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■ 박원갑 / KB국민은행 부동산 수석전문위원
[앵커]
요즘 주택시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 서울 강남을 비롯한 재건축 아파트 단지의 가격이 급등하고 청약시장도 과열되는 양상인데요.
그러다 보니 정부가 또다시 주택시장을 규제하려는 움직임을 보이고 있습니다. 일부 지역에 대한 투기 과열지구 지정도 논의되는 것으로 보이는데요.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원 모시고 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?
[인터뷰]
안녕하십니까.
[앵커]
서울 강남을 비롯해서 일부 과열양상을 보이고 있는 주택시장에 대해서 정부가 수요 규제 움직임을 보이고 있다고 하는데요. 이게 구체적으로 어떤 내용입니까?
[인터뷰]
사실상 정부가 지금 주택시장에 대해서 수요 관리 카드를 꺼내든 것은 이번 정부 들어서 거의 처음 있는 일이기 때문에 정책의 큰 변화라고도 볼 수 있을 것 같습니다.
그 이유는 말씀하신 것처럼 일부 지역에 대해서 지나치게 과열되고 집값이 많이 오르다 보니까 어떤 방법을 쓰든지 안정시켜야 되지 않느냐, 이런 여러 가지 여론들이 있기 때문에 지금 정부가 움직이고 있는 것으로 보이고요.
[앵커]
그 전에는 공급 규제였죠?
[인터뷰]
그렇죠. 그동안에는 주로 공급 다이어트 이런 얘기를 많이 했죠. 가계부채와 맞물려 있었지만 물론 금융당국에서는 여러 가지 전매제한 강화 이런 걸 요구했었는데 막상 주택정책의 주무부서인 국토교통부가 이런 말을 하고 있는 건, 언론에서 나오고 있지만 이것은 요새는 오래간만이다 이렇게 보시면 되는데 지금 말씀하신 것처럼 과연 어떠한 대책들이 나올 것인지에 대해서는 지금 언론을 통해서밖에 알 수 없는 상황이에요.
그런데 여러 가지 안목을 종합해보면 일단은 분양권 전매제한 기간을 좀더 강화하지 않을까 이런 생각이 들어요.
지금 서울에서 아파트를 분양받은 사람은 6개월 뒤에 전매를 할 수 있죠. 대체적으로 보면 중도금을 한 번 내고 전매를 할 수가 있습니다.
그런데 이게 지금 현재로 보면 1년 정도 연장될 가능성이 있어 보여요, 만약에 한다면. 그러면 중도금을 세 번 정도 내고 전매를 해야 된다는 그런 측면이 있는 것 같고요.
그런데 지금 시장의 관심은 과연 투기 과열 지구를 지정하겠느냐, 말겠느냐 하는 부분입니다. 투기 과열 지구는 어떻게 보면 강남 3개 구만 한정해서 규제를 할 수 있는 그런 장점이 있거든요.
그런데 이게 또 단점이 있는 게 단지 전매제한 외에도 나머지 부수적인 것들도 많습니다.
예컨대 재건축 조합원들의 지위 양도가 일정 기간 제한된다든지 특히나 LTV, DTI 같은 대출규제도 같이 적용이 되는 경우가 있기 때문에 이렇게 되면 주택시장이 갑자기 냉각될 수 있지 않습니까.
이러다 보니까 정부는 일단은 1, 2주 정도 시간을 지켜보고 어떠한 형태로든 수요 관리책, 말하자면 시장 연착륙 대책을 내놓겠다 이런 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
지금 투기 과열지구 지정 가능성에 대해서 말씀을 해 주셨는데요. 만약 그 대상이 된다면 현재 가장 뜨거운 서울 강남권의 재건축 시장 지역이 되지 않을까요?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 요건으로는 충분히 투기 과열지구로 지정될 만한 걸 갖추고 있거든요.
그러니까 투기 과열지구는 여러 가지 통계가 있지만 주택 가격이 너무 많이 올랐다든지 청약 경쟁률이 너무 뜨겁다든지 할 경우에 여러 가지 규정에 따라서 지정할 수 있는데 물론 지정을 하더라도 어느 정부든 집값이 갑자기 떨어지거나 위축되는 것은 원하지 않죠.
중요한 것은 시장이 안정되게 하는 건데 그런 측면에서 보면 지금 투기 과열지구 지정 부분들은 아무래도 내부적으로 좀더 논의를 해보지 않을까 이런 생각이 듭니다.
[앵커]
역시 부동산이 가장 뜨거운 지역 하면 강남권의 재건축 시장일 것 같은데요. 지금 이쪽의 시세가가 역대 최고가를 갈아치우고 있다고 하던데 어떻습니까?
[인터뷰]
지금 3.3제곱미터당 4000만 원, 심지어 일부 지구는 8000만 원 정도를 얘기하니까요. 이게 어떻게 보면 지나치게 집값이 많이 오르는 측면이 있고. 그런데 왜 이렇게 강남만 그러느냐.
지금 부동산 시장이 재건축 테마장이라서 그렇습니다. 지난해에 민간택지에 대해서 분양가 상한제를 폐지했지 않습니까?
이러다 보니까 재건축 추진하는 단지 조합원 입장에서는 우리도 저 정도 분양가를 많이 받을 수 있겠구나 하는 기대감이 형성될 수 있잖아요.
그 기대감이 지금 시세에 반영되는 겁니다. 그것도 분양하는 쪽에서도 보면 시세에 맞춰서 분양가를 책정하다 보니까 계속해서 고분양가의 악순환이 반복되는 그런 측면들이 있다 보니까 많이 걱정을 하고 있습니다.
[앵커]
그런데 이렇게 강남은 뜨거운데요. 그 여파가 강북과 수도권에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 보십니까?
[인터뷰]
만약에 이번에 분양권 전매제한이라든지 여러 가지 강남에 대해서 규제를 하면 일부 풍선효과는 나타날 가능성이 있지 않을까 이런 생각이 들고요. 그런데 풍선효과는 생각보다 오래 가지 않는 게 특징입니다.
말하자면 주도지역에서 시들해지면 잠시 그쪽으로 투자 자금이 이동할 수는 있겠지만 장기적으로 보면 동조한다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.
[앵커]
최근 부동산 시장의 또 다른 이슈 가운데 하나가 중국의 투자세력이 서울과 수도권에 진출하고 있다라는 내용인데요. 실제 내용은 어떻습니까?
[인터뷰]
생각보다 중국 사람들이 한국에 투자하는 경우가 많이 생기고 있는 것은 맞습니다. 제주도를 거쳐서 수도권까지 본격적으로 유입이 되고 있다 이렇게 보시면 되는데.
재미있는 것은 중국 사람들이 무작정 투자하지는 않고요. 주로 약간 연고지역을 중심으로 투자하고 있는 게 특징입니다.
서울에서도 대림동이라든지 연남동 같은 데. 주로 중국 관광객들이 많이 오거나 아니면 중국 교포들이 사는 곳. 이런 곳에서 투자를 많이 하는 경향이 있는데 주로 임대 목적으로 사는 것 같고요.
최근 들어서 과연 그러면 아파트에 대해서 어느 정도 사느냐, 이것도 관심을 많이 갖고 있거든요.
그런데 주로 보니까 강남에서는 반포라든지 청담동 그다음에 마포 합정동이라든지 인천의 송도나 영종도 쪽, 부산 해운대 쪽에 관심을 가지는데 아무래도 투자 겸 거주 목적으로 사는데 이런 상가 빌딩에 비해서 지역적으로 분산돼 있는 모습들이 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 지방으로 가보면 지방은 부산 등 일부 지역을 제외하면 집값이 떨어지는 현상이 나타나서 양극화 현상이 계속되고 있는 것 같은데요. 앞으로 이 양극화 전망은 어떻게 생각하십니까?
[인터뷰]
당분간 진행이 될 수 있다고 보는데요. 왜냐하면 수도권하고 지방의 주택시장의 사이클이 서로 다릅니다.
그래서 단기간에 지방은 집값이 많이 오르는 측면도 있고 이제 입주 물량이 본격적으로 쏟아지는 그런 측면 또 지역경제에 그렇게 튼실하지 않은 측면도 있지 않습니까?
그러다 보니까 지방은 약간은 조정이 있을 수밖에 없다 이렇게 보는데 다만 그렇게 많이 오르지는 않았기 때문에, 투기적 수요가 많지는 않았기 때문에 아마 가격이 급격한 조정보다는 기간조정 정도를 저는 보고 있습니다.
[앵커]
최근의 상황을 보면 2000년대 부동산 시장이 가장 뜨거웠던 때가 정점이 2006년이었죠. 그때 당시와 비교하는 사람들이 적지 않은 것 같은데요. 그때와 상황이 비슷한 점은 무엇이고 또 다른 점이 있다면 무엇일까요?
[인터뷰]
역사는 일정한 리듬을 탄다는 생각이 듭니다. 2006년도 아마 기억하실 텐데 판교 분양할 때죠. 그때 버블세븐 지역 얘기도 하고 그랬는데 그때와 지금과 공통점이라면 주로 고분양가 후폭풍입니다.
그때는 판교 분양가가 3.3제곱미터당 2000만 원 넘어간다고 해서 주변의 집값을 들쑤시는 모습이 나타났던 거고요. 지금은 강남 재건축 고분양가 후폭풍입니다.
그건 같은 측면이고. 그리고 이렇다 할 투자할 데 없는 돈들이 부동산으로 유입되는 과잉 유동성 이것도 공통점이기는 한데요.
그런데 그때 당시, 10년 전에는 수도권 전역이 들썩이는 그런 측면이 있었고 지금은 강남 일부 지역에만 과열되는. 그래서 지역적으로는 다소 차이가 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
결정적으로는 그때 집값은 너무 많이 올랐어요. 그래서 저희 국민은행 통계를 보니까 2006년도에 서울 집값이 무려 18.8%가 올랐어요. 그런데 올해 9월달까지 보면 1.96%, 2%가 채 안 되거든요.
[앵커]
그때와 비교하면 수치상으로는 크지 않네요.
[인터뷰]
특정 지역만, 아까 제가 재건축 테마장이라고 얘기를 드렸는데 이렇다 보니까 정부 입장에서도 전방위적으로 규제를 하기에는 뭔가 데이터가, 근거가 부족한 그런 측면이 있다 보니까 연착륙 대책을 지금 검토하고 있는 것으로 분석되고 있습니다.
[앵커]
오히려 2018년까지는 아파트 입주 물량이 대거 대기하고 있는 상황 아닙니까?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 공급 과잉에 대해서 저는 걱정을 많이 하고 있거든요.
그러니까 옛날에 이런 얘기 있지 않습니까? 물량 앞에 장사가 없다 이런 얘기를 하는데 입주 물량이 내년부터는 집중적으로 쏟아지기 때문에 일부 지역에서는 전세 가격이 좀 떨어지면서 역전세난이 발생할 가능성이 높다고 봅니다.
집주인이 전세 보증금을 못 돌려줘서 여러 가지 어려움을 겪는 현상이라고 할 수 있겠죠. 그리고 만약에 미국의 금리가 더 올라간다든지 가계부채 문제가 심각해진다든지 중국의 경제가 안 좋다든지 할 경우에는 집값이 떨어질 수도 있다는 점도 생각하시고 지금 이런 분위기 좋은 게 이게 계속해서 이어지는 게 아니라 입주 물량이 많았을 때는 오히려 지금과 다른 상황이 전개될 수도 있다는 것을 생각해보시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
전체적인 부동산 시장은 이제 공급물량이 대기하고 있기 때문에 또 집값 하락이 걱정되는 상황인데 또 강남 재건축 시장은 상대적으로 굉장히 뜨거운 부분이어서 거기에 정책 당국의 고민도 있지 않을까 이런 생각이 듭니다. 오늘 말씀 감사드립니다.
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[앵커]
요즘 주택시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 서울 강남을 비롯한 재건축 아파트 단지의 가격이 급등하고 청약시장도 과열되는 양상인데요.
그러다 보니 정부가 또다시 주택시장을 규제하려는 움직임을 보이고 있습니다. 일부 지역에 대한 투기 과열지구 지정도 논의되는 것으로 보이는데요.
KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원 모시고 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?
[인터뷰]
안녕하십니까.
[앵커]
서울 강남을 비롯해서 일부 과열양상을 보이고 있는 주택시장에 대해서 정부가 수요 규제 움직임을 보이고 있다고 하는데요. 이게 구체적으로 어떤 내용입니까?
[인터뷰]
사실상 정부가 지금 주택시장에 대해서 수요 관리 카드를 꺼내든 것은 이번 정부 들어서 거의 처음 있는 일이기 때문에 정책의 큰 변화라고도 볼 수 있을 것 같습니다.
그 이유는 말씀하신 것처럼 일부 지역에 대해서 지나치게 과열되고 집값이 많이 오르다 보니까 어떤 방법을 쓰든지 안정시켜야 되지 않느냐, 이런 여러 가지 여론들이 있기 때문에 지금 정부가 움직이고 있는 것으로 보이고요.
[앵커]
그 전에는 공급 규제였죠?
[인터뷰]
그렇죠. 그동안에는 주로 공급 다이어트 이런 얘기를 많이 했죠. 가계부채와 맞물려 있었지만 물론 금융당국에서는 여러 가지 전매제한 강화 이런 걸 요구했었는데 막상 주택정책의 주무부서인 국토교통부가 이런 말을 하고 있는 건, 언론에서 나오고 있지만 이것은 요새는 오래간만이다 이렇게 보시면 되는데 지금 말씀하신 것처럼 과연 어떠한 대책들이 나올 것인지에 대해서는 지금 언론을 통해서밖에 알 수 없는 상황이에요.
그런데 여러 가지 안목을 종합해보면 일단은 분양권 전매제한 기간을 좀더 강화하지 않을까 이런 생각이 들어요.
지금 서울에서 아파트를 분양받은 사람은 6개월 뒤에 전매를 할 수 있죠. 대체적으로 보면 중도금을 한 번 내고 전매를 할 수가 있습니다.
그런데 이게 지금 현재로 보면 1년 정도 연장될 가능성이 있어 보여요, 만약에 한다면. 그러면 중도금을 세 번 정도 내고 전매를 해야 된다는 그런 측면이 있는 것 같고요.
그런데 지금 시장의 관심은 과연 투기 과열 지구를 지정하겠느냐, 말겠느냐 하는 부분입니다. 투기 과열 지구는 어떻게 보면 강남 3개 구만 한정해서 규제를 할 수 있는 그런 장점이 있거든요.
그런데 이게 또 단점이 있는 게 단지 전매제한 외에도 나머지 부수적인 것들도 많습니다.
예컨대 재건축 조합원들의 지위 양도가 일정 기간 제한된다든지 특히나 LTV, DTI 같은 대출규제도 같이 적용이 되는 경우가 있기 때문에 이렇게 되면 주택시장이 갑자기 냉각될 수 있지 않습니까.
이러다 보니까 정부는 일단은 1, 2주 정도 시간을 지켜보고 어떠한 형태로든 수요 관리책, 말하자면 시장 연착륙 대책을 내놓겠다 이런 얘기를 하고 있습니다.
[앵커]
지금 투기 과열지구 지정 가능성에 대해서 말씀을 해 주셨는데요. 만약 그 대상이 된다면 현재 가장 뜨거운 서울 강남권의 재건축 시장 지역이 되지 않을까요?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 요건으로는 충분히 투기 과열지구로 지정될 만한 걸 갖추고 있거든요.
그러니까 투기 과열지구는 여러 가지 통계가 있지만 주택 가격이 너무 많이 올랐다든지 청약 경쟁률이 너무 뜨겁다든지 할 경우에 여러 가지 규정에 따라서 지정할 수 있는데 물론 지정을 하더라도 어느 정부든 집값이 갑자기 떨어지거나 위축되는 것은 원하지 않죠.
중요한 것은 시장이 안정되게 하는 건데 그런 측면에서 보면 지금 투기 과열지구 지정 부분들은 아무래도 내부적으로 좀더 논의를 해보지 않을까 이런 생각이 듭니다.
[앵커]
역시 부동산이 가장 뜨거운 지역 하면 강남권의 재건축 시장일 것 같은데요. 지금 이쪽의 시세가가 역대 최고가를 갈아치우고 있다고 하던데 어떻습니까?
[인터뷰]
지금 3.3제곱미터당 4000만 원, 심지어 일부 지구는 8000만 원 정도를 얘기하니까요. 이게 어떻게 보면 지나치게 집값이 많이 오르는 측면이 있고. 그런데 왜 이렇게 강남만 그러느냐.
지금 부동산 시장이 재건축 테마장이라서 그렇습니다. 지난해에 민간택지에 대해서 분양가 상한제를 폐지했지 않습니까?
이러다 보니까 재건축 추진하는 단지 조합원 입장에서는 우리도 저 정도 분양가를 많이 받을 수 있겠구나 하는 기대감이 형성될 수 있잖아요.
그 기대감이 지금 시세에 반영되는 겁니다. 그것도 분양하는 쪽에서도 보면 시세에 맞춰서 분양가를 책정하다 보니까 계속해서 고분양가의 악순환이 반복되는 그런 측면들이 있다 보니까 많이 걱정을 하고 있습니다.
[앵커]
그런데 이렇게 강남은 뜨거운데요. 그 여파가 강북과 수도권에는 어느 정도 영향을 미칠 것으로 보십니까?
[인터뷰]
만약에 이번에 분양권 전매제한이라든지 여러 가지 강남에 대해서 규제를 하면 일부 풍선효과는 나타날 가능성이 있지 않을까 이런 생각이 들고요. 그런데 풍선효과는 생각보다 오래 가지 않는 게 특징입니다.
말하자면 주도지역에서 시들해지면 잠시 그쪽으로 투자 자금이 이동할 수는 있겠지만 장기적으로 보면 동조한다, 이렇게 볼 수가 있을 것 같습니다.
[앵커]
최근 부동산 시장의 또 다른 이슈 가운데 하나가 중국의 투자세력이 서울과 수도권에 진출하고 있다라는 내용인데요. 실제 내용은 어떻습니까?
[인터뷰]
생각보다 중국 사람들이 한국에 투자하는 경우가 많이 생기고 있는 것은 맞습니다. 제주도를 거쳐서 수도권까지 본격적으로 유입이 되고 있다 이렇게 보시면 되는데.
재미있는 것은 중국 사람들이 무작정 투자하지는 않고요. 주로 약간 연고지역을 중심으로 투자하고 있는 게 특징입니다.
서울에서도 대림동이라든지 연남동 같은 데. 주로 중국 관광객들이 많이 오거나 아니면 중국 교포들이 사는 곳. 이런 곳에서 투자를 많이 하는 경향이 있는데 주로 임대 목적으로 사는 것 같고요.
최근 들어서 과연 그러면 아파트에 대해서 어느 정도 사느냐, 이것도 관심을 많이 갖고 있거든요.
그런데 주로 보니까 강남에서는 반포라든지 청담동 그다음에 마포 합정동이라든지 인천의 송도나 영종도 쪽, 부산 해운대 쪽에 관심을 가지는데 아무래도 투자 겸 거주 목적으로 사는데 이런 상가 빌딩에 비해서 지역적으로 분산돼 있는 모습들이 나타나고 있습니다.
[앵커]
그런데 지방으로 가보면 지방은 부산 등 일부 지역을 제외하면 집값이 떨어지는 현상이 나타나서 양극화 현상이 계속되고 있는 것 같은데요. 앞으로 이 양극화 전망은 어떻게 생각하십니까?
[인터뷰]
당분간 진행이 될 수 있다고 보는데요. 왜냐하면 수도권하고 지방의 주택시장의 사이클이 서로 다릅니다.
그래서 단기간에 지방은 집값이 많이 오르는 측면도 있고 이제 입주 물량이 본격적으로 쏟아지는 그런 측면 또 지역경제에 그렇게 튼실하지 않은 측면도 있지 않습니까?
그러다 보니까 지방은 약간은 조정이 있을 수밖에 없다 이렇게 보는데 다만 그렇게 많이 오르지는 않았기 때문에, 투기적 수요가 많지는 않았기 때문에 아마 가격이 급격한 조정보다는 기간조정 정도를 저는 보고 있습니다.
[앵커]
최근의 상황을 보면 2000년대 부동산 시장이 가장 뜨거웠던 때가 정점이 2006년이었죠. 그때 당시와 비교하는 사람들이 적지 않은 것 같은데요. 그때와 상황이 비슷한 점은 무엇이고 또 다른 점이 있다면 무엇일까요?
[인터뷰]
역사는 일정한 리듬을 탄다는 생각이 듭니다. 2006년도 아마 기억하실 텐데 판교 분양할 때죠. 그때 버블세븐 지역 얘기도 하고 그랬는데 그때와 지금과 공통점이라면 주로 고분양가 후폭풍입니다.
그때는 판교 분양가가 3.3제곱미터당 2000만 원 넘어간다고 해서 주변의 집값을 들쑤시는 모습이 나타났던 거고요. 지금은 강남 재건축 고분양가 후폭풍입니다.
그건 같은 측면이고. 그리고 이렇다 할 투자할 데 없는 돈들이 부동산으로 유입되는 과잉 유동성 이것도 공통점이기는 한데요.
그런데 그때 당시, 10년 전에는 수도권 전역이 들썩이는 그런 측면이 있었고 지금은 강남 일부 지역에만 과열되는. 그래서 지역적으로는 다소 차이가 있다 이렇게도 볼 수가 있을 것 같습니다.
결정적으로는 그때 집값은 너무 많이 올랐어요. 그래서 저희 국민은행 통계를 보니까 2006년도에 서울 집값이 무려 18.8%가 올랐어요. 그런데 올해 9월달까지 보면 1.96%, 2%가 채 안 되거든요.
[앵커]
그때와 비교하면 수치상으로는 크지 않네요.
[인터뷰]
특정 지역만, 아까 제가 재건축 테마장이라고 얘기를 드렸는데 이렇다 보니까 정부 입장에서도 전방위적으로 규제를 하기에는 뭔가 데이터가, 근거가 부족한 그런 측면이 있다 보니까 연착륙 대책을 지금 검토하고 있는 것으로 분석되고 있습니다.
[앵커]
오히려 2018년까지는 아파트 입주 물량이 대거 대기하고 있는 상황 아닙니까?
[인터뷰]
그렇습니다. 지금 공급 과잉에 대해서 저는 걱정을 많이 하고 있거든요.
그러니까 옛날에 이런 얘기 있지 않습니까? 물량 앞에 장사가 없다 이런 얘기를 하는데 입주 물량이 내년부터는 집중적으로 쏟아지기 때문에 일부 지역에서는 전세 가격이 좀 떨어지면서 역전세난이 발생할 가능성이 높다고 봅니다.
집주인이 전세 보증금을 못 돌려줘서 여러 가지 어려움을 겪는 현상이라고 할 수 있겠죠. 그리고 만약에 미국의 금리가 더 올라간다든지 가계부채 문제가 심각해진다든지 중국의 경제가 안 좋다든지 할 경우에는 집값이 떨어질 수도 있다는 점도 생각하시고 지금 이런 분위기 좋은 게 이게 계속해서 이어지는 게 아니라 입주 물량이 많았을 때는 오히려 지금과 다른 상황이 전개될 수도 있다는 것을 생각해보시는 게 좋을 것 같습니다.
[앵커]
전체적인 부동산 시장은 이제 공급물량이 대기하고 있기 때문에 또 집값 하락이 걱정되는 상황인데 또 강남 재건축 시장은 상대적으로 굉장히 뜨거운 부분이어서 거기에 정책 당국의 고민도 있지 않을까 이런 생각이 듭니다. 오늘 말씀 감사드립니다.
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