[생생경제] '역전세난' 집주인, 세입자 모두 힘들 수도

[생생인터뷰] '역전세난' 집주인, 세입자 모두 힘들 수도


■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성PD
■ 대담 : 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원

◇ 김우성PD(이하 김우성)> 앞서 뉴스에서도 말씀드렸지만, 전세 시장이 심상치 않다는 이야기가 나옵니다. 전세 가격이 2천만 원에서 3천만 원 떨어지는 지역도 생기고요. 서울의 경우 다릅니다. 각종 부동산 대책이 쏟아져 나옴에도 불구하고 서울은 전세에도 강세를 보이고 관심이 많이 쏠리는데요. 지방이나 경기 남부권 일부 지역에서는 굉장히 우려되는 상황, 새 아파트들 불이 캄캄하게 꺼진 상황도 이어집니다. 이런 것들 이야기 나올 때 가장 걱정하는 부분이 바로 깡통주택입니다. 급격한 부동산 가격 하락이 불러온 폐해이자 걱정이죠. 이러한 상황이 이어지면 집주인뿐만 아니라 세입자까지 큰 피해를 입게 됩니다. 정부의 부동산 대책, 역대 최강이라는 평가는 받고 있습니다. 투기 수요를 제대로 잡겠다, 집 여러 채 갖고 차익 실현하는 사람들은 이제 집을 팔길 바란다는 얘기도 나왔는데요. 구체적 대책이 시행될 때마다 오히려 부동산 상황은 더 안 좋아지고 있습니다. 서울의 상황, 이러한 대책에도 높은 열기를 보이고 있어서 걱정입니다. 지방은 급랭하고 있는데요. 급랭이라는 말은 상상을 초월합니다. 부동산 자체가 어려워질 수 있습니다. 온도차도 심하고요. 이러한 상황을 어떻게 보아야 할지, 어떤 대책을 세워야 할 할지에 대해 전문가와 함께 이야기를 나눠보겠습니다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원 연결하겠습니다. 안녕하십니까.

◆ 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원(이하 박원갑)> 네, 안녕하세요.

◇ 김우성> 저희 앞서 뉴스에서도 소개했는데요. 홀수 해마다 전세난 심했다고 했는데, 지금은 전세난 없다는 얘기도 나오고요. 괜찮은 것 같습니다. 전세 상황, 많이 달라진 건가요?

◆ 박원갑> 전반적으로 전세 수급이 다소 완화되면서 오히려 일부 지역에서는 역전세난 얘기가 나올 정도인데요. 국민은행 주간 주택시장 동향 자료를 보니까 전국 전세 수급지수가 이달 6일 기준으로 125.7로 집계됐는데요. 이것은 8년 9개월 만에 가장 낮은 겁니다. 전세 수급지수는 아무래도 전세 시장의 수요 대비 공급 수준을 나타내는 지표라고 볼 수 있는데요. 0에서 200까지입니다. 125.7이라고 말씀드렸는데, 이것이 어떻게 보면 수치가 높을수록 공급 부족을 나타내는 거고요. 낮을수록 수요부족을 나타내는 것인데, 전반적으로 보면 과거 많이 높다가 지금은 떨어졌다고 볼 수 있을 것 같고요. 이렇다면 아무래도 집 없는 세입자 입장에서는 약간 한숨을 돌리는 측면이 있는 것 같고요. 집 있는 사람들은 그동안 전세금을 올렸죠. 그런데 앞으로는 힘들 수 있는 상황의 역전이라고 보시면 될 것 같습니다.

◇ 김우성> 지금 100이 맞는 기준이라고 한다면 아직도 상향이긴 하지만, 이렇게 전세가 많아진, 물량이 충분해진 배경은 어떻게 봐야 할까요?

◆ 박원갑> 가장 큰 것은 결국 물량이 아니겠습니까. 입주 물량이 하반기부터 아파트를 중심으로 많다 보니까 전세 시장이 그 영향권으로 접어들었다고 볼 수 있을 것 같고요. 서울 지역의 경우 아파트 입주 물량 많지 않지만, 다세대 다가구 입주 물량 오피스텔도 많은 상황이고요. 그리고 지금 가을 이사철인데 이사철 특수가 없습니다. 거래량 자체가 줄어드니까 거래 절벽이 나타나다 보니까 전세 수요도 줄어들었다고 볼 수 있고요. 그리고 대출 규제도 심하지 않습니까. 집주인 입장에서는 잔금을 내야 하는데, 금융기관으로부터 자금 조달이 쉽지 않다면 결국 개인적으로 빌리는 사적 자금이 전세 보증금이거든요. 그러한 물량이 많다 보니까 전세 물량이 많이 나오는 거고요. 그러다 보니 전세 시장이 어떻게 보면 분위기가 바뀌는 그러한 측면으로 해석해볼 수 있습니다.

◇ 김우성> 금리도 오르는 상황에서 조금 민감한데요. 고강도 부동산 대책 처음에 나올 때는 이제는 집을 빨리 사기보다는 떨어질 때까지 기다리는 관망세가 많아질 것이다, 그래서 전세가 오히려 부족할 거라는 예측도 있었거든요. 이런 것과는 정반대로 흐르고 있네요?

◆ 박원갑> 그러니까 어떤 요인이 전세 가격에 더 영향을 많이 미칠 것인가. 비중의 문제이거든요. 말씀하신 부분은 말하자면 규제로 집값이 크게 오르지 않을 테니 기다리자는 수요, 결국 전세 시장으로 이어질 수 있는데요. 이 측면보다는 공급 측면이 더 영향을 많이 미치지 않겠는가. 이렇게 분석되는 겁니다. 입주 물량이 워낙 많다 보니까 이러한 전세로 가려는 수요보다 훨씬 더 압도하는 수준이 아닌가. 이러다 보니 전세시장, 일부에서는 동맥경화증도 있는 것 같아요. 그러한 측면으로 보시면 어느 정도 분석이 되지 않을까 보고 있고요. 지금 말씀하신 것처럼 주로 전세 시장에 세입자를 못 구해서 어려움을 겪고 있는 곳이 경기 남부 쪽이거든요. 화성이나 용인이나 수원이나 오산 쪽이 아무래도 역전세난의 시작이 될 수 있겠다는 생각이 들고요. 그쪽은 아마 입주물량이 내년에도 많기 때문에 당분간 전세 시장은 어렵지 않겠는가. 집주인 입장에서 말씀드리는 겁니다. 그렇게 될 거로 예상하고 있습니다.

◇ 김우성> 지역마다 다르고요. 요즘 부동산 상황도 기상처럼 지역마다 특징이 다른데요. 말씀하신 지역에서 깡통주택 우려도 나오거든요. 깡통전세 우려도 나옵니다. 어떻게 전망해야 할까요?

◆ 박원갑> 과거 집값이 약간 하강 국면, 상승 국면이 끝나고 위축 국면으로 접어들 때 후유증 같은 게 있었거든요. 2000년도 초의 경우에도 이러한 상황이 나타났죠. 하우스푸어를 겪었고, 그런데 하우스푸어가 일어났을 때는 전세가 비율이 50~60% 정도밖에 되지 않았어요. 지금은 73~75% 얘기를 하니까, 심지어 신규 아파트의 경우 80~90%, 아예 매매가와 같은 곳도 있습니다. 그러면 과거에는 집값이 떨어지면 전세가 비율이 낮기 때문에 집주인만 손해를 보면 됐죠. 지금은 전세 가격이나 매매 가격이 거의 같으니까 세입자를 보호하는 방어벽이 거의 사라진 상황이라고 보면 되죠. 그러다 보니 깡통주택으로 그치는 게 아니라 그게 잘못되면 세입자까지 피해를 보는 깡통전세가 동시다발적으로 발생할 수 있는 위험성이 커지지 않느냐는 걱정을 하고 있고요. 그래서 어쨌든 시장 모니터링을 좀 더 강화하고, 전세금 보장보험 가입요건을 완화하는 여러 가지 대응책을 미리 마련할 필요가 있지 않나 보고 있습니다.

◇ 김우성> 임대인뿐만 아니라 임차인까지 영향을 받을 수 있는 시장 급변은 지금 금리 상승 시기에 더 걱정이 되는데요. 걱정하시는 분들은 이번 부동산 대책을 보고 서울 집값 잡겠다고 대책을 강하게 세웠는데 지방은 꽁꽁 얼어붙었다, 경기 남부도 포함됩니다만. 오히려 좀 차등화된 다른 정책으로 부동산을 좀 더 세심하게 봐야 하지 않느냐는 지적이 있는데요. 어떻게 보십니까?

◆ 박원갑> 말씀하신 대로 지금 주택 시장은 양극화 혹은 세분화되고 있는 모습이라고 보면 될 것 같고요. 언론에서 계속해서 서울 강남 재건축이 1억 올랐느니, 2억 올랐느니, 이러한 보도가 계속해서 하다 보니까 전체 전국 집값이 오르는 것처럼 착시 현상이 나타나는 겁니다. 강요된 인지라고 그러는데요. 가만히 있어도 자꾸 집값이 오르는 보도가 나오니까, 우리 동네 보도는 잘 안 나오거든요. 그러한 측면 때문에 시장을 잘못 볼 수 있는데요. 지금 지방 가운데도 창원이나 거제, 울산, 구미, 포항, 청주 등에는 시장이 좀 안 좋은 상황이고요. 일부 지역은 2~3년 동안 집값이 지금 하락한 곳도 생기고 있는 상황인데요. 이러한 점을 고려해서 전국을 대상으로 일률적인 대책보다는 지역별로 차등화한 차별적인 대책들, 이런 것들이 필요하지 않느냐는 생각을 하고 있습니다.

◇ 김우성> 가장 고민하시는 분들, 실수요자분들이실 겁니다. 금리는 오르고 시장은 애매한 상황, 이해하기 어려운 상황들이 펼쳐지는데요. 실수요자분들은 어떤 선택이 유리할까요?

◆ 박원갑> 분양받는 게 가장 좋아 보이고요. 분양은 과거처럼 그렇게 가격이 비싸진 않지 않습니까. 현재로는 분양에 좀 더 초점을 맞추는 게 좋을 것 같고요. 그래서 부양가족이 많은 장기 무주택자라면 청약 계속해서 추천을 드리고요. 신혼부부는 곧 주거복지 로드맵이 나올 텐데, 앞으로 7만 가구 정도 공급한다고 하거든요. 그러면 신혼부부들은 가급적 신혼희망타운, 여기에 좀 더 초점을 맞춰 보시면 좋을 것 같고요. 투자 수요의 경우 지금 주변이 다 악재 투성이거든요. 금리는 올라가고 대출 규제는 강화되고 세금이나 여러 가지 부분들도 시장을 압박하고 있기에, 좀 더 관망해도 늦지 않다, 가격이 떨어질 때까지 기다려보라는 말씀을 드리는데요. 실수요와 투자수요는 분리해서 접근하는 게 좋겠다는 생각을 합니다.

◇ 김우성> 오늘 말씀 감사드립니다.

◆ 박원갑> 네, 감사합니다.

◇ 김우성> 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원이었습니다.