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[생생경제] 양도세 중과, 다급해진 다주택자들 갈림길에...
[생생경제] 양도세 중과, 다급해진 다주택자들 갈림길에...
Posted : 2017-12-07 16:36
[생생인터뷰]


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 12월 초입 여러 가지 변화가 많습니다. 예산안 통과되면서 여러 법안도 통과됐는데요. 그런 것들이 미칠 여파가 큰데 부동산도 마찬가지입니다. 8.2대책의 핵심으로 꼽혔던 다주택자 양도소득세 중과제도, 정부 원안대로 통과됐습니다. 당장 집을 여러 채 갖고 계신 분들은 고민이 많아지고 있습니다. 지금 집을 팔아도, 팔려고 내놓아도 잘 거래가 되지 않은 상황이기 때문인데요. 단기적으로 보는 분들도 있고, 자가 소유인 경우 돈이 충분한 경우엔 기다린다는 전망도 있지만 다주택자 양도소득세 중과, 이 여파가 어떤 영향을 미칠지 살펴봐야 할 것 같습니다. 부동산 시장 거래량 감소, 당분간 계속될까요? 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원 연결했습니다. 안녕하십니까.

◆ 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원(이하 박원갑)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 다주택자 양도세 세율 상향한 소득세법 개정안, 국회 통과됐습니다. 구체적으로 이 법이 통과되면 어떻게 되는 건가요?

◆ 박원갑> 지금 양도소득세가 무겁게 매겨지는 것, 내년 4월부터인데요. 전국은 아니고 조정대상지역이라고 있습니다. 전국 40곳인데요. 서울, 성남, 하남, 고양, 광명, 동탄2신도시, 과천, 세종시, 부산 일부 지역만 해당된다고 보시면 되고요. 이렇게 되면 기본 세율에 비해서 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 더 세금을 많이 내게 되는 거라고 보면 되고요. 그런데 조정대상지역이라고 하더라도 수도권은 기준시가 1억 원 이하, 지방은 3억 원 이하는 중과대상에서 제외된다고 보시면 될 것 같고요. 이번 소득세법 관련 국회 통과한 개정안은 약간 집값이 들썩이고 그동안 집값이 많이 올랐던 지역에 대해 한정적으로 시행한다는 것을 명확하게 아실 필요가 있습니다.

◇ 김우성> 정책 의도는, 투기 목적으로 여러 채 집을 굴리려고 하는 경우에 대해서 정부가 제약을 가하겠다고 해석하면 될까요?

◆ 박원갑> 주로 다주택자에 대해서 세금 압박을 한다고 보면 될 것 같고요. 집을 여러 채 갖게 되면 사실상 양도세가 무거워지는 거거든요. 세율만 올라가는 게 아니라 장기보유 특별공제가 있는데요. 그게 보유기간에 따라서 10~30%까지 되거든요. 그것조차 이번에 해주지 않은 거니까 실질적으로 보면 조정대상지역에서 내년 4월부터 양도세 부담이 무거울 겁니다. 어떻게 보면 정부가 세제를 통해서 시장을 안정시키겠다는 의지가 반영됐다고 해석해볼 수가 있겠습니다.

◇ 김우성> 부동산으로 몰린 돈들, 들썩이는 시장을 가라앉히려는 의도를 말씀해주시고 계신데요. 내년 1월부터는 아파트 분양 전매 때도 양도세 중과 조항이 신설됐습니다. 보유기간 관계없이 50% 일괄 적용, 물론 조정대상지역이긴 합니다만 달라지는 부분이 있나요?

◆ 박원갑> 세금이 더 무거워지죠. 말씀하신 것처럼 양도세와 관련된 것은 실질적으로 조정대상 지역에서만 집중적으로 규제가 이뤄진다고 이해하시면 됩니다. 그동안 아파트 분양권의 경우 보유기간에 따라 차별은 있습니다. 1년 미만은 50%, 1년에서 2년 미만은 40%, 2년이 넘어가면, 6~42%의 세율을 과세하게 되는데요. 일괄적으로 보유 기간에 관계없이 50%를 부과한다는 것은 거의 양도차액이 1억이면 5천만 원 무조건 내야 한다고 보시면 될 것 같고요. 말씀드리지만, 조정대상지역이 아닌, 가령 수도권에서 파주라든지 김포, 이런 지역에 대해서는 내년부터 50%를 적용받는 게 아니라 일반 세율을 적용받는 점을 기억해두시는 게 좋을 것 같습니다.

◇ 김우성> 조정지역, 목적이 있다는 부분을 여러 차례 강조해주셨는데요. 당장 여유가 없는 다주택자의 경우 코너에 몰렸다, 팔고 싶은데 어떻게 하나. 무리해서 갭투자 하신 분들에게는 어떤 상황이 펼쳐질까요?

◆ 박원갑> 다주택자들은 갈림길에 서있습니다. 팔 것이냐, 버틸 것이냐, 상속 증여할 것이냐, 임대주택 등록할 것이냐. 이러한 여러 가지 고민을 두고 아무래도 지금 의사결정을 해야 하는 임박한 상황이라고 보면 될 것 같거든요. 그런데 이번에 국회 통과가 그동안 예고는 됐지만 실행되는구나, 이런 것을 체감적으로 느끼는 측면도 있는 것 같고요. 다주택자들이 어떤 행동을 할 것이냐. 이 부분에 대해서는 아직까지, 임대주택에 대한 여러 가지 등록, 이 부분이 아직 안 나왔죠. 주거복지 로드맵 후속 조치가 또 나올 것인데, 그때 약간 메리트가 있다면 팔지 않고 임대주택 등록 쪽으로 생각하는 분들도 있을 것 같고요. 아직은 소식을 듣고 다주택자들이 움직일 것 같진 않고요. 이미 전세를 끼고 있는 경우가 많기 때문에, 거래가 안 된다는 말씀을 하셨는데요. 이런 상황에서는 내년 3월 말까지 조정대상지역 다주택자들이 잔금을 치러야 하는 상황인데 넉 달이 채 안 남았잖아요. 조급한 상황이고요. 거래도 안 되고 있어서 다주택자들이 현실적으로 팔고 싶어도 실행하지 못하는 경우도 많이 생길 겁니다. 이러한 양도세 부분에 대해서는 매수자와 매도자 동시에 영향을 미치는 거겠죠. 양도세는 양도차액에 대한 과세 아닙니까. 다주택자 입장에서는 시한을 두니까 촉박한 것이지 그렇지 않다면 손해 보면 싸게 팔면 되는 거거든요. 아직까지는 다주택자들이 의사결정 하기 힘든 것 같고 당장 거래가 없지 않습니까. 신규 진입자에게 영향을 많이 주기 때문에 그렇습니다. 지금 내가 어차피 강남에 아파트를 사봐야 이미 집 한 채 있는 상황에서 한 채 더 사봐야 큰 메리트가 없기에 신규 수요가 주는 거고요. 그러다 보니 매수자가 끊기고 이러한 상황으로 나타나고 있습니다. 지금 현재로는 다주택자 양도세 규제가 매도자보다 매수자 쪽에 더 영향을 많이 주는 구조라고 보시면 되겠습니다.

◇ 김우성> 여러 채 집을 통해 차익을 실현하려는 신규 진입자를 막는다는 부분은 확실하다고 설명해주셨는데요. 이런 부분도 걱정입니다. 말씀해주신 것처럼 임박한 중과 부분의 부담이 있고요. 또 하나는 주거복지 로드맵에서 얘기가 안 된 부분들이 있는데요. 양도세 중과로 인해 시장 매물이 귀해지고, 거래가 더 굳어버리면 어떻게 하느냐는 전망을 하시는 분들도 있는데요. 어떻게 보아야 합니까?

◆ 박원갑> 그 부분도 벌써 나타나고 있다고 볼 수 있을 것 같고요. 매수자들은 가격이 떨어진다는 신호가 좀 더 강력해야 의사결정을 할 것으로 예상이 되고요. 주로 시장 참여자들이 반드시 합리적이진 않습니다. 그러니까 과거 학습효과, 버티기를 해서 나중에는 이겼다는 생각을 하는 사람도 있는 것 같고요. 오히려 내년 4월 이후가 되면 조정대상지역보다 비조정대상지역에서 주택을 먼저 팔려는 경향도 나타날 수 있어요. 오히려 역효과 부분도 일부 나타날 수 있는데요. 지금 다주택자에 대해 양도세를 중과세하면 나타나는 것이 공급 절벽이거든요. 공급 애로, 이에 따른 부동산 시장의 비정상적 구조 얘기를 많이 합니다. 양도세가 무겁게 매겨지면 안 팔려고 그러다 보니까 매물이 줄어드는 효과가 있는 거고요. 결국 시장에 어떻게 보면 정상적 기능을 못하도록 하는 기능이 있다 보니까, 거래가 한 번 이뤄지면 가격이 굉장히 크게 오르는 이러한 시장 왜곡 현상들이 어떻게 보면 나타날 수 있는 측면들. 그래서 그런 부분을 걱정하고 있고요. 실제로 강남에서 보도를 보시면 국민주택 규모 20억이 넘었다는 보도가 나온 것을 보면 상당부분 공급 애로에 따른 시장의 왜곡으로 봅니다. 10년 전 10억을 돌파했는데, 지금 얼마 되지 않아 20억 얘기가 나오니까. 시장의 약간 매도자들이나 매수자들이 너무 거래가 많아야 어느 정도 정상적인 구조가 작동되는데, 지금의 조세 개편에 따라 시장이 왜곡되어 나타나고 있는 부분은 짚고 넘어가야 할 것 같습니다.

◇ 김우성> 단기적일지 장기적일지 모르겠지만 일단 지적하신 부분에 대한 왜곡은 가시적으로 보이기 직전, 이런 상황인데요. 말씀해주셨지만 조정대상지역이 아닌 지역들, 김포 같은 곳을 예로 들어주셨지만, 그런 쪽으로 풍선효과, 조금 투기적인 수요일 수도 있는데 그쪽으로 풍선효과로 퍼져나가면 어떻게 하나. 예전에 오피스텔의 경우 풍선효과 사례가 있지 않습니까. 그런 것들에 대한 우려도 있는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 풍선효과가 일부 나타나고 있긴 합니다. 가령 이번에 상대적으로 규제가 덜했던 지역 중 하나가 서울 지역에서 광진구 같은 곳이 최근 집값이 오르는 모습이 보이는데요. 하나의 현상이라고 보면 될 것 같고요. 과연 규제의 풍선효과가 나타날 것이냐. 아니면 오히려 불이익을 받을 것이냐, 하는 부분에서는 약간은 시장 상황에 따라 다를 수 있겠다는 생각이 들어요. 이 부분에 대해 분명한 것은, 풍선효과는 오래 가지 않는다는 거예요. 길어봐야 3개월, 6개월 정도에 그치기 때문에 풍선효과를 내다보고 부동산을 사는 것은 그렇게 현명하진 못한 것 같아요. 풍선은 약간 자극만 주면 터져버리지 않습니까. 그래서 오래 지속되지 않기에 반짝 풍선효과보다 가격이나 입지의 경쟁력을 보고 판단하는 게 훨씬 더 낫지 않을까 생각합니다.

◇ 김우성> 어떤 규제, 현상에 대한 반대급부로 생기는 풍선효과는 장기적으로 볼 수 없다는 지적을 하셨고요. 지금 단기적으로 정책들이 쏟아지는 시기라서 가까운 얘기들을 했는데요. 내년 상반기 정도까지 지금의 부동산 동향, 어떻게 전개될 것 같은지 말씀 부탁드립니다.

◆ 박원갑> 거래량 감소는 불가피해 보이고요. 실제로 지난 11월의 경우에도 서울 부동산 정보광장을 보니까 아파트 거래 건수가 6,500건 정도밖에 되지 않아요. 10월보다 약간 늘어났다고 하지만 지난 8월에 1만5천 건 가까이 됐거든요. 그에 비하면 거의 3분의 1수준이라고 보는데, 당분간 서울에서 아파트 건수가 1만 건을 넘기는, 월간 기준으로 쉽지 않을 것으로 보입니다. 이러한 구조들이 계속해서 될 가능성이 있습니다. 분명한 것은 거래량이 중요할 수 있는 거거든요. 시장의 건강도나 이런 것을 보는 것은 가격보다 거래량을 보는 경우가 많습니다. 거래량을 동반하지 않은 가격은 어떻게 보면 자칫 신기루가 될 수 있고, 허약하다는 것, 건실하지 못하다는 것을 볼 수 있기에 외부의 충격이 오면 약간 변동성이 나타날 수 있다는 점은 기억하셔야 할 것 같고요. 지금 대체적으로 연구 기관들이 내년 전망을 하는 것을 보면 전국적으로 보합세 정도, 서울은 강보합, 주로 지방은 약보합 정도로 보고 있습니다. 입주 물량이 워낙 많기 때문에 입주량 몰린 지역에 대해서는 집값이 약간은 약세 혹은 물량 압박을 받지 않겠느냐는 얘기를 하는 거고요. 전세값 역시 그렇게까지는, 내년까지 공급과잉의 첫 해이거든요. 전세는 당장의 수요 공급을 반영하기 때문에 전세도 크게 오르지는, 앞으로 제 생각에는 1~2년 정도는 전세값은 크게 오르지 않을 거로 보이고요. 전반적으로는 보합세 정도로 보는데 지역에 따라 편차가 큰, 울퉁불퉁한 장세가 될 가능성이 있지 않은가, 이렇게 전망해보고 싶습니다.

◇ 김우성> 이러한 전망 속에서 가격에 대한 민감함보다 거래량이나 시장의 건강성을 살펴봐야 할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 박원갑> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원이었습니다.
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