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■ 박성호, YTN 경제전문기자 / 김규정, NH투자증권 부동산 연구위원
[앵커]
지난해 공급과잉의 여파일까요, 미분양 주택이 또다시 불안감이 커져있습니다. 그렇지만 건설사들의 밀어내기 분양이 계속되면서 주택시장 불안감은 커지고 있는데요. 이런 가운데 다음달 시작되는 대출규제 강화 영향으로 부동산 거래시장은 더욱 냉각될 전망입니다.
오늘 이슈인사이드에서는 부동산 관련 이슈 집중적으로 짚어보겠습니다. 박성호 YTN 경제전문기자 그리고 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나오셨습니다. 어서오세요.
먼저 박성호 기자, 조금 전 나왔던 속보부터 여쭤보겠습니다. 일본은행이 사상 처음으로 마이너스 금리를 도입하기로 했다는데 경기 부양책인 거겠죠?
[기자]
일단 일반적으로 돈을 은행에 맡기면 이자를 받지 않습니까? 그게 금리가 높든 낮든간에. 그런데 이건 맡기게 되면 피라고 해서 관리비를 받겠다, 실질적으로 보면 마이너스 0. 1%의 금리를 주겠다. 돈을 맡기면 비용을 오히려 돈을 맡긴 사람이 내야 된다. 그 얘기는 돈을 은행에 넣지 말고 다른 곳에 투자하든지 소비를 하라라는 이야기입니다. 그런 얘기를 일본은행이 했고요.
그다음에 물가가 보통 미국과 마찬가지로 2% 정도는 올라야 되겠다라는 이야기를 하는데 언제 2%가 될 거냐. 목표가 2%로 가야 되는데 그 시기를 원래 올해 하반기로 잡았는데 내년 상반기로 한 6개월 정도 더 미뤘습니다. 그럼으로써 물가 오르는 거 걱정말고 돈을 많이 써라, 이런 취지로 얘기했고요. 그래서 도쿄증시가 4% 이상 급등을 했고 엔화 가치가 달러당 121엔 정도로 급락을 했습니다.
[앵커]
그러니까 간단히 이야기 하자면 은행에 돈을 맡기려면 돈을 오히려 주고 맡겨라라는 것인데 그렇게 되면 누가 은행에 돈을 맡기겠습니까? 돈을 빼서 투자를 하겠죠. 우리나라에 미칠 영향은 어떻게 내다볼 수 있을까요?
[기자]
우리나라와 중국에 큰 영향을 미칠 것입니다. 세계경제인데. 엔화 가치가 급격하게 떨어지게 되면 예를 들어서 미국 시장에서 우리나라 자동차과 일본 자동차 수출품이 맞붙었을 때 일본은 수출가격을 더 내릴 수가 있게 됩니다. 그만큼 우리한테는 경쟁력이 악화가 되는 것이죠.
그다음에 이번 엔화 가치가 떨어진다는 얘기는 중국의 위안화 가치가 올라간다는 이야기입니다. 중국이 그렇지 않아도 7% 성장대를 끝내고 겨우 6% 성장으로 가 있는데 중국이 더 금융완화라든지 돈을 더 많이 푼다든지 그런 압박을 받게 돼 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 일본과 중국 사이에 껴서 우리나라의 경제가 정말 점점 더 어려워지는 게 아닌가 하는 생각도 듭니다. 알겠습니다. 이 문제는 좀더 짚어보도록 하고요.
부동산 이야기를 한번 해 보겠는데요. 한때 호황을 누리는 듯한 아파트 분양시장, 다시 미분양이 늘고 있다는데 어느 정도로 늘었습니까?
[기자]
작년 말, 전국에 한 6만 가구 정도가 미분양 상태입니다. 이 수준을 어떻게 볼 것이냐는 겁니다. 그런데 미분양 6만 중에 3만 중에 거의 절반이 2달 사이에 는 거잖아요. 그러면 그 속도가 문제가 될 수 있겠죠. 그러면 앞으로 속도가 어떻게 될 것이냐. 여기에 대한 전망이 엇갈리고 있는데 그것이 점차 완화될 것이라는 전망이 더 우세한 것 같고요.
그런데 전반적으로 보면 미분양 6만 가구다, 전국적으로. 이걸 보면 지난 10년 정도의 평균을 보면 한 해에 7만 가구 정도가 미분양이거든요. 그렇게 보면 그렇게 심각하지 않을 수 있다, 그렇게 볼 수 있는 건데 앞서 말씀드렸듯이 두 달 사이에 3만이 늘었다, 속도가 얼마나 빠르냐, 완화되느냐, 이것을 우리가 지켜봐야 될 문제입니다.
[앵커]
그렇군요. 그러니까 지난 연말에 굉장히 늘어난 미분양이 많다는 이야기인데요. 특히 지역별로 어느 지역들에 미분양이 많이 늘었나요?
[인터뷰]
12월 발표 자료에서 한 달 동안 미분양주택이 급증한 지역은 공급량이 많았던 지역인데요. 경기도, 대구, 충청지역이 특히 한 달 동안 신고된 미분양주택이 급증을 했고요. 지금 자녀 미분양주택 총량으로 보자면 경기 용인이나 파주, 화성, 김포, 평택 등지에 현재 잔여 남아있는 미분양주택이 많은 것으로 조사가 되고 있습니다. 전체 6만 미분양 주택 중에 3만 채 정도가 수도권에 남아있는데 그중에서도 상당량이 거의 경기도 쪽에서 공급이 많았던 택지나 신도시에서 지어진 대규모 아파트단지에서 미분양 아파트가 많이 나온 것으로 집계가 됐습니다.
[앵커]
지난해 8, 9월만 해도 굉장히 몰렸고 또 특정지역 같은 경우에는 수천만원씩 프리미엄도 붙지 않았었습니까? 왜 이렇게 갑자기 냉각이 된 걸까요?
[인터뷰]
일단 앞서 들으셨겠지만 10월, 11월, 예를 들면 가을 비수기에서 겨울로 넘어가면서 공급을 줄이는 시점에도 건설업체들이 공급 물량을 계속 많이 쏟아내서 단기간 계약되지 않고 남는 미분양 주택이 늘어날 수밖에 없었고요. 또 최근에 분양가 상한제 등이 풀리면서 분양가격이 높아졌기 때문에 수요자들이 당첨이 된 후에도 계약을 포기하게 되는 사례들이 늘어나게 된 것 같습니다. 그리고 전반적으로는 올해 2월부터 대출제도 강화가 있고 작년보다는 나빠질 거다라는 전망 때문에 수요자들이 관망세로 돌아서면서 공급된 물량들이 소화되지 못하고 미분양 주택으로 쌓였다고 할 수 있습니다.
[기자]
약간 보충설명을 드리면 이런 게 있습니다. 국토연구원에서 보면 한 10년 정도 예측을 한 게 있는데요. 우리나라가 1년에 한 39만호 정도가 필요하다고 그래요.
그런데 작년에 공급된 실적이 52만 호쯤 되거든요. 상당히 많이 초과를 했죠. 그렇지만 그것이 올해는 어떻게 될 것이냐, 올해는 좀 줄 것이다. 한 38만 호 정도로 내려올 것이다라는 전망들이 있어요. 그래서 아마 작년보다는 올해 또 전세난이나 그런 공급난은 있겠지만 추세는 완화가 되지 않을까 하는 추세가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 특히 위례신도시나 동탄 같은 경우에는 당첨만 되면 프리미엄은 보장이 됐다고 하는 지역인데 요즘 이 지역도 꽁꽁 얼어붙었다고 하는데 정말 그러습니까?
[인터뷰]
인기가 있었던 시범지역이나 아니면 역세권 지역에 좋은 블럭들은 앞서 이미 분양이 된 상태고요. 이제 후발주자로 분양하는 곳들이 아무래도 공급 경쟁에 부담이 커지면서 계약되지 못한 물량들이 늘어나고 있는 것 같고 특히 위례신도시나 동탄이 신도시의 경우에는 올해부터 본격적으로 입주하는 물량들도 나오고 있기 때문에 수요자들이 입주가 임박한 분양권을 구매할 수도 있고 또 3년 후에 입주하게 되는 새 분양 아파트 청약을 할 수도 있고. 이렇게 선택지가 다양해지면서 아무래도 공급되는 물량들이 조절되지 않으면 미분양 주택이 계속 늘어나거나 아니면 입주단지의 프리미엄이 좀 하락하는 상황이 당분간은 나타날 가능성이 높다고 보셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 문제는 이렇게 주택시장이 상환이 악화되는데도 건설사들은 계속 밀어내기 분양을 하고 있다는 것 아니겠습니까? 올해 2월, 3월만 해도 분양하는 게 굉장히 많다고 그러던데 왜 그런 겁니까, 총선을 앞두고 의식한 걸까요?
[기자]
그거보다는 우선 건설사들이 어떤 분양계획을 세울 때는 시장 전망이라든지 또 여러 가지 계약을 미리 해 놓잖아요, 그렇죠? 청약도 받고. 그러니까 어느 정도 시기를 조정할 수 있겠지만 자기들이 1년, 6개월 마음대로 조정할 수 있는 건 아니거든요. 상당히 거기에 경직성이 있고요.
그다음에 아까 설명해 주셨듯이 GS건설, 롯데건설, 현대건설 이런 쪽이 왜 분양을 하려고 하느냐면 지역마다 편차가 있습니다. 역세권이라든지 분양이 잘 되는 중심으로 하는 것이지 원래 잘 안 되는 지역들이 있거든요. 그런 데는 안 하는 거죠. 그러니까 상당히 숫자만 보고 판단할 거는 아니다. 그러니까 괜찮은 지역들은 항상 몰리게 돼 있고, 그렇지 않은 지역은 집값도 떨어질 때도 먼저 떨어지고, 미분양 한파도 더 많이 받고 그런 지역적 특성이 있는 것입니다.
[앵커]
지역적으로 특성이 있다라고 짚어주셨는데 어떻게 보세요?
[인터뷰]
일단은 설 이후면 건설업체들이 원래 공급을 좀 많이 하게 되는 봄 시즌입니다. 그래서 그 시기에 공급계획을 많이 잡아놓은 상황이기는 한데. 제가 볼 때는 미분양 주택이 늘어나는 추세를 보이면서 업체들이 조금 분양을 미루거나 분양가격을 조절하거나 이렇게 자체적으로 시장 수급을 맞추려는 노력을 할 것으로 예상을 해 보고요. 수요자 입장에서는 어쨌든 작년에 52만 채가 분양이 됐기 때문에 당분간 미분양주택이 조금씩 계속 적체될 수 있습니다.
그래서 지역별로 공급이 조금 많이 돼서 미분양 주택이 많이 남아있는 곳에 청약을 하시게 될 때 앞서 말씀하신 것처럼 입주한 시점의 수급 경쟁력에 대해서도 한 번 더 생각을 해 보시고 공급이 과잉 상태로 가더라도 가격 하락이나 아니면 경쟁력이 높게 유지될 수 있는 상품을 선택해서 선별적으로 청약을 하시는 전략을 세워야 된다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀을 해 주셨는데 지금 내집을 마련하려는 실수요자들은 그러면 지금이 청약이나 내집을 마련하는 기회가 되는 걸까요, 아니면 집값 하락세가 계속될 거다라는 전망이 있기 때문에 조금 더 관망을 해야 될까요?
[인터뷰]
일단 시장에서 수요자들의 선택은 현재 관망세인 것 같습니다. 1월 현재는 줄어든 상태고 수요자들이 가격이 떨어질 수 있다라는 전망들을 하시면서 조금 시간을 두고 지켜보자, 관망세로 돌아서고 있기 때문에 저희의 전망보다도 앞서 수요자들이 움직이고 있는 상황이고요.
청약 같은 경우에는 아무래도 청약을 하신 후에 실제 입주하시는 시점까지 3년이라는 시간 차이가 있기 때문에 그 시점에서 좋은 주택일 수 있겠느냐를 판단하시고 청약하시는 전략이 가장 중요하겠고요.
기존주택 같은 경우에는 지금 어쨌든 1월 현재 주택시장에서 소폭식 가격 약세를 보이는 지역이 늘어나고도 있습니다. 서울 강남권에서도 전체적인 것은 아니지만 하락세를 보이는 단지들도 나오고 있기 때문에 일단은 적어도 설 이전까지는 시장의 흐름을 조금 지켜보시면서 구매 의사결정을 하시는 게 현명한 전략이 될 것 같습니다.
[앵커]
시점으로는 설 이후까지 지켜봐라라는 말씀이었습니다. 세입자 입장에서는 고민할 수밖에 없는 게 이제 워낙에 전세가가 오르다 보니까 차라리 집을 사야겠다고 마음먹으신 분들도 꽤 있을 것 같아요. 특히나 요즘에는 전세뿐만 아니라 준전세도 늘어나는 추세라고 하는데 먼저 준전세라는 게 예전에 말하던 반전세, 그걸 일컫는 건가요?
[기자]
반전세는 언론에서 그렇게 쓰는 거고요. 정부나 이런 데서의 공식 용어는 준전세입니다. 그러니까 원래 월세라고 하는 게 몇 가지 개념으로 나뉘어져요. 원래 순수한 월세가 있고요. 그다음에 준전세가 있고, 그다음에 전세가 있어요. 전세가 있는데 문제는 보증금이라는 게 있잖아요. 보증금 따로 주고 월세를 내다가 보증금이 계속 100%까지 올라가면 전세가 되잖아요. 핵심은, 현재 트렌드는 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 겁니다.
그것을 수요자들이 그렇게 찾는 거냐, 그거보다는 집을 가지고 있는 사람들, 임대하시는 분들이 전세를 해서 받아서 은행에 넣어놓으면 금리가 낮잖아요. 그거보다는 월세로 통해서 받는 게 수익이 훨씬 높고. 반대죠, 임차인은 반대죠. 그래서 현재 전세난은 계속되고 있는 거고 정도는 약화될지 모르지만 당분간 전세난은 계속된다라는 게 시장의 전체적인 전망입니다.
[앵커]
그렇군요. 전세 가격이 계속 오르다 보니까 전세 인상금을 인상분을 월세로 전환해서 받는 것도 늘기 때문에 준전세가 늘어나는 것 같아요. 그런데 실제 임차인 입장에서 세를 얻으려는 입장에서 준전세도 굉장히 귀하다고 하던데요, 어떻습니까?
[인터뷰]
요즘은 보증금, 예전처럼 완전하게 전세계약을 할 수 있는 신규 물건은 앞서 말씀드린 위례라든가 새로 공급되는 시장에서 나오는 경우를 빼고는 정말 찾기가 어려운 것 같고요. 말씀을 하신 것처럼 집주인들이 전세계약 만기가 됐을 때 보증금을 올려달라고 하면서 그 보증금을 월세로 받겠다라고 하면 그게 준전세가 되는 것이잖아요.
그래서 어쨌든 공급을 하는 집주인들이 일부라도 월세를 받는 형태를 원하기 때문에 시장에서는 그런 물건 위주로 공급이 되고 있는 거고. 그것들 중에서도 월세 금액이 적어서 매달 현금 지출이 부담이 적을 수 있는 상품을 찾기는 굉장히 어려운 상태입니다. 그래서 그런 좋은 준전세를 찾기 위해서 세입자들간의 경쟁도 늘어나고요.
그런데 요즘에는 사실은 수요자 입장에서 준전세를 희망하는 경우도 간혹 나타나고 있습니다. 왜냐하면 전세 보증금을 계속 올려주다 보니까 집값의 가치에 비해서 전세보증금이 너무 높아서 나중에 계약 종료 후에도 돌려받을 때도 걱정이 되고 소위 깡통전세라고 해서 집값의 가치 수준보다 전세 보증금이 너무 과도하다는 판단이 되면 세입자들도 보증금을 더 올려주기 보다는 그냥 안전하게 그 부분은 월세로 추가 계약을 하자, 이런 식으로 나오기도 해서 요즘은 양쪽에서, 공급하는 집 주인이나 세입자 양쪽에서 희망해서 계약이 체결되는 경우도 나타나고 있습니다. 그야말로 월세 시장이 점점 확대되는 트렌드이자 과도기 전 상황이라고 봐야겠죠.
[앵커]
그렇군요, 점점 전세가 없어진다는 말일 텐데요. 전세값은 올라가고 매매는 안 되고 있고 참 어려운 것 같습니다. 이런 와중에 다음 달에 당장 대출규제가 강화되면서 이런 부동산에 불어닥친 한파, 점점 더 심해질 것으로 예상이 되지 않습니까?
[기자]
이렇게 되는 것이죠. 주택을 담보로 해서 대출을 받는 게 주택담보대출이잖아요. 그 기준이 강화되는 겁니다. 단 이렇습니다. 신규 대출에 관해서 강화되는 것인데 그것을 여신심사기준이라고 하는데 수도권은 다음 달부터 적용이 되고요. 비수도권은 5월 1일부터 적용이 됩니다. 다만 그것이 어떤 영향을 미치느냐. 간단하게 이야기를 하면 이렇습니다. 돈을 빌릴 때 몇 년간은 안 갚고 이자만 갚고 그 뒤에 원리금 갚고 이런 식으로 거치식이 있잖아요. 그걸 없애고 아예 처음부터 분할 상환을 해라. 이게 핵심 내용 중에 하나인데 그것을 신규대출부터 강화하겠다는 거거든요. 그렇게 되면 아무래도 정도가 어떨지는 가늠하기 어렵지만 분명히 부동산대출시장에 악영향을 미치고 경색시키는 것, 그것은 분명하다고 보여집니다. 다만 정도는 두고 볼 일이지만 그런 상황은 분명합니다.
[앵커]
그렇군요. 이런 와중에 전국에서 유일하게 좀 호황을 누리고 있는 곳이 있습니다. 바로 제주도인데요. 지난해 제주도 땅값이 나홀로 급등했다고 하죠?
[인터뷰]
사실은 나홀로는 아니고요. 전국적으로 지가가 지난해 일제히 올랐는데요. 전국 평균에 비해서 제주도가 월등히 많이 올랐습니다.
[앵커]
특히 많이 올랐다는 이야기군요?
[인터뷰]
네, 전국이 지난해 2. 4% 정도 지가 상승률이 올랐는데 평균 7. 5% 올랐고 특히 두 번째 제주공항 생긴다고 발표된 성산읍쪽의 지가가 연간12. 28%나 올라서 아무래도 이전에도 사실 이야기가, 계획들이 여러 나와서 투자하시는 분들도 계시고 또 확정 발표가 되면서 지가가 상승한 것으로 보시면 되겠습니다. 그리고 제주도가 전반적으로 서울에서 전원생활을 위해서 내려가면서 대지나 주택 구입하시는 분들이 많았고 또 해외투자도 계속 받고 있기 때문에 아무래도 전반적인 개발 기대감이라든가 수요집중 현상으로 가격이 계속 오름세를 보인 것으로 볼 수 있습니다.
[기자]
그런데 제주도 땅값도 아주 밀접한 관계가 있는 게 있습니다. 바로 중국인 투자자들입니다. 중국인 투자자들이 제주도 땅을 많이 샀잖아요. 그 숫자로 보면 이렇습니다. 작년 6월 기준으로 보니까 50억원 이상 투자한 건수를 보니까 14건에다 돈으로 따지면 한 3조 8000억원 되는데 3조 8000억원 중에 중국인 투자가 45% 차지하고 있어요. 상당히 절반 가까이 되는 거죠.
그런데 문제는 이렇게 해서 이 중국인들이 어디에 투자를 많이 하느냐. 부동산 임대나 숙박 업소에 투자를 많이 해요. 그 투자하는 게 60%가 넘어요. 그렇게 되면 결국은 이것이 투자는 많이 한 것 같이 보이지만 제주도 경제가 고용이라든지 소비라든지 이런 데 영향을 미쳤느냐, 별로 영향이 없다하는 것이 최근 연구 결과입니다.
[앵커]
그렇군요, 이런 제주도 집값 상승이 제주도민들에게 도움이 되는 것은 아니라는 말씀이시군요. 앞으로 이런 제주도 땅값 상승 추세 앞으로 계속될 것으로 보이십니까?
[인터뷰]
당분간은 지속이 될 것으로 보이고요, 그런데 다만 그렇다 보니까 지금이라도 투자를 해야 되나 고민하시는 분들이 많은데 사실은 목표 수익률을 예상해서 잡자면 이미 지가들이, 너무 땅값이 많이 올라서 투자 수익성면에서 신중하게 검토할 필요가 있고요.
말씀하신 것처럼 이제 임대사업을 위해서 내려가서 게스트하우스나 이런 것을 개발해서 사업하시는 분들이 늘어나서 임대사업 측면에서의 경쟁도 굉장히 심화된 상태입니다. 그래서 새로운 사업이나 뭔가 투자를 고민하시는 경우에는 시장은 계속 호황처럼 외견상 보일 텐데 좀 신중하게 목표 수익률을 달성할 수 있는지 꼼꼼히 계산을 해 보고 투자에 나서주셔야 되야 합니다.
[기자]
이미 국내숙박업소들은 투자수익이 보니까 10% 이상 마이너스입니다. 경쟁이 아주 격화가 되어서요.
[앵커]
그렇군요, 이미 많이 포화상태다라는 두 분의 분석이었습니다. 지금까지 박성호 YTN 경제전문기자, 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원이었습니다. 잘 들었습니다.
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[앵커]
지난해 공급과잉의 여파일까요, 미분양 주택이 또다시 불안감이 커져있습니다. 그렇지만 건설사들의 밀어내기 분양이 계속되면서 주택시장 불안감은 커지고 있는데요. 이런 가운데 다음달 시작되는 대출규제 강화 영향으로 부동산 거래시장은 더욱 냉각될 전망입니다.
오늘 이슈인사이드에서는 부동산 관련 이슈 집중적으로 짚어보겠습니다. 박성호 YTN 경제전문기자 그리고 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원 나오셨습니다. 어서오세요.
먼저 박성호 기자, 조금 전 나왔던 속보부터 여쭤보겠습니다. 일본은행이 사상 처음으로 마이너스 금리를 도입하기로 했다는데 경기 부양책인 거겠죠?
[기자]
일단 일반적으로 돈을 은행에 맡기면 이자를 받지 않습니까? 그게 금리가 높든 낮든간에. 그런데 이건 맡기게 되면 피라고 해서 관리비를 받겠다, 실질적으로 보면 마이너스 0. 1%의 금리를 주겠다. 돈을 맡기면 비용을 오히려 돈을 맡긴 사람이 내야 된다. 그 얘기는 돈을 은행에 넣지 말고 다른 곳에 투자하든지 소비를 하라라는 이야기입니다. 그런 얘기를 일본은행이 했고요.
그다음에 물가가 보통 미국과 마찬가지로 2% 정도는 올라야 되겠다라는 이야기를 하는데 언제 2%가 될 거냐. 목표가 2%로 가야 되는데 그 시기를 원래 올해 하반기로 잡았는데 내년 상반기로 한 6개월 정도 더 미뤘습니다. 그럼으로써 물가 오르는 거 걱정말고 돈을 많이 써라, 이런 취지로 얘기했고요. 그래서 도쿄증시가 4% 이상 급등을 했고 엔화 가치가 달러당 121엔 정도로 급락을 했습니다.
[앵커]
그러니까 간단히 이야기 하자면 은행에 돈을 맡기려면 돈을 오히려 주고 맡겨라라는 것인데 그렇게 되면 누가 은행에 돈을 맡기겠습니까? 돈을 빼서 투자를 하겠죠. 우리나라에 미칠 영향은 어떻게 내다볼 수 있을까요?
[기자]
우리나라와 중국에 큰 영향을 미칠 것입니다. 세계경제인데. 엔화 가치가 급격하게 떨어지게 되면 예를 들어서 미국 시장에서 우리나라 자동차과 일본 자동차 수출품이 맞붙었을 때 일본은 수출가격을 더 내릴 수가 있게 됩니다. 그만큼 우리한테는 경쟁력이 악화가 되는 것이죠.
그다음에 이번 엔화 가치가 떨어진다는 얘기는 중국의 위안화 가치가 올라간다는 이야기입니다. 중국이 그렇지 않아도 7% 성장대를 끝내고 겨우 6% 성장으로 가 있는데 중국이 더 금융완화라든지 돈을 더 많이 푼다든지 그런 압박을 받게 돼 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 일본과 중국 사이에 껴서 우리나라의 경제가 정말 점점 더 어려워지는 게 아닌가 하는 생각도 듭니다. 알겠습니다. 이 문제는 좀더 짚어보도록 하고요.
부동산 이야기를 한번 해 보겠는데요. 한때 호황을 누리는 듯한 아파트 분양시장, 다시 미분양이 늘고 있다는데 어느 정도로 늘었습니까?
[기자]
작년 말, 전국에 한 6만 가구 정도가 미분양 상태입니다. 이 수준을 어떻게 볼 것이냐는 겁니다. 그런데 미분양 6만 중에 3만 중에 거의 절반이 2달 사이에 는 거잖아요. 그러면 그 속도가 문제가 될 수 있겠죠. 그러면 앞으로 속도가 어떻게 될 것이냐. 여기에 대한 전망이 엇갈리고 있는데 그것이 점차 완화될 것이라는 전망이 더 우세한 것 같고요.
그런데 전반적으로 보면 미분양 6만 가구다, 전국적으로. 이걸 보면 지난 10년 정도의 평균을 보면 한 해에 7만 가구 정도가 미분양이거든요. 그렇게 보면 그렇게 심각하지 않을 수 있다, 그렇게 볼 수 있는 건데 앞서 말씀드렸듯이 두 달 사이에 3만이 늘었다, 속도가 얼마나 빠르냐, 완화되느냐, 이것을 우리가 지켜봐야 될 문제입니다.
[앵커]
그렇군요. 그러니까 지난 연말에 굉장히 늘어난 미분양이 많다는 이야기인데요. 특히 지역별로 어느 지역들에 미분양이 많이 늘었나요?
[인터뷰]
12월 발표 자료에서 한 달 동안 미분양주택이 급증한 지역은 공급량이 많았던 지역인데요. 경기도, 대구, 충청지역이 특히 한 달 동안 신고된 미분양주택이 급증을 했고요. 지금 자녀 미분양주택 총량으로 보자면 경기 용인이나 파주, 화성, 김포, 평택 등지에 현재 잔여 남아있는 미분양주택이 많은 것으로 조사가 되고 있습니다. 전체 6만 미분양 주택 중에 3만 채 정도가 수도권에 남아있는데 그중에서도 상당량이 거의 경기도 쪽에서 공급이 많았던 택지나 신도시에서 지어진 대규모 아파트단지에서 미분양 아파트가 많이 나온 것으로 집계가 됐습니다.
[앵커]
지난해 8, 9월만 해도 굉장히 몰렸고 또 특정지역 같은 경우에는 수천만원씩 프리미엄도 붙지 않았었습니까? 왜 이렇게 갑자기 냉각이 된 걸까요?
[인터뷰]
일단 앞서 들으셨겠지만 10월, 11월, 예를 들면 가을 비수기에서 겨울로 넘어가면서 공급을 줄이는 시점에도 건설업체들이 공급 물량을 계속 많이 쏟아내서 단기간 계약되지 않고 남는 미분양 주택이 늘어날 수밖에 없었고요. 또 최근에 분양가 상한제 등이 풀리면서 분양가격이 높아졌기 때문에 수요자들이 당첨이 된 후에도 계약을 포기하게 되는 사례들이 늘어나게 된 것 같습니다. 그리고 전반적으로는 올해 2월부터 대출제도 강화가 있고 작년보다는 나빠질 거다라는 전망 때문에 수요자들이 관망세로 돌아서면서 공급된 물량들이 소화되지 못하고 미분양 주택으로 쌓였다고 할 수 있습니다.
[기자]
약간 보충설명을 드리면 이런 게 있습니다. 국토연구원에서 보면 한 10년 정도 예측을 한 게 있는데요. 우리나라가 1년에 한 39만호 정도가 필요하다고 그래요.
그런데 작년에 공급된 실적이 52만 호쯤 되거든요. 상당히 많이 초과를 했죠. 그렇지만 그것이 올해는 어떻게 될 것이냐, 올해는 좀 줄 것이다. 한 38만 호 정도로 내려올 것이다라는 전망들이 있어요. 그래서 아마 작년보다는 올해 또 전세난이나 그런 공급난은 있겠지만 추세는 완화가 되지 않을까 하는 추세가 있습니다.
[앵커]
그렇군요. 특히 위례신도시나 동탄 같은 경우에는 당첨만 되면 프리미엄은 보장이 됐다고 하는 지역인데 요즘 이 지역도 꽁꽁 얼어붙었다고 하는데 정말 그러습니까?
[인터뷰]
인기가 있었던 시범지역이나 아니면 역세권 지역에 좋은 블럭들은 앞서 이미 분양이 된 상태고요. 이제 후발주자로 분양하는 곳들이 아무래도 공급 경쟁에 부담이 커지면서 계약되지 못한 물량들이 늘어나고 있는 것 같고 특히 위례신도시나 동탄이 신도시의 경우에는 올해부터 본격적으로 입주하는 물량들도 나오고 있기 때문에 수요자들이 입주가 임박한 분양권을 구매할 수도 있고 또 3년 후에 입주하게 되는 새 분양 아파트 청약을 할 수도 있고. 이렇게 선택지가 다양해지면서 아무래도 공급되는 물량들이 조절되지 않으면 미분양 주택이 계속 늘어나거나 아니면 입주단지의 프리미엄이 좀 하락하는 상황이 당분간은 나타날 가능성이 높다고 보셔야 될 것 같습니다.
[앵커]
그렇군요. 문제는 이렇게 주택시장이 상환이 악화되는데도 건설사들은 계속 밀어내기 분양을 하고 있다는 것 아니겠습니까? 올해 2월, 3월만 해도 분양하는 게 굉장히 많다고 그러던데 왜 그런 겁니까, 총선을 앞두고 의식한 걸까요?
[기자]
그거보다는 우선 건설사들이 어떤 분양계획을 세울 때는 시장 전망이라든지 또 여러 가지 계약을 미리 해 놓잖아요, 그렇죠? 청약도 받고. 그러니까 어느 정도 시기를 조정할 수 있겠지만 자기들이 1년, 6개월 마음대로 조정할 수 있는 건 아니거든요. 상당히 거기에 경직성이 있고요.
그다음에 아까 설명해 주셨듯이 GS건설, 롯데건설, 현대건설 이런 쪽이 왜 분양을 하려고 하느냐면 지역마다 편차가 있습니다. 역세권이라든지 분양이 잘 되는 중심으로 하는 것이지 원래 잘 안 되는 지역들이 있거든요. 그런 데는 안 하는 거죠. 그러니까 상당히 숫자만 보고 판단할 거는 아니다. 그러니까 괜찮은 지역들은 항상 몰리게 돼 있고, 그렇지 않은 지역은 집값도 떨어질 때도 먼저 떨어지고, 미분양 한파도 더 많이 받고 그런 지역적 특성이 있는 것입니다.
[앵커]
지역적으로 특성이 있다라고 짚어주셨는데 어떻게 보세요?
[인터뷰]
일단은 설 이후면 건설업체들이 원래 공급을 좀 많이 하게 되는 봄 시즌입니다. 그래서 그 시기에 공급계획을 많이 잡아놓은 상황이기는 한데. 제가 볼 때는 미분양 주택이 늘어나는 추세를 보이면서 업체들이 조금 분양을 미루거나 분양가격을 조절하거나 이렇게 자체적으로 시장 수급을 맞추려는 노력을 할 것으로 예상을 해 보고요. 수요자 입장에서는 어쨌든 작년에 52만 채가 분양이 됐기 때문에 당분간 미분양주택이 조금씩 계속 적체될 수 있습니다.
그래서 지역별로 공급이 조금 많이 돼서 미분양 주택이 많이 남아있는 곳에 청약을 하시게 될 때 앞서 말씀하신 것처럼 입주한 시점의 수급 경쟁력에 대해서도 한 번 더 생각을 해 보시고 공급이 과잉 상태로 가더라도 가격 하락이나 아니면 경쟁력이 높게 유지될 수 있는 상품을 선택해서 선별적으로 청약을 하시는 전략을 세워야 된다는 말씀을 드려야 될 것 같습니다.
[앵커]
지금 말씀을 해 주셨는데 지금 내집을 마련하려는 실수요자들은 그러면 지금이 청약이나 내집을 마련하는 기회가 되는 걸까요, 아니면 집값 하락세가 계속될 거다라는 전망이 있기 때문에 조금 더 관망을 해야 될까요?
[인터뷰]
일단 시장에서 수요자들의 선택은 현재 관망세인 것 같습니다. 1월 현재는 줄어든 상태고 수요자들이 가격이 떨어질 수 있다라는 전망들을 하시면서 조금 시간을 두고 지켜보자, 관망세로 돌아서고 있기 때문에 저희의 전망보다도 앞서 수요자들이 움직이고 있는 상황이고요.
청약 같은 경우에는 아무래도 청약을 하신 후에 실제 입주하시는 시점까지 3년이라는 시간 차이가 있기 때문에 그 시점에서 좋은 주택일 수 있겠느냐를 판단하시고 청약하시는 전략이 가장 중요하겠고요.
기존주택 같은 경우에는 지금 어쨌든 1월 현재 주택시장에서 소폭식 가격 약세를 보이는 지역이 늘어나고도 있습니다. 서울 강남권에서도 전체적인 것은 아니지만 하락세를 보이는 단지들도 나오고 있기 때문에 일단은 적어도 설 이전까지는 시장의 흐름을 조금 지켜보시면서 구매 의사결정을 하시는 게 현명한 전략이 될 것 같습니다.
[앵커]
시점으로는 설 이후까지 지켜봐라라는 말씀이었습니다. 세입자 입장에서는 고민할 수밖에 없는 게 이제 워낙에 전세가가 오르다 보니까 차라리 집을 사야겠다고 마음먹으신 분들도 꽤 있을 것 같아요. 특히나 요즘에는 전세뿐만 아니라 준전세도 늘어나는 추세라고 하는데 먼저 준전세라는 게 예전에 말하던 반전세, 그걸 일컫는 건가요?
[기자]
반전세는 언론에서 그렇게 쓰는 거고요. 정부나 이런 데서의 공식 용어는 준전세입니다. 그러니까 원래 월세라고 하는 게 몇 가지 개념으로 나뉘어져요. 원래 순수한 월세가 있고요. 그다음에 준전세가 있고, 그다음에 전세가 있어요. 전세가 있는데 문제는 보증금이라는 게 있잖아요. 보증금 따로 주고 월세를 내다가 보증금이 계속 100%까지 올라가면 전세가 되잖아요. 핵심은, 현재 트렌드는 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 겁니다.
그것을 수요자들이 그렇게 찾는 거냐, 그거보다는 집을 가지고 있는 사람들, 임대하시는 분들이 전세를 해서 받아서 은행에 넣어놓으면 금리가 낮잖아요. 그거보다는 월세로 통해서 받는 게 수익이 훨씬 높고. 반대죠, 임차인은 반대죠. 그래서 현재 전세난은 계속되고 있는 거고 정도는 약화될지 모르지만 당분간 전세난은 계속된다라는 게 시장의 전체적인 전망입니다.
[앵커]
그렇군요. 전세 가격이 계속 오르다 보니까 전세 인상금을 인상분을 월세로 전환해서 받는 것도 늘기 때문에 준전세가 늘어나는 것 같아요. 그런데 실제 임차인 입장에서 세를 얻으려는 입장에서 준전세도 굉장히 귀하다고 하던데요, 어떻습니까?
[인터뷰]
요즘은 보증금, 예전처럼 완전하게 전세계약을 할 수 있는 신규 물건은 앞서 말씀드린 위례라든가 새로 공급되는 시장에서 나오는 경우를 빼고는 정말 찾기가 어려운 것 같고요. 말씀을 하신 것처럼 집주인들이 전세계약 만기가 됐을 때 보증금을 올려달라고 하면서 그 보증금을 월세로 받겠다라고 하면 그게 준전세가 되는 것이잖아요.
그래서 어쨌든 공급을 하는 집주인들이 일부라도 월세를 받는 형태를 원하기 때문에 시장에서는 그런 물건 위주로 공급이 되고 있는 거고. 그것들 중에서도 월세 금액이 적어서 매달 현금 지출이 부담이 적을 수 있는 상품을 찾기는 굉장히 어려운 상태입니다. 그래서 그런 좋은 준전세를 찾기 위해서 세입자들간의 경쟁도 늘어나고요.
그런데 요즘에는 사실은 수요자 입장에서 준전세를 희망하는 경우도 간혹 나타나고 있습니다. 왜냐하면 전세 보증금을 계속 올려주다 보니까 집값의 가치에 비해서 전세보증금이 너무 높아서 나중에 계약 종료 후에도 돌려받을 때도 걱정이 되고 소위 깡통전세라고 해서 집값의 가치 수준보다 전세 보증금이 너무 과도하다는 판단이 되면 세입자들도 보증금을 더 올려주기 보다는 그냥 안전하게 그 부분은 월세로 추가 계약을 하자, 이런 식으로 나오기도 해서 요즘은 양쪽에서, 공급하는 집 주인이나 세입자 양쪽에서 희망해서 계약이 체결되는 경우도 나타나고 있습니다. 그야말로 월세 시장이 점점 확대되는 트렌드이자 과도기 전 상황이라고 봐야겠죠.
[앵커]
그렇군요, 점점 전세가 없어진다는 말일 텐데요. 전세값은 올라가고 매매는 안 되고 있고 참 어려운 것 같습니다. 이런 와중에 다음 달에 당장 대출규제가 강화되면서 이런 부동산에 불어닥친 한파, 점점 더 심해질 것으로 예상이 되지 않습니까?
[기자]
이렇게 되는 것이죠. 주택을 담보로 해서 대출을 받는 게 주택담보대출이잖아요. 그 기준이 강화되는 겁니다. 단 이렇습니다. 신규 대출에 관해서 강화되는 것인데 그것을 여신심사기준이라고 하는데 수도권은 다음 달부터 적용이 되고요. 비수도권은 5월 1일부터 적용이 됩니다. 다만 그것이 어떤 영향을 미치느냐. 간단하게 이야기를 하면 이렇습니다. 돈을 빌릴 때 몇 년간은 안 갚고 이자만 갚고 그 뒤에 원리금 갚고 이런 식으로 거치식이 있잖아요. 그걸 없애고 아예 처음부터 분할 상환을 해라. 이게 핵심 내용 중에 하나인데 그것을 신규대출부터 강화하겠다는 거거든요. 그렇게 되면 아무래도 정도가 어떨지는 가늠하기 어렵지만 분명히 부동산대출시장에 악영향을 미치고 경색시키는 것, 그것은 분명하다고 보여집니다. 다만 정도는 두고 볼 일이지만 그런 상황은 분명합니다.
[앵커]
그렇군요. 이런 와중에 전국에서 유일하게 좀 호황을 누리고 있는 곳이 있습니다. 바로 제주도인데요. 지난해 제주도 땅값이 나홀로 급등했다고 하죠?
[인터뷰]
사실은 나홀로는 아니고요. 전국적으로 지가가 지난해 일제히 올랐는데요. 전국 평균에 비해서 제주도가 월등히 많이 올랐습니다.
[앵커]
특히 많이 올랐다는 이야기군요?
[인터뷰]
네, 전국이 지난해 2. 4% 정도 지가 상승률이 올랐는데 평균 7. 5% 올랐고 특히 두 번째 제주공항 생긴다고 발표된 성산읍쪽의 지가가 연간12. 28%나 올라서 아무래도 이전에도 사실 이야기가, 계획들이 여러 나와서 투자하시는 분들도 계시고 또 확정 발표가 되면서 지가가 상승한 것으로 보시면 되겠습니다. 그리고 제주도가 전반적으로 서울에서 전원생활을 위해서 내려가면서 대지나 주택 구입하시는 분들이 많았고 또 해외투자도 계속 받고 있기 때문에 아무래도 전반적인 개발 기대감이라든가 수요집중 현상으로 가격이 계속 오름세를 보인 것으로 볼 수 있습니다.
[기자]
그런데 제주도 땅값도 아주 밀접한 관계가 있는 게 있습니다. 바로 중국인 투자자들입니다. 중국인 투자자들이 제주도 땅을 많이 샀잖아요. 그 숫자로 보면 이렇습니다. 작년 6월 기준으로 보니까 50억원 이상 투자한 건수를 보니까 14건에다 돈으로 따지면 한 3조 8000억원 되는데 3조 8000억원 중에 중국인 투자가 45% 차지하고 있어요. 상당히 절반 가까이 되는 거죠.
그런데 문제는 이렇게 해서 이 중국인들이 어디에 투자를 많이 하느냐. 부동산 임대나 숙박 업소에 투자를 많이 해요. 그 투자하는 게 60%가 넘어요. 그렇게 되면 결국은 이것이 투자는 많이 한 것 같이 보이지만 제주도 경제가 고용이라든지 소비라든지 이런 데 영향을 미쳤느냐, 별로 영향이 없다하는 것이 최근 연구 결과입니다.
[앵커]
그렇군요, 이런 제주도 집값 상승이 제주도민들에게 도움이 되는 것은 아니라는 말씀이시군요. 앞으로 이런 제주도 땅값 상승 추세 앞으로 계속될 것으로 보이십니까?
[인터뷰]
당분간은 지속이 될 것으로 보이고요, 그런데 다만 그렇다 보니까 지금이라도 투자를 해야 되나 고민하시는 분들이 많은데 사실은 목표 수익률을 예상해서 잡자면 이미 지가들이, 너무 땅값이 많이 올라서 투자 수익성면에서 신중하게 검토할 필요가 있고요.
말씀하신 것처럼 이제 임대사업을 위해서 내려가서 게스트하우스나 이런 것을 개발해서 사업하시는 분들이 늘어나서 임대사업 측면에서의 경쟁도 굉장히 심화된 상태입니다. 그래서 새로운 사업이나 뭔가 투자를 고민하시는 경우에는 시장은 계속 호황처럼 외견상 보일 텐데 좀 신중하게 목표 수익률을 달성할 수 있는지 꼼꼼히 계산을 해 보고 투자에 나서주셔야 되야 합니다.
[기자]
이미 국내숙박업소들은 투자수익이 보니까 10% 이상 마이너스입니다. 경쟁이 아주 격화가 되어서요.
[앵커]
그렇군요, 이미 많이 포화상태다라는 두 분의 분석이었습니다. 지금까지 박성호 YTN 경제전문기자, 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원이었습니다. 잘 들었습니다.
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