. 현재 공시가격이 20억 원 정도 되거든요. 20억 3천 2백만 원인데요. 올해 보유세가 800만 원 초반대 정도 나옵니다. 그런데 공정시장가액비율을 80%에서 100%로 올리게 되면 한 920만 원 정도로 100만 원 이상 나오게 되는데, 돈 있는 사람들이 뭐 100만 원 더 내는 게 대수냐, 이렇게 말씀하실 수도 있는데요. 이걸 매년 내야 하고요. 공시 가격도 매년 올라가게 되고, 정부에서는 이것이 공정시장 가액 비율만 올리는 것이 아니고, 또 세율도 올린다고 얘기를 하거든요. 세율까지 올리게 되면 거의 1000만 원 가까운 돈이 나올 수 있습니다. 그래서 부자들이라고 해서 부담이 안 되는 것은 아니고요. 돈 있는 사람들이 더 돈을 아까워하거든요. 1000만 원 가까운 돈을 매년 내는 것은 굉장히 부담스럽고요. 조세 저항도 굉장히 강한데, 이걸 말릴 수 있는 상황도 아니기 때문에 속앓이만 하고 있는 상황입니다.

◇ 김혜민> 그런데 이런 부분에 대해서 정부도 충분히 알고 있을 텐데요. 대책 없이 그렇게 할까요? 뭔가 대안이 있겠죠?

◆ 김인만> 대책에 없는 것은 아니고요. 작년부터 계속 검토하고 있었고요. 이것이 매년 세금을 내니까 굉장히 조세 저항이 강하잖아요. 그래서 정부에서도 신중하고요. 명분이 필요한데, 다행히 기획재정부 입장에서는 세수를 걷어야 하니까 더 거두고 싶어 하는 마음이고요. 정부도 서울, 강남 부동산 시장이 과열되니까 수요 억제를 해야겠다, 하는 여러 가지가 맞물려지면서 본격 검토가 된 것이죠. 작년 가을부터 올해 2월까지 많이 올랐거든요. 어떻게 보면 시장 스스로 정부에 명분을 제공해줬다는 생각이 듭니다. 막상 이렇게 진행되면 문제가 되는데요. 예를 들어서 강남에 30년 전에 아파트를 사서 계속 가지고 있던 분이 과연 투기꾼이냐는 논란이 있을 수 있거든요. 가지고 있었는데, 재건축되고, 아파트가 25억, 35억이 갔단 말이에요. 그래서 매년 1000만 원씩 내라고 하면 굉장히 부담스럽거든요. 그래서 정부에서도 1주택자, 특히 장기 보유 1주택자에 대해서는 감면이라든가, 구제해주는 방안을 검토하는 것으로 알고 있습니다.

◇ 김혜민> 22일에 발표한다고 하니까요. 생생경제에서도 관심 가지고 보고, 관련 내용 여러분께 알려드리도록 하겠습니다. 아까 말씀하신 대로 지방 선거에서 여당이 압승했기 때문에 부동산 시장에 대한 지금 정부의 기조가 더 강화될 것 같고요. 그렇다면 후분양제, 부동산 시장의 최대 이슈인데요. 이 후분양제의 후폭풍이 그렇게 큽니까?

◆ 김인만> 굉장히 이슈성이 강하죠. 보유세는 사실 알고 있던 부분이고요. 공시 가격이 6억, 또는 1주택자 9억이라고 하면 공시 가격이 시세의 60%, 70% 정도거든요. 그래서 한 12억 정도 이상 집을 가져야만 대상이 되기 때문에 강 건너 불구경하는 분이 많은데요. 후분양제는 문제가 조금 달라집니다. 청약 시장은 굉장히 민감하고요. 신혼부부라든지, 서민들이라든지, 내 집 마련의 첫 번째 관문이 청약이잖아요. 분양을 받아야 하는데, 이게 선분양제에서 후분양제로 바뀌면 굉장히 논란이 많습니다. 선분양제는 지금처럼 아파트를 짓기 전에 먼저 청약통장을 이용해서 당첨이 되면, 돈을 내고, 계약금을 내고, 중도금 내고, 2, 3년 후에 공사가 끝나면 잔금 내는데, 후분양제는 그게 아니죠. 다 짓고 난 다음에 분양하겠다는 얘기고요. 다 짓고 난 다음에 할지, 80% 정도에 할지는 지켜봐야겠지만 지금까지 없었던 청약 제도가 돌입되기 때문에 시장의 혼란이 예상됩니다.

◇ 김혜민> 그러면 어떤 것이 바뀌게 되는 건데요? 저도 선분양제와 후분양제 의미는 알겠는데, 그것이 어떤 것이 바뀌는 건지요?

◆ 김인만> 지금 현재 선분양제의 경우 건설 회사들이 땅을 사는데 대부분 대출받죠. 대출받아서 땅을 사고, 분양받은 계약자들에게 돈을 받아서 짓기 때문에 건설 회사 입장에서는 선분양제가 땅 짚고 헤엄치기죠. 자기 돈 별로 안 들이고, 돈을 많이 벌 수 있는 거죠. 그런데 후분양제를 하게 되면, 땅이라든지, 공사비용을 건설회사에서 부담해야 하고요. 다 짓고 났는데 분양이 안 되면 낭패잖아요. 그래서 건설 회사들이 부담을 많이 가질 수밖에 없고요. 반발이 심합니다. 결국에는 자금력이 약한 중, 소 건설사들은 분양 물량을 많이 줄일 수밖에 없고요. 결국에는 공급 물량 부족으로 이어질 가능성도 충분히 있습니다. 그렇지만 후분양제의 좋은 점도 많이 있습니다. 정부에서 이유 없이 후분양제 하는 것은 아니고요. 우리가 자동차를 살 때도 다 만든 자동차를 보고 사지 않습니까? 특히 아파트 경우에는 선분양제로 하다 보니까 그냥 카탈로그 하나만 보고, 모델 하우스에서 견본 주택만 보고, 수억 원의 돈을 내면서 분양받는단 말이에요. 그런데 다 짓고 나면 부실공사, 물이 샌다든지, 설계대로 안 됐다든지, 여러 가지 논란이 있었습니다. 그런 부분이 해결될 수 있고요. 또 계약하고 공사 기간 2, 3년 동안 자금을 마련할 수 있습니다. 그래서 서민들이 내 집 마련할 때 굉장히 유용한 제도이긴 한데, 부작용도 만만치 않죠. 제일 큰 부작용은 투기가 있을 수 있습니다. 분양권을 사고팔 수 있으니까요. 지금은 전매 제한이 많이 걸려 있지만, 사고, 팔면서 프리미엄이 붙고요. 투기가 과열되면서 부동산 시장을 교란 시킬 수 있거든요. 그래서 정부에서는 부실 공사 논란도 잠재우고, 투기 수요도 잡고, 일석이조로 후분양제 도입을 하려고 하는 것이죠. 그렇지만 빛이 있으면 그늘도 있지 않습니까? 정부가 바라는 대로 되면 괜찮은데, 사실 우려스러운 부분도 많이 있습니다. 왜냐하면 지금은 분양을 받고, 입주 시점에 아파트 가격이 오르면 당첨된 분들이 개발 이익, 또는 투자 수익을 가지고 가잖아요. 그런데 이렇게 후분양제가 되면 건설 회사들이 그 개발 이익을 가지고 가면서 시세가 오르면 분양 가격을 올릴 수 있거든요. 그래서 서민들, 또는 계약자들이 가지고 갈 수 있는 수익을 건설 회사들이 가지고 가는 부작용이 생길 수 있습니다. 또 공급 물량이 줄어드는 문제도 있을 수 있습니다. 기간도 짧은데, 다 짓고 난 다음에 분양하게 되면 돈이 많은 분이야 사실 걱정할 필요가 없는데, 돈이 없는 서민들은 2, 3년 공사 기간 동안 돈을 마련해야 하는데, 바로 마련이 안 되기 때문에 결국에는 최근에 강남의 모델하우스 줄이 굉장히 길고요. 중도금 대출이 막히면서 돈 있는 현금 부자들만 큰 프리미엄에 당첨되는 그런 문제가 생겼잖아요. 후분양제도 잘못하면 이런 부작용, 돈 있는 사람들한테 오히려 돈을 주는 문제가 생기지 않을까 우려가 됩니다.

◇ 김혜민> 그래서 전문가들은 민간 부문에 후분양제를 일괄 도입하는 것보다 공정의 60~80% 선에서 자유롭게 선택할 수 있도록 하는 유연한 접근이 필요하다, 고 지적하는 분들도 계세요. 어떻게 판단하세요?

◆ 김인만> 충분히 근거가 있는 이야기고요. 그렇다고 정부가 갑자기 후분양제를 일괄 도입하는 것은 아니죠. 공공 물량에 대해서 선적용을 하고, 시범 적용 한 다음에 문제점을 보완해서 순차적으로 진행하지 않을까 그렇게 생각합니다. 한꺼번에 진행하면 굉장히 혼란이 커질 것이고요. 결국에는 부작용이 더 많기 때문에 정부도 아마 이 부분을 알고 있을 거예요. 그렇기 때문에 순차적으로 조금씩 보완하면서 진행하지 않을까 예상합니다.

◇ 김혜민> 지금 문자 하나 들어왔는데요. 남양주시에 입주해서 들어가는데, 요즘 서울 근교 집값 떨어진다고 해서 너무 걱정된다고요. 요즘은 분양받았다고 바로 팔 수도 없잖아요. 어떻게 해야 하냐고 아주 실질적인 질문해주셨네요.

◆ 김인만> 이게 실거주 목적이냐, 투자 목적이냐에 따라서 구분할 수가 있는데, 실거주 목적, 내 집에서 내가 그냥 들어가 살기 위해서 분양받은 분들은 걱정할 필요가 없는 게, 원래 부동산 시장, 아파트 시장은 등락이 있고요. 한 5, 6년 오르면 3, 4년 조정 기간이 있거든요. 그런데 결국에 10년 정도 길게 보면 인플레이션에 따른 화폐가치 하락도 있고, 땅값 상승도 있고요. 도심의 아파트는 더 오르게 되어 있거든요. 실수요자, 실거주자라면 너무 걱정하지 마시고요.

◇ 김혜민> 그런데 도심의 아파트라고 하셨잖아요. 남양주는 도심은 아니잖아요.

◆ 김인만> 남양주도 남양주 나름인데요. 아마 분양받았다는 것으로 봐서 다산 신도시라든지, 그런 곳에 분양을 받으신 것 같아요. 남양주 중에서도 서울 가까운 곳, 신도시, 이게 외곽 지역 같은 경우는 신도시는 괜찮거든요. 인구가 몰리면서 인프라가 좋아지고, 땅값도 오르면서 가격이 오를 가능성이 크기 때문에 실수요자들은 그렇게 살면 되고요. 투자자들, 특히 다주택자들, 여러 개 분양받은 분들은 개인적으로 리스크 관리를 해야 하지 않을까, 앞으로 금리 인상이라든지, 전셋값 하락, 또 입주 물량이 굉장히 많습니다. 2020년까지 입주 물량이 매우 많기 때문에 나름대로 리스크 관리를 해야 합니다. 사실 정부에서 이렇게 투자하신 분들을 보호해주지는 않거든요. 그래서 이 시기를 잘 넘어가려면 자금 계획을 잘 세우고, 특히 대출이 잘 안 나오거든요. 그래서 대출 문제 꼼꼼하게 잘 짚어서 태풍이 불 때는 피해가야 하잖아요. 지금은 피해가야 할 때가 아닌가 싶습니다.

◇ 김혜민> 지혜롭게 투자하는 중요성에 대해 다시 한 번 강조해 주셨습니다. 오늘 부동산 상황들, 김인만부동산의 김인만 소장님과 함께 말씀 나눴습니다. 고맙습니다.

◆ 김인만> 감사합니다.