부동산 활성화 대책 무엇이 문제인가? - ①대한주택건설협회 송현담 본부장, ②이태경 토지정의시민연대 사무처장

YTN FM '강성옥의 출발 새아침' (오전 06:00~08:00)

강성옥 앵커 (이하 앵커) : 정부가 어제 부동산 활성화 대책을 내놨죠. 예상 밖인데요. 기존의 정부 정책기조와는 다른 신도시 개발이 주요 대책으로 나왔기 때문입니다. 그런데 이번 대책을 놓고 논란이 적지 않은데요. 업계는 업계대로 학계는 학계대로 이런 저런 문제점을 지적하고 있죠. 과연 무엇이 문제인지 건설업계와 시민단체 연결해서 각각의 입장 들어보겠습니다. 먼저 대한주택건설협회 송현담 정책본부장과 이야기 나눠 보겠습니다. 안녕하십니까?

☎ 대한주택건설협회 송현담 정책본부장 (이하 송현담) : 네, 안녕하세요.

앵커 : 이번 대책에 대해 얘기하기 전에 우선 한 가지 알고 싶은데요. 요즘 주택건설 업계의 최대 고민은 어떤 것입니까?

☎ 송현담 : 지방에 미분양이 많이 적체돼 있고 최근에는 수도권까지 번지고 있어서 여기에 따른 여러 가지 자금 문제, 예를 들어서 건설 자금이 회수되지 못 하고 있기 때문에 유동성에 상당히 어려움을 겪고 있습니다.

앵커 : 수도권에서만 미분양이 3만여 채나 된다고 하는데요. 맞습니까?

☎ 송현담 : 네, 정부에서 공식 발표한 자료입니다. 지난 5월 이후에는 발표하지 않고 있습니다. 따라서 통계상으로는 13만 가구로 돼있지만 통계에 노출되지 않은 미분양 까지 합치면 약 25만 가구를 육박할 것으로 보고 여기에 묶인 자금도 한 45조 정도로 추산합니다.

앵커 : 수도권의 경우 실질적으로 몇 가구나 미분양 된 것으로 보십니까?

☎ 송현담 : 수도권에서도 약 3만 가구 정도로 정부 통계에 나왔는데 저희는 약 두 배 정도, 약 6만 가구정도 될 것으로 예상합니다.

앵커 : 정부의 이번 부동산 활성화 대책에 대해 어떻게 보십니까? 건설업체들의 숨통을 트여줄 정도의 내용이 있다고 보십니까?

☎ 송현담 : 많이 기대했는데요. 어제 실제 발표된 것을 보니까 정책의 포커스가 주택 공급에 맞춰져 있어서 저희들이 요구했던 주택 수요 진작, 거래 활성화 대책은 미흡합니다. 따라서 주택 시장에 숨통을 트려주기엔 역부족입니다.

앵커 : 정부가 발표한 부동산 활성화 대책의 핵심적 내용이 신도시 두 곳의 개발로 집중돼있는데요. 이에 대해 대한주택건설협회에서 별로 달가워하지 않는다는 말씀인가요?

☎ 송현담 : 아닙니다. 신도시에 대해서는 저희도 긍정적으로 평가합니다. 중장기적으로 수도권에 주택을 안정적으로 공급하기 위해서는 꾸준하게 택지 개발 예정지가 지정돼야 하는데 이번에 기왕에 지정돼있던 검단 신도시와 오산 세교 지구를 확대해서 택지 개발을 했기 때문에 택지 공급 물량이 늘어나서 향후 수도권에 안정적으로 공급할 수 있다는 면에서는 아주 좋은 정책으로 평가합니다.

앵커 : 미분양이 제대로 해소되지 않은 상태에서 새 도시를 건설하는 것이 배부른 사람에게 밥 더 먹으라고 요구하는 것이라는 지적도 있더군요.

☎ 송현담 : 그런 측면도 있지만 장기적으로 택지공급을 확대해야 되지만 당장은 미분양 물량을 해소하는 그런 주택 수요 진작책을 발표해야 되는데 그것은 지금 미뤄지고 있습니다. 예를 들어 부동산 세제 완화나 주택 금융규제 완화 등은 추후에 발표하는 걸로 돼있어서 그것을 기대할 수밖에 없습니다.

앵커 : 미분양 물량이 이렇게 많이 쌓인 이유는 무엇인가요?

☎ 송현담 : 지방의 과도한 규제, 불합리한 규제가 중첩적으로 발생했기 때문에, 예를 들어서 지방에 투기과열지구를 지정함으로써 각종 금융규제, 주택 담보 대출 비율이랄지, 총 부채 상환 비율 같은 금융규제가 심화되다 보니까 실제 주택을 구입할 수 있는 실수요자들이 주택 구입을 꺼려하고 기존 주택 보유자들이 좀 더 넓은 주택으로 이사 가려고 해도 기존 주택이 팔리지 않으니까 여러 가지 양도 소득세, 취등록세 부분들, 또는 종합부동산세의 과도한 규제 때문에 기존 주택이 팔리지 않으니까 새로운 주택으로 이사 갈 수도 없고 주택을 분양받은 수요자들도 잔금이나 중도금을 제때 납부하지 못 하니까 주택 공급자 입장에서는 신용의 어려움, 즉 자금의 어려움에 처해있는 상태입니다.

앵커 : 혹시 고분양가가 원인은 아닌가요?

☎ 송현담 : 그런 부분도 배제할 수 없습니다. 여러 가지 의견이 있기는 합니다만, 아시다시피 한 2, 3년 전부터 여러 가지 지역균형개발로 인해서 땅 값이 천정부지로 많이 올랐습니다. 그런데 그런 부분들은 결국 땅값 상승으로 이익을 본 사람들은 지주들이지 주택 사업자들이 아닙니다. 주택사 측에서는 결국 택지를 사게 되는데 실제 매입한 가격을 낮춰서 이것을 택지 가격으로 상정하기에는 어려움이 있기 때문에 불가피하게 택지 가격 상승으로 인해서 분양가격이 높아진 부분은 피할 수 없는 운명입니다. 다만 주택 사업자가 여러 가지 내부적인 노력을 통해서 분양 원가를 낮춰야 되는데 그것도 한계가 있습니다. 건축비가 들어가는 것이 지방이나 수도권이나 거의 다르지 않기 때문에 주택 분양가격을 낮추는 데는 상당히 어려움이 있습니다.

앵커 : 어제 발표한 대책 가운데 한 가지는 정부가 미분양 해소를 위해서 주택보증이나 주공을 통해서 적극적으로 지방의 미분양 물량을 매입하겠다, 그래서 그것을 임대 주택으로 활용하겠다는 계획을 발표했는데요. 정부가 제시한 주택 보증과 주택 공사의 미분양 아파트 매입 가격이 분양가의 70%에서 75%로 나와 있더군요. 그렇다면 어느 정도 정부 입장에서 현재 미분양 아파트 분양가에 거품이 끼어 있다는 것을 인정한 것 아닌가요?

☎ 송현담 : 바라보는 시각이 각자 다르겠지만 물론 정부나 시민단체 쪽에서는 그렇게 파악할 수도 있지만 실제 저희 업계에서는 현장마다 사정이 다를 수밖에 없습니다. 예를 들어서 A 현장은 적자가 나고 B 현장은 일부 정상 이윤을 취할 수도 있기 때문에 일률적으로 어느 지역에 거품이 어느 정도 끼었다고 말씀드리기는 곤란한 부분이 있습니다.

앵커 : 왜 정부가 주택건설업체의 미분양 문제를 국민들의 세금으로 해결해야 되는지 의문을 제기하는 사람도 많은데요. 다른 공산품이 제고가 쌓였다고 정부가 세금을 통해서 지원하지는 않는데요?

☎ 송현담 : 많이 듣는 얘긴데요. 주택사업의 본질을 이해하셔야 됩니다. 주택 사업이 국민경제에서 차지하는 비중이 굉장히 높습니다. 또 고용 창출 효과가 8%정도 됩니다. 따라서 주택 사업이 어려움을 겪으면 지역 경제가 심각한 타격을 입을 수 있고 주택 사업에 종사하는 분들은 대부분 사회적으로 약자라고 할까요? 어려운 분들이 건설 산업 현장에 종사하고 있기 때문에 주택 산업이 어려워지고 미분양이 발생돼서 공사 현장이 중단되면 당장 소외 계층이 어려움을 겪고 실업 문제가 발생하기 때문에 정부에서 걱정도 하고 대책도 마련하는 것이죠.

앵커 : 그런 측면이 있다는 걸 인정하지만, 무엇보다 문제는 미분양 해결을 위해서 건설업계 스스로 분양가를 내리고 원가를 절감하는 노력이 선행돼야 하지 않냐 는 지적입니다.

☎ 송현담 : 네, 아주 중요한 말씀입니다. 저희들도 충분히 공감하고 있고 나름대로 자구적인 노력으로 분양가격을 낮추고 미분양 물량을 해소하려는 노력을 계속 하고 있고 협회 차원에서도 그런 부분에 대해서 회원사들을 적극 계도하고 있습니다.

앵커 : 그렇지만 일반 소비자들이 느끼기에는 아직 부족하다는 것도 알아주셨으면 합니다.

☎ 송현담 : 네, 가시적인 효과가 나타날 수 있도록 적극적으로 더 노력하겠습니다.

앵커 : 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.

☎ 송현담 : 예, 고맙습니다.

앵커 : 앞서 업계의 이야기 들어봤습니다만, 그와는 반대로 이번 정부의 부동산활성화 대책에 대해 비판적인 의견들도 나오고 있습니다. 이번 대책이 투기 심리를 자극해 또 다시 부동산 광풍의 시발점이 될지 모른다는 것인데요. 토지정의시민연대의 이태경 사무처장과 함께 이야기 나누겠습니다. 안녕하십니까?

☎ 토지정의시민연대의 이태경 사무처장 (이하 이태경) : 예, 안녕하십니까.

앵커 : 앞선 인터뷰에서 말씀 드렸습니다만, 이번 대책의 핵심은 거래를 활성화시키는 동시에 공급을 늘려 궁극적으로 부동산 가격을 안정시키겠다는 것인데요. 그 가운데에는 두 개의 신도시 건설이 있습니다. 신도시 건설에 대해 이태경 사무처장께서는 어떻게 보십니까?

☎ 이태경 : 지금 시점에선 전혀 불필요하다. 그리고 오히려 무익할 뿐만 아니라 유해하기까지 한 조치라는 생각이 듭니다. 왜냐하면 이미 지금 수도권조차도 미분양이 발생하고 있거든요. 1만 3,000세대정도 미분양이 발생하고 있는데 그리고 이미 신도시 물량이 계속 쏟아져 나오는데 이런 시점에서 추가로 신도시 건설을 한다는 게 이해가 되지 않습니다.

앵커 : 수도권에 미분양 물량이 상당히 있기 때문에 공급 확대가 시급한 상황이 아니라는 말씀인데요. 정부에서는 현재 수도권의 주택 보급률이 90%이고 그렇기 때문에 정상적인 주택공급률을 110%라고 봤을 때 20% 정도의 초과 수요가 있다. 또 한 가지 최근 부동산 규제가 강화되면서 민간부문의 주택공급이 굉장히 위축돼 있기 때문에 공공부문의 공급을 지금부터 하지 않으면 2, 3년 뒤에 엄청난 주택난이 올 수도 있기 때문에 지금부터 대비해야 된다는 얘기는 어떻게 생각하십니까?

☎ 이태경 : 적절한 주택보급률로 110%를 얘기하는데 그게 정말 적절한지 따져봐야 됩니다. 선진국과 비교해도 우리의 자가보급율이 낮은 수준이 아닙니다. 그런데도 계속 부동산 문제가 발생하는 것은 투기 때문이거든요. 부동산을 소유하거나 살 때 발생하는 불로소득이 전유가 가능하기 때문에 계속 이런 문제가 생기는 것이거든요. 답답한 것은 정부에서 공급 위주로만 생각하는 겁니다. 그러면서 계속 보급률이 어느 정도가 적정하다는 얘기만 하는데 지금 단계에서도 충분하다고 생각합니다. 최근에 공급 물량이 줄어든 것은 사실인데 참여정부 때 택지가 굉장히 많이 확보된 상태입니다. 그래서 공급은 나중에 정말 적정한 수준에 맞춰서 공급하는 건 가능하다고 보고요. 그런 차원에서 지금 정부의 주장은 근거가 약하다고 봅니다.

앵커 : 정부의 이번 미분양 해소 대책에 대해서는 어떻게 생각하십니까?

☎ 이태경 : 정부는 주택공사에 3조원정도 있는 것을 사용하겠다는 것입니다. 환매 옵션으로 붙이겠다는 건데 이해가 안 되는 것은 대통령이나 한나라당에서는 기회만 되면 시장 경제를 얘기하는데, 시장 경제의 가장 중요한 원리 중 하나가 자기 책임 원리라는 거죠. 이익을 얻으려고 하는 사람은 거기에 부수되는 부담도 책임져야 한다는 것이거든요. 그런데 지금 건설업체들, 특히 지방의 미분양이 심각한데요. 그건 수요 예측을 잘못한 것입니다. 그 다음에 분양가가 지금도 굉장히 높지 않습니까? 그런데 분양이 안 되는 데도 분양가를 낮추지 않고 있습니다. 이러면서 미분양이 쌓여가는 책임을 정부가 져라, 정부는 또 거기에 화답을 하고 이게 정말 제대로 된 시장 경제인지 의심이 갑니다.

앵커 : 좀 더 극단적인 얘기로 건설업계가 우리 경제에서 차지하는 비중이 굉장히 높은데요. 현실적으로 미분양 물량 때문에 수많은 건설업체들이 자금 압박을 받고 있고 유동성 어려움을 겪고 있는데 시장 경제 원칙 측면에서 자기 책임이기 때문에 부도가 나더라도 정부에서는 팔짱끼고 가만히 있어야 한다는 말씀이신가요?

☎ 이태경 : 그게 지금 약간 줄고 있는 상태구요. 오히려 생각만큼 심각하지 않습니다. 그리고 그것은 국민 경제를 볼모로 삼는 거라고 생각합니다. 지금 미분양 때문에 부도가 나는 업체들이 있겠죠. 그러나 그것이 감내 못할 수준은 아니고요. 저희가 언제까지 건설업체, GDP에서 건설이 차지하는 비율 때문에 건설업계의 잘못된 경영을 정부가 책임질 것인지 의문입니다. 이제는 과감히 단절해야 될 문젭니다.

앵커 : 앞으로 정말 바람직한 건설정책, 부동산 정책은 어떤 것일까요?

☎ 이태경 : 부동산 문제를 해결하는 것이 쉽지 않습니다. 참여정부에서도 해 봤지만 쉽지 않았습니다. 궁극적으로는 부동산 시장을 안정시키고 불로소득을 환수하겠다는 목표를 가지고 있고요. 그 다음은 투기 억제 정책, 예컨대 보유세나 양도세와 양질의 주택을 저렴하게 제공할 수 있는 방법, 토지임대 건물 주택 같은 거겠죠? 그 다음에 LTV 나 DTI 규제 같은 주거 복지까지 아우르는 미시적 금융대책이 필요합니다. 이것이 정권의 변화와 무관하게 일관되게 추진돼야 한다고 생각합니다.

앵커 : 그런 측면에서 본다면 이번에 정부가 신도시 두 곳 건설과 도심지 재건축에 대한 규제 완화는 했지만 핵심적인 금융 규제와 세제 규제에 대해서는 손을 대지 않았어요. 결국 금융과 세제 규제가 가지고 있는 투기방지 유효성을 인정하는 것입니다. 그런 측면에서는 어떻게 평가하십니까?

☎ 이태경 : 흔히 간과되고 있는 것이 지금 종부세와 관련해서는 주택분야에 대해서는 손을 대지 않았습니다. LTV 나 DTI 규제 같은 손을 대지 않았는데 그것이 갖고 있는 폭발성이나 파급성을 정부에서도 알고 있기 때문에 손을 대지 않았겠죠. 건설업체들에 대해서는 종부세 혜택을 많이 주고 있거든요. 그래서 종부세에 이미 구멍을 냈다고 말씀드리고 싶습니다.

앵커 : 알겠습니다, 오늘 말씀 감사합니다.

☎ 이태경 : 예, 고맙습니다.

앵커 : 부동산 활성화 대책, 과연 무엇이 문제인지 대한주택건설협회 송현담 정책본부장과 토지정의시민연대의 이태경 사무처장을 릴레이 인터뷰했습니다.