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[취재N팩트] 6·19 부동산대책 3주...서울은 다시 '꿈틀'

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Posted : 2017-07-10 13:10
앵커

정부가 서울 등 일부 과열지역의 부동산 시장을 진정시키기 위해 6·19 부동산 대책을 발표한 지 3주, 이에 따라 대출 규제가 강화된 지도 일주일이 됐습니다.

하지만 핵심 지역인 서울의 집값은 다시 꿈틀거리는 모습인데요.

이유가 뭔지 경제부 강진원 기자와 함께 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 강진원 기자!

먼저 서울 집값의 추이를 살펴봐야할 것 같은데요.

6·19 대책 직후 주춤했던 아파트 매매가격 상승 폭이 최근 들어 다시 확대되는 모습이죠?

기자

그래픽을 보면서 설명드려야 될 것 같습니다.

서울 아파트값은 정부 규제가 예상된 지난달 초에전주 대비 0. 45% 오른 뒤 상승폭이 계속 떨어졌습니다.

0. 45%에서 0. 32%. 0. 17%로 점점 증가폭이 줄다가 6월 마지막 주에는 0. 16%가 되었습니다.

그러던 것이 7월 들어서 분위기가 조금 바뀌었습니다.

6. 19 부동산 대책 발표 이후 처음으로 오름폭이 0. 2%로 다시 커진 겁니다.

특히 신반포 2차와 개포주공 1단지, 잠실주공 5단지 등 강남 주요 재건축 아파트 단지의 지난주 주간 가격 상승률은 0. 28%였는데요.

전주에 0. 11%보다 두 배 이상 치솟았습니다.

또 6. 19 대책으로 분양권 전매가 입주 전까지 새롭게 묶인 강북 지역 역시 마찬가지였습니다.

출퇴근 여건이 좋아서 최근 주목받고 있는 중로구와 인기 지역 용산도 각각 전주보다 0. 73%와 0. 34% 오르면서 분위기가 다소 반전된 모습입니다.

앵커

이런 오름세 추이 지켜보기는 해야 될 것 같은데요.

6. 19 부동산 대책으로 서울 25개 구 전역의 아파트 분양권 입주 전까지 사고팔 수 없지 않습니까?

분양권 전매에 따른 시세차익을 얻을 수 없기 때문에 투기 수요는 빠졌을 것이다 이런 분석이 있었는데 아파트 분양 시장 실제로 어떻습니까?

기자

이 역시 그래픽을 보면서 설명을 드리도록 하겠습니다.

6. 19 대책 발표 이후에 청약 접수를 진행한 서울 지역 아파트의 청약 경쟁률을 보시고 계시는데요.

지난달 29일 서울은평구 수색 증산뉴타운에서 분양한 DMC 롯데캐슬 더 퍼스트는 1순위 청약 접수 결과 38대 1를 기록했습니다.

올해 들어서 최고 청약 경쟁률입니다.

지난 5일 1순위 청약을 받은 서울 상일동의 고덕 센트럴 아이파크도 평균 23. 6 대 1의 경쟁률로 1순위에서 마감되었습니다.

3. 3제곱미터 기준, 그러니까 평당 분양가가 3600만 원이 넘는 용산구의 고급 주상복합 아파트도 평균 3. 16 대 1로 1순위에서 접수를 끝냈습니다.

정부의 6. 19 부동산 대책과 상관 없이 청약 열기가 여전히 뜨거웠다는 것을 보여주는 지표라고 볼 수 있습니다.

물론 이들 아파트는 지난 3일 주택담보대출 비율이죠, LTV와 총부채상환비율 DTI가 강화된 이른바 막차분양 물량입니다.

돈줄이 조이기 전에 사람이 몰린 측면도 있는데 그러나 역시 이들 아파트 역시 전매는 입주 전까지 금지된 상황이기 때문에 투기와 상관 없이 새 집을 마련하려는 실수요자도 그만큼 많았다고 볼 수 있을 것 같습니다.

앵커

그런데 새 집에 살고 싶은 마음어느 지역이나 마찬가지일 텐데요. 유독 서울에서 이런 현상이 나타나는 이유는 뭘까요?

기자

어떻게 보면 뻔한 이야기일 수도 있을 텐데요의 서울은 직장과 여가, 문화 등 모든 경제 생활 시설이 집중돼 있지 않습니까?

물론 경기도에 밀리기는 했지만 여전히 천만 명 가까운 인구가 살고 있고 면적 역시 경기도와 달리 상대적으로 좁은 면적에 많은 인구가 살고 있습니다.

자연스럽게 지방에 비해서 새집에 대한 수요자가 많을 수밖에 없는데 문제는 서울은 이미 새 아파트를 지을 땅이 없다는 겁니다.

그러니까 재건축이나 재개발, 즉 기존에 있던 건물을 헐어야 하는 건데요.

하지만 잘 아시다시피 재건축이나 재개발 같은 경우에는 이해 관계가 워낙 복잡하고 여러 행정 절차 때문에 바로 바로 시행할 수 없는 상태입니다.

그렇기 때문에 공급이 달릴 수밖에 없는 구조인데요. 그래픽을 보시면서 다시 한 번 설명을 드리도록 하겠습니다.

실제로 올해 전국에 아파트 입주 예정 물량은 38만 가구입니다. 역대 최대입니다.

최근 8년 평균이 25만 가구인데 13만 가구가량 전국에 아파트 입주 예정 물량은 많은 겁니다.

그만큼 전국에 풀리는 아파트 입주 물량은 많다는 거죠. 하지만 서울만 놓고 보면 상황이 달라집니다. 올해 서울의 입주 물량은 약 2만 6000가구인데요.

최근 8년 평균인 2만 9000가구보다 오히려 줄었습니다.

수요와 공급에 따라서 가격이 결정된다는 것, 시장경제의 기본 원리일 텐데 이처럼 공급은 부족한데 수요는 많으니까 서울 아파트 가격이 떨어지지 않고 있는 것이라고 보면 되겠습니다.

앵커

서울, 특히 강남지역 부동산 시장 이렇게 오름세가 될 때마다 강남지역을 좀 주목해서 보게 되는데 부동산 시장은 강남은 불패라고 생각을 해야 될까요? 어떻게 보십니까?

기자

불패라는 단어를 섣불리 쓰는 게 조심스러운 측면이 있습니다.

일단 6. 19 부동산 대책이 발표된 지 앞서 앵커께서 말씀을 하신 대로 약 3주 정도밖에 지나지 않았기 때문에 대책의 약발이 다 됐다, 시장을 정부가 이기지 못한다라고 규정하기에는 다소 이른 감이 없지 않나 싶습니다.

또 문재인 정부 출범 이후에 이미 시장에서는 서울 강남과 같은 일부 과열지역에 대한 규제책이 나올 것이다라는 게 이미 시장에 퍼져 있었습니다.

이런 예상이 이미 시장에 반영돼 있는 상태였기 때문에 아파트 가격이 그 즈음부터 주춤했다고 볼 수 있을 것 같습니다.

그렇기 때문에 최근에 반응 효과는 일종의 기저효과인 측면이 있다라는 것이 일부 전문가들이 얘기를 하고 있고요.

이걸 좀 더 쉽게 설명을 드리면 주식시장을 보시면 될 것 같습니다. 아무리 악재라도 이미 악재가 불거진 뒤에는 불확실성이 제거된다라고 말하지 않습니까?

불확실성이 제거되면 그 이전보다 주가가 회복되는 경향을 보이는 사례가 많은데요.

서울의 아파트값 역시 부동산 대책의 구체적인 내용이 나오고 시장이 적응해가면서 원래 자리를 찾아가는 것이 아니냐라는 분석도 나오고 있습니다.

다만 변수는 오는 8월달로 예정된, 다음 달이죠. 8월달로 예정된 가계부채 대책과 같은 정부의 추가대책, 추가대응을 지켜봐야 될 것 같습니다.

또 미국의 기준금리 인상이 되면 우리나라 시중금리가 자연스럽게 인상이 되는데 금리가 인상되면 또 대출상관 부담도 늘어나지 않습니까?

이런 외생변수도 주목해야 될 것 같습니다. 문재인 정부의 부동산 정책, 핵심 슬로건. 투기는 잡되 실수요자는 보호한다는 것입니다.

김현미 국토부 장관도 그렇고 여러 차례 현 정부의 부동산 정책기조를 밝혔습니다.

이에 따라서 지난 6. 19 대책보다 더 강도가 센 투기 과열 지구 지정과 같은 카드도 정부가 조만간 내놓는 것이 아니냐, 만지작거리고 있는 것 아니냐는 말들이 나오고 있습니다.

하지만 상당수 전문가들은 서울의 만성적인 공급 부족 문제를 해결하지 않으면 서울의 집값은 당분간 최소한 보합세는 유지할 것이다라고 전문가들은 내다보고 있습니다.

특히 강남 재건축 단지 같은 경우에는 금액 자체가 워낙 커서 자산가들이 주로 거래를 하고 있는데요.

이들에게 대출규제, 그러니까 돈줄조이는 규제가 얼마나 약발이 먹힐지는 의문이라는 얘기도 나오고 있습니다.

앵커

결론적으로 보면 조금 더 오름세 상황 추이는 지켜봐야 하는 거고요. 다만 과열되면 추가대책이 나올 수도 있다 이렇게 이해를 하면 되겠군요.

기자

맞습니다.

앵커

지금까지 강진원 기자였습니다.
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