[생생경제] 매도 매수 팽팽한 기싸움 부동산 잠김현상

[생생인터뷰] 매도 매수 팽팽한 기싸움 부동산 잠김현상


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 박원갑 KB국민은행 수석전문위원

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 설 연휴 때 내려가 보면 독특한 풍경이 있습니다. 가족들끼리 삼삼오오 모여서 부동산 이야기들 많이 하십니다. 출가한 자녀들도, 출가하지 않은 자녀들도 마찬가지입니다. 집 문제가 한국 경제에 큰 문제인데요. 두런두런 얘기하면서도 사실 답은 없습니다. 어떻게 돌아가는지에 대한 얘기도 없고요. 경험 많은 부모님들 입장에서는 이런 방법이 좋겠다는 제안을 하는 반면 자식들은 다른 방식의 이야기를 하고 있죠. 그런 이유가 규제를 비롯해서 여러 가지 환경이 급속도로 바뀌고 있기 때문인데요. 그 상황에 대해 오늘 두 번째 인터뷰를 마련했습니다. 부동산 시장의 흐름을 어떻게 보아야 할까요? 여러 변수와 상황이 맞물렸습니다. 고강도 규제책은 8.2 부동산 대책 이후에 11.3대책까지 이어지는 상황인데요. 이 대책은 강남을 중심으로 진행되는 부동산 가격 상승, 이런 것들에 밀접하게 영향을 미치고 있습니다. 특히 정부가 단독주택의 공시가격, 토지공시지가 등을 큰 폭으로 올리겠다는 발표가 나왔습니다. 이게 의미하는 게 무엇인지 아십니까? 세금이 늘어난다는 건데요. 이 분야 전문가와 함께 정리하는 시간을 마련했습니다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원입니다. 안녕하십니까.

◆ 박원갑 KB국민은행 수석전문위원(이하 박원갑)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 사실 정부가 재건축 부담금 8억 4천을 발표할 때 출처가 무엇이냐는 논란도 있었고 굉장히 이슈가 컸습니다. 강남 쪽에서는 재건축 퇴로 없다, 팔려고 해도 집 안 팔린다는 말까지 나오는데요. 어떤 상황으로 흘러가고 있는 겁니까?

◆ 박원갑> 일단 재건축 부담금 시뮬레이션을 발표를 1월 22일에 했죠. 그런데 장기 보유자 조합원들이 팔 수 있게끔 하는 날이 1월 25일이었거든요. 발표 날이 사흘 빠르다 보니까 실수요자들이 팔고 싶어도 팔 수 없게 되었다는 얘기이거든요. 장기보유자들에 대해서 재산권 침해를 막자는 차원에서 재건축 아파트 조합원들도 10년을 보유하고 5년을 거주하면 1주택자면 팔 수 있게 되었는데, 조치가 시행되기 전에 재건축 부담금이 이렇게 많이 나온다는 보도가 나오니까 불확실성이 커지니까 사려는 사람이 없게 되었다, 그러니까 팔 수 없게 되었다는 얘기를 하고 있는 것 같습니다.

◇ 김우성> 설 연휴 이후 집값이 오른 지역일수록 매물 잠김 현상이라는 평가까지 등장하는데요. 초과이익 환수가 부담인 건 사실인데요. 손해라고 하기보다 이익의 폭이 줄어든 거다, 그렇기 때문에 너무 과도하게 시장이 반응하는 것 아니냐는 시각도 있던데요. 이런 부분은 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 일부 그런 지적이 있습니다. 부담금이 8억 4천만 원 정도 된다면 개발이익이 16억이 훨씬 넘을 텐데, 그 정도면 과도한 게 아니라는 지적이 있어요. 조합원 입장에서 보면 기준으로 삼는 준거점이 어디이냐에 따라 반응이 달리 나타나겠죠. 불과 한 달 사이에 수억 원씩 부담을 해야 하니 아무래도 부담을 가질 수밖에 없지 않겠느냐. 불과 한 달 전에 관리처분계획인가를 받은 단지들은 부담금이 거의 없는데 갑자기 나오게 되다 보니까 불만들, 이런 얘기들을 하고 있는 것 같고요. 이러다 보니 시장의 불확실성이 커진 거라고 보면 되겠죠. 그래서 매수자들이 적극적으로 나서지 않고 있고 거래는 많지 않고 가격도 약간 떨어지는 곳들도 생기는 것 같습니다.

◇ 김우성> 정책 환경, 매수자가 줄어드는 현상들이 시장에 영향을 미치기 때문인데요. 말씀하신 것처럼 서울 집값을 봐야 할 것 같습니다. IMF에서도 서울 부동산 시장은 조정 위험이 있다, 값이 내려갈 수 있다는 식의 경고를 했는데요. 매물 잠김이나 매수자가 줄어든 현상도 그런데요. 어떻게 보십니까, 이런 현상이 심화될까요? 아니면 집값이 다시 오를 수 있을까요?

◆ 박원갑> 이 부분에 대해서 역학관계를 좀 더 면밀하게 볼 필요가 있는데요. 서울과 같은 조정대상지역, 전국에 40곳 정도 됩니다. 이곳에서 다주택자들에 대해서 양도세 중과세가 시행이 되죠. 그러면 매수자와 매도자에게 동시에 신호를 보내는 거죠. 집도 사지 말라는 시도, 공급자 입장에서는 공급을 줄이라는 쪽으로 신호를 보낼 수 있는 거거든요. 이것을 매물 잠김 효과라고 얘기하는데요. 아마도 3월 말까지 잔금을 받아야 한다면 계약부터 잔금까지 한 달 정도 더 걸리죠. 이번 주가 지나면 양도세 절세 매물들이 다 소화되는 구도가 될 거로 예상되고요. 그러면 다음 달부터는 그런 매물이 안 나오게 된다면 공급의 애로 현상들이 나타날 수 있는데, 문제는 가격이 안정되려면 급등 지역에서 매물이 나와야 하잖아요. 그런데 단기 급등 지역에서는 오히려 매물이 안 나오는 구조가 될 수가 있다는 거예요. 왜냐면 양도세 혜택을 받기 위해서는 많이 오른 주택을 마지막에 팔아야 하는 그런 측면이 있지 않습니까. 이렇게 된다면 강남과 같은 지역에서는 오히려 매물 감소 효과가 클 거로 예상되는데요. 매수자도 같이 봐야 하지 않겠습니까. 부담감이 큰 상황이고, 심지어 강남 일대 대부분 아파트들이 5년 사이 두 배 오른 것들이 많거든요. 그래서 손이 떨려서 계약을 못하겠다는 사람들도 많은 상황인데요. 이렇게 된다면 매수자와 매도자 모두 움츠리는 상황이 될 수 있다면 시장의 고점에서 매수자와 매도자가 힘겨루기를 하는 구조, 그러면서 횡보하는 모습이 이런 모습이 나타날 가능성이 있지 않을까 생각이 들고요. 어느 정도 시간이 지나면 방향성을 타진하는 모습이 될 것 같다. 그전까지는 관망세까지 보고 있습니다.

◇ 김우성> 조금 더 오르길 바라는 입장, 조금 더 빨리 떨어져서 사길 바라는 입장, 팽팽하게 힘겨루기하는 횡보의 상황이 올 수 있다는 게 주택시장을 놓고 바라봐야 할 문제인 것 같습니다. 이런 얘기도 나오는데요. 이렇게 잠겨 있다가 다시 거래가 개시될 때 이전보다 값이 확 뛸 수 있다는 것을 경고하는 전문가분들도 계시던데요. 이 얘기는 어떻습니까?

◆ 박원갑> 시장의 메커니즘, 수요공급의 메커니즘이 고장이 나면 이러한 상황들이 나타날 수 있다고 걱정하는 거죠. 그러니까 과거 참여정부 때도 양도세 중과세를 하니까 집값이 과열될 때는 하나가 거래되면 계단식으로 올라버리는 상황이 나타났던 거거든요. 그런데 그런 모습이 나타날까, 아니면 단기 급등에 따른 후유증이나 피로감 때문에 조정을 받을까 이 부분에 대해서 아직까지는 판단하기 어려운 측면은 있는 것 같아요. 일단 여러 수요 공급을 같이 봐야 하는 상황이기 때문에 시장이 불안정한 상황, 이런 쪽으로 이어지는 구도로 봐야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 이런 가운데 공시지가, 주택 공시 가격 인상 방침을 밝혔습니다. 세금과 맞물려 있어서 민감해져 있고요. 보유세, 다주택자 중과까지 맞물렸습니다. 어떻게 보아야 할까요?

◆ 박원갑> 전반적으로 보유세는 올라가는 쪽으로 봐야 할 것 같습니다. 대체적으로 전망하는 건데요. 이번에 전국 표준 단독주택의 공시가격 상승은 5.5% 정도 되는데 강남 같은 인기 지역의 단독주택은 20~30% 정도 오르는 게 아니냐, 이런 얘기들이 나오고 있는데요. 아무래도 보유세의 경우에는 양도세보다는 민감할 수밖에 없는 것 같습니다. 고가 자산을 갖고 있는 연령대가 20, 30대가 아니잖아요. 50, 60대, 70대분들이 많기 때문에, 이분들은 이렇다 할 근로소득이 없다면 보유세 부담에 대해서 훨씬 더 민감하게 반응할 수 있겠다는 생각이 들고요. 방향성은 자녀에게 증여라든지 버티기를 한다든지 여러 방향성을 놓고 상반기 중 어느 정도 결정하는 포인트가 되지 않을까 보고 있습니다.

◇ 김우성> 가격의 차이는 사실 집을 팔 때도 여러 가지 어려움이 될 수 있는데, 결과적으로 정부는 여러 채의 집을 갖고 계신 분들을 내놓아라, 이렇게 안정화하는 목표인데요. 서민들도 지금 공시가격 올라가게 되면 세 부담을 안게 된다는 비판이 있거든요. 부작용이랄까요, 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 보유세 올라가는 것에 대해서 좋아할 사람들은 없죠. 그런데 전반적으로 아마 고가 자산을 중심으로 부담이 많을 것 같고요. 저가 부동산에 대해서는 종부세 자체가 없으니까 차별해서 적용하지 않을까 생각이 들고요. 어쨌거나 부담이 늘어나는 건 분명한 것 같습니다. 정부가 여러 제도 변경을 통해서 하는 것보다 집값이나 땅값이 많이 올랐으니까요. 올해 아마 재산세 받아보면 좀 더 작년보다 올라가는 것이 되지 않을까 보고 있습니다.

◇ 김우성> 실수요자 1주택자 공시가격 대상이 9억 원에서 12억 원으로 올라갑니다. 이런 분들은 큰 걱정 안 하셔도 되고요. 큰 흐름의 문제가 있는 것 같습니다. 결국 복합적 상황에서 부동산 시장 흐름이 어떻게 될지 걱정이 많습니다. 크게 떨어지거나 오르는 문제는 아닐 것 같은데요. 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 지금은 매수자 입장에서 시장을 볼 수밖에 없는 것 같은데요. 위험성이 커지고 있다는 것은 분명한 것 같습니다. 그러니까 집을 사려면 현장에 계신 중개업자분들도 말리는 분들이 많거든요. 매물이 안 나오다 보니까 약간 정상적인 시세가 아닌 경우도 많은 것 같아요. 일단 분위기에 조금은 너무 휩쓸리지 마시라는 말씀을 드리고 싶고요. 집을 사시더라도 가급적 단기 급등 지역은 좀 피하시라, 정확하게 시세가 어떻게 되고 있는지 실거래가 같은 것을 충분히 보시고 현명하게 판단하시는 게 좋을 것 같다는 생각이 들고요. 그런데 분명한 것은 시장이 어떻게 될지 전문가도 그렇게 알아맞히기 쉽지 않지 않습니까. 그런데 대부분 먹구름이 몰려오는 건 맞는데, 비가 언제 올지는 알 수 없는 겁니다. 지금 할 수 있는 방안은, 개인이 할 수 있는 것은 보수적으로 너무 무리하게 갭투자 같은 것은 하지 마시고, 집을 사더라도 대출 같은 것도 적정하게 내셔서 가급적 안전하게 설계하는 것이 현명하지 않을까 보고 있습니다.

◇ 김우성> 먹구름을 보고 비에도 대비할 수 있다면 좋겠죠. 보수적이고 안전한 실수요 중심 부동산 참여가 중요할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 박원갑> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 박원갑 KB국민은행 수석전문위원이었습니다.