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■ 조명래 / 단국대학교 도시지역계획학과 교수
[앵커]
정부가 나흘 전에 가계부채 대책을 발표한 이후 부동산 시장이 지금 들썩이고 있습니다. 오히려 아파트 공급 물량이 줄어서 2, 3년 뒤에는 집값이 다시 상승할 것이라는 예측까지 해 설득력을 얻고 있는데 전문가 연결해서 자세히 들어보겠습니다.
조명래 한국대학교 도시계획부동산 학부 교수 전화 연결되어 있습니다. 조명래 교수님 나와 계십니까? 정부가 발표한 8. 25 가계부채 계획. 내용을 보면 공급량을 줄이고 집단 대출규제를 강화한다는 것인데 정부 대책 나왔을 때 어떻게 보셨습니까?
[인터뷰]
지금 말씀을 하신 대로 가계부채가 한 1200조를 넘었으니까 줄이기 위한 방안으로 이번에 대책을 내놓았는데 문제는 정책의 목표는 가계대출을 줄인다고 하면서 내놓은 방안은 공급을 줄인 겁니다.
그래서 공급을 줄이게되면 집을 덜 사기 때문에 그만큼 대출을 덜 받는 효과는 있습니다만 사실상 대출을 줄이는 정책으로는 공급을 줄이는 정책이 별로 효과가 있다고 보지 않는데 어쨌든 정부가 이번에 그걸 핵심으로 내놓았습니다.
[앵커]
대책이 정곡을 찌르지 못했다, 그러니까 맥을 잘못 짚었다는 말씀을 하시는 것인데 그런데 지금 집을 사기 위해서 무리하게 대출 받지 말라는 건데 빚내서 집 사라는 것이 현 정부의 기존 입장 아니였습니까?
[인터뷰]
특히 그만두신 최경환 부총리가 계실 때는 경기 부양의 일환으로 초저금리 대출을 더 내서 집을 사도록 부추겼는데 문제는 지난 3~4년간 정부가 계속 규제완화 정책을 집을 사라고 했었는데 결과론적으로 작년부터 주택의 과잉공급의 문제가 나타나고 있습니다.
작년 같은 경우 인허가 건수가 한 76만인데 어쨌든 20년 만에 최고 기록을 달성했는데요. 올해 들어서 인허가 건수가 오히려 더 늘고 있습니다. 18.4%가 작년에 비해 늘고 있는데 이만큼 많은 인허가 물량은 결국 2년 시차를 두고 시장에 공급 물량으로 실제 공급 물량으로 나오게 되거든요.
76만 건 중에서 80%가 2년 뒤에 입주 물량으로 나옵니다. 그렇게 되면 정부가 지금 2023년까지 연간 공급량을 39만으로 잡고 있는데 한 20만호가 초과되는 것이죠. 그렇게 해서 정부가 그동안 규제 완화를 했는데 공급과잉이 문제가 있고 또 가계 대출이 빠르게 늘고 있기 때문에 그걸 잡기 위한 그런 목적으로 정책을 내놓은 것 같습니다.
[앵커]
그런데 정부 발표 이후 부동산 시장이 들썩인다, 이런 보도가 계속 나오고 있거든요. 2, 3년 뒤에는 공급물량이 오히려 줄어서 집값이 더 상승하는 것이 아니냐는 비관적인 전망이 나오고 있는데 가계 빚은 못 잡고 집값만 띄울 가능성 장기적으로 그럴 수 있는 가능성이 있다고 보십니까?
[인터뷰]
특히 업계에서는 그런 반응을 내놓고 있거든요. 왜냐하면 이번 핵심 대책 중 하나가 공공택지 공급을 줄이겠다고 했습니다. 한 5만 호 정도 공급 물량을 줄이는 그런 효과가 있는데요.
문제는 이 공급 택지라는 것이 LH가 공급하는 저렴한 택지이고 그걸 중소 건설업체들이 분양을 받아서 거기에다가 아파트를 짓는 것인데 그만큼 저렴한 주택을 공급할 수 없기 때문에 서민들이, 실수요자들이 집을 살 수 없게 되면 결국 집값이 오른다 이런 이야기를 하고 있는 것이죠.
[앵커]
그런데 당초 시장은 분양권 전매제한 같은 강력한 대안을 내놨었거든요. 그런데 이번에 정부 대책에서는 빠졌습니다. 왜 빠졌다고 보십니까?
[인터뷰]
사실 그게 핵심 정책 중의 하나입니다. 왜냐하면 최근에 시장 거래 활성화의 핵심이 사실 분양시장이거든요. 작년 같은 경우에는 110만 건의 거래가 있었고 올해는 약간 줄었습니다마는 특히 올해 같은 경우에는 28%가 총거래량 중 신규 분양 거래입니다.
그만큼 분양거래가 활성화 됐는데 이번에 정부가 지난 2~3년간 전매제한을 완화하거나 1순위 자격을 완화해서 나온 결과이기 때문에 거래량을 줄이고 또 공급량을 줄이기 위해서는 전매제한을 반드시 실시해야 함에도 불구하고 정부가 이번에 대책으로 내놓지 못했던 것은 특히 국토부 쪽에서 그나마 살아난 부동산 시장의 열기를 줄일 수 없다, 살릴 수 없다고 해서 금융당국에서는 요구가 된 것으로 알고 있는데 국토부가 그 정책을 받지 않아서 이번 대책에서는 빠진 것으로 알려져 있습니다.
[앵커]
정곡을 찌르지 못한 8. 25 가계부채 대책, 교수님이 보시기에 추가 대책이 나올 것으로 보이십니까?
[인터뷰]
문제는 2~3년 뒤에 과잉공급 문제가 현실화가 된다면 그게 아마 올 하반기 정도 되면 판가름될 것 같은데요. 정부 대책이 효과가 없으면 아마 추가 대책이 나올 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
교수님 마지막으로 한 가지 더 질문을 드리겠습니다. 지금 내 집을 가지고 있지 않다면 지금 집을 사는 게 좋을까요, 기다리는 게 좋을까요?
[인터뷰]
정말 집이 필요한 사람들은 저는 사도 된다고 봅니다. 하지만 최근에 정부가 새로운 정책을 내놓고 있고요.
그다음에 특히 공급과잉 문제로 아직도 시장에서 뜨거운 감자로 남아있기 때문에 조금은 추세를 보고 하반기에 가서 가격 하락이 어떤 모습을 띨지 추가적으로 떨어지는 경향이 있다는 내년 이후 사는 것이 좋고요.
만약에 상반기의 그런 경기기조가 유지될 것 같으며 저는 특히 늦은 하반기가 아닌 초기 하반기에는 사는 것이 어떤가 생각합니다.
[앵커]
지금 오른다고 너무 급하게 마음을 먹지 말고 추세를 봐야 한다, 이런 말씀이세요.
[인터뷰]
그렇습니다.
[앵커]
지금까지 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수였습니다. 교수님, 고맙습니다.
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[앵커]
정부가 나흘 전에 가계부채 대책을 발표한 이후 부동산 시장이 지금 들썩이고 있습니다. 오히려 아파트 공급 물량이 줄어서 2, 3년 뒤에는 집값이 다시 상승할 것이라는 예측까지 해 설득력을 얻고 있는데 전문가 연결해서 자세히 들어보겠습니다.
조명래 한국대학교 도시계획부동산 학부 교수 전화 연결되어 있습니다. 조명래 교수님 나와 계십니까? 정부가 발표한 8. 25 가계부채 계획. 내용을 보면 공급량을 줄이고 집단 대출규제를 강화한다는 것인데 정부 대책 나왔을 때 어떻게 보셨습니까?
[인터뷰]
지금 말씀을 하신 대로 가계부채가 한 1200조를 넘었으니까 줄이기 위한 방안으로 이번에 대책을 내놓았는데 문제는 정책의 목표는 가계대출을 줄인다고 하면서 내놓은 방안은 공급을 줄인 겁니다.
그래서 공급을 줄이게되면 집을 덜 사기 때문에 그만큼 대출을 덜 받는 효과는 있습니다만 사실상 대출을 줄이는 정책으로는 공급을 줄이는 정책이 별로 효과가 있다고 보지 않는데 어쨌든 정부가 이번에 그걸 핵심으로 내놓았습니다.
[앵커]
대책이 정곡을 찌르지 못했다, 그러니까 맥을 잘못 짚었다는 말씀을 하시는 것인데 그런데 지금 집을 사기 위해서 무리하게 대출 받지 말라는 건데 빚내서 집 사라는 것이 현 정부의 기존 입장 아니였습니까?
[인터뷰]
특히 그만두신 최경환 부총리가 계실 때는 경기 부양의 일환으로 초저금리 대출을 더 내서 집을 사도록 부추겼는데 문제는 지난 3~4년간 정부가 계속 규제완화 정책을 집을 사라고 했었는데 결과론적으로 작년부터 주택의 과잉공급의 문제가 나타나고 있습니다.
작년 같은 경우 인허가 건수가 한 76만인데 어쨌든 20년 만에 최고 기록을 달성했는데요. 올해 들어서 인허가 건수가 오히려 더 늘고 있습니다. 18.4%가 작년에 비해 늘고 있는데 이만큼 많은 인허가 물량은 결국 2년 시차를 두고 시장에 공급 물량으로 실제 공급 물량으로 나오게 되거든요.
76만 건 중에서 80%가 2년 뒤에 입주 물량으로 나옵니다. 그렇게 되면 정부가 지금 2023년까지 연간 공급량을 39만으로 잡고 있는데 한 20만호가 초과되는 것이죠. 그렇게 해서 정부가 그동안 규제 완화를 했는데 공급과잉이 문제가 있고 또 가계 대출이 빠르게 늘고 있기 때문에 그걸 잡기 위한 그런 목적으로 정책을 내놓은 것 같습니다.
[앵커]
그런데 정부 발표 이후 부동산 시장이 들썩인다, 이런 보도가 계속 나오고 있거든요. 2, 3년 뒤에는 공급물량이 오히려 줄어서 집값이 더 상승하는 것이 아니냐는 비관적인 전망이 나오고 있는데 가계 빚은 못 잡고 집값만 띄울 가능성 장기적으로 그럴 수 있는 가능성이 있다고 보십니까?
[인터뷰]
특히 업계에서는 그런 반응을 내놓고 있거든요. 왜냐하면 이번 핵심 대책 중 하나가 공공택지 공급을 줄이겠다고 했습니다. 한 5만 호 정도 공급 물량을 줄이는 그런 효과가 있는데요.
문제는 이 공급 택지라는 것이 LH가 공급하는 저렴한 택지이고 그걸 중소 건설업체들이 분양을 받아서 거기에다가 아파트를 짓는 것인데 그만큼 저렴한 주택을 공급할 수 없기 때문에 서민들이, 실수요자들이 집을 살 수 없게 되면 결국 집값이 오른다 이런 이야기를 하고 있는 것이죠.
[앵커]
그런데 당초 시장은 분양권 전매제한 같은 강력한 대안을 내놨었거든요. 그런데 이번에 정부 대책에서는 빠졌습니다. 왜 빠졌다고 보십니까?
[인터뷰]
사실 그게 핵심 정책 중의 하나입니다. 왜냐하면 최근에 시장 거래 활성화의 핵심이 사실 분양시장이거든요. 작년 같은 경우에는 110만 건의 거래가 있었고 올해는 약간 줄었습니다마는 특히 올해 같은 경우에는 28%가 총거래량 중 신규 분양 거래입니다.
그만큼 분양거래가 활성화 됐는데 이번에 정부가 지난 2~3년간 전매제한을 완화하거나 1순위 자격을 완화해서 나온 결과이기 때문에 거래량을 줄이고 또 공급량을 줄이기 위해서는 전매제한을 반드시 실시해야 함에도 불구하고 정부가 이번에 대책으로 내놓지 못했던 것은 특히 국토부 쪽에서 그나마 살아난 부동산 시장의 열기를 줄일 수 없다, 살릴 수 없다고 해서 금융당국에서는 요구가 된 것으로 알고 있는데 국토부가 그 정책을 받지 않아서 이번 대책에서는 빠진 것으로 알려져 있습니다.
[앵커]
정곡을 찌르지 못한 8. 25 가계부채 대책, 교수님이 보시기에 추가 대책이 나올 것으로 보이십니까?
[인터뷰]
문제는 2~3년 뒤에 과잉공급 문제가 현실화가 된다면 그게 아마 올 하반기 정도 되면 판가름될 것 같은데요. 정부 대책이 효과가 없으면 아마 추가 대책이 나올 것으로 보고 있습니다.
[앵커]
교수님 마지막으로 한 가지 더 질문을 드리겠습니다. 지금 내 집을 가지고 있지 않다면 지금 집을 사는 게 좋을까요, 기다리는 게 좋을까요?
[인터뷰]
정말 집이 필요한 사람들은 저는 사도 된다고 봅니다. 하지만 최근에 정부가 새로운 정책을 내놓고 있고요.
그다음에 특히 공급과잉 문제로 아직도 시장에서 뜨거운 감자로 남아있기 때문에 조금은 추세를 보고 하반기에 가서 가격 하락이 어떤 모습을 띨지 추가적으로 떨어지는 경향이 있다는 내년 이후 사는 것이 좋고요.
만약에 상반기의 그런 경기기조가 유지될 것 같으며 저는 특히 늦은 하반기가 아닌 초기 하반기에는 사는 것이 어떤가 생각합니다.
[앵커]
지금 오른다고 너무 급하게 마음을 먹지 말고 추세를 봐야 한다, 이런 말씀이세요.
[인터뷰]
그렇습니다.
[앵커]
지금까지 조명래 단국대학교 도시계획부동산학부 교수였습니다. 교수님, 고맙습니다.
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